2011년 봄 부동산시장 전망
4월이 되면서 꽃은 피는데 부동산시장은 반대로 봄에서 겨울로 가고 있는 듯 하다.
작년 추석 전까지 꽁꽁 얼어붙은 부동산시장이 추석 이후 강남권 재건축 시장을 중심으로 조금씩 움직이면서 분당, 용인 등 경부축 중심으로 급매물이 소화되면서 매매가 상승이 되었고 강북까지 이런 분위기가 확산이 되다가 3월이 넘으면서 매수자들이 관망세로 돌아서면서 거래량이 급격히 줄어들었고 4월이 되어도 이런 분위기가 지속되고 있다.
작년 가을부터 2월까지 거래량이 늘어난 원인은 이제 더 이상 떨어지지 않는다는 바닥론이 힘을 얻으면서 매수타이밍을 노리던 매수자들이 움직였고, 전세가가 급격하게 상승하면서 전세가격을 올려줄 바에는 차라리 내집마련을 하자는 매수자가 늘어나면서 급매물이 빠지고 매매가 상승이 되었다.
하지만 3월 되면서 리비아사태로 유가가 급등하면서 물가를 자극했고, 금리인상까지 되었으며, 설상가상으로 일본대지진이 발생하면서 심리적 위축이 되었고, 2월까지 늘어난 거래량에 자신을 얻은 정부가 DTI를 부활시켰고, 거래활성화를 시키겠다고 나온 취득세 감면이 지자체 반대로 아직 시행령이 나오지 않으면서 혼란만 키우면서 부동산시장에 찬물을 끼얹게 되었는데 이런 외적인 요인이 매수심리 위축을 시켰지만 그 내면의 원인은 지금 집을 사더라도 투자수익이 확보된다는 확신이 줄어들었기 때문이다.
여기에는 매수자와 매도자의 입장차이가 존재하는데 매도자는 작년 가을 이후 상승을 급매물이 빠진 것이지 아직 본격적인 시세회복이 아니라고 생각하지만, 매도자는 급매가 없어졌고 시세가 상승했다고 인식이 커졌고, 국내외 경제상황에 따른 불확실성이 커지면서 쉽사리 추격매수를 하지 않고 관망세가 늘어나고 있다.
이렇게 위축된 매수심리로 인하여 거래량은 급감하고 있는데 이런 분위기는 짧게는 1-2개월, 길게는 3-6개월 정도 지속될 가능성이 높다.
정부입장에서는 2월까지 반짝 늘어난 거래량으로 자신감을 얻었을 것이고, 물가상승을 잡기 위하여 금리인상과 DTI불활을 하는데 결국 이런 결정은 불안한 매수심리를 자극했고 거래량 급감으로 이어지고 있다.
부동산은 수요와 공급, 정책, 심리 3박자가 중요한데 주택공급감소는 2-3년 동안 지속될 수 밖에 없고 사상초유의 전세가 상승으로 매매가와 전세가 차이가 좁혀지면서 실수요자들의 매매압박이 커지고 있는 상황이기 때문에 정책과 심리에 따라서 언제든지 집값 상승 가능성은 존재한다.
하지만 앞서 언급한 물가상승, 유가상승, 일본지진 등 경제불안과 금리인상, DTI부활이 매수심리위축을 불러왔기 때문에 단기적으로는 2011년 봄은 거래량급감에 따른 일시적으로 급매물이 나올 가능성이 있다.
하지만 중장기적으로는 주택공급부족이 지속되고 전세난 해결을 위해서 거래활성화를 할 수 밖에 없으며, 전세가와 매매가 차이가 많이 줄었고, 보금자리 반값아파트도 사실상 폐지될 가능성이 높아지면서 대기수요도 줄어들 수 있기 때문에 매매가 상승압력은 여전히 존재한다.
결국, 실수요자나 자금이 충분한 매수자들은 단기 조정시기에 나오는 급매물을 잡을 기회가 올 가능성이 높고, 매도자들은 급하게 매도하기 보다는 시간을 두고 매도타이밍을 잡는 것이 좋다.
다만, 금리추가인사 가능성이 높고 경기회복에 대한 불확실성은 존재하기 때문에 충분한 자금계획 없이 무리한 대출이나 일부 자금만으로 단기적인 차익을 노린 단기투자는 주의가 필요하다.
감사합니다.