벌써 2006년의 절반 이상이 지났습니다. 정부의 과세스케줄에 따르면 2주택을 보유한 사람들의 양도시 세금의 차이를 각각 비교해보겠습니다.그리고 과연 대책은 없는것인지에 대해서도 알아보겠습니다.
먼저 1가구 2주택자가 2006년에 양도할 경우를 보겠습니다. 1가구 2주택자가 2006년에 2주택 중 1주택을 양도하면 투기지역이 아니더라도 실지거래가액에 의해 양도세와 주민세를 납부해야 합니다.
그러면 만약 2007년에 양도한다고 가정하면 1세대 2주택자가 2007년에 2주택 중 1주택을 양도할 경우 장기보유특별공제를 받지 못하고 세율은 50%중과세를 적용받게 됩니다.
그러면 기간의 차이는 1년인데 커다란 차이가 발생하게 됩니다. 즉 실지거래가액의 적용을 받는점은 동일하나 세율의 적용에서 차이가 나게 됩니다.
중과대상이 되면 누진세율에 의한 구간별 세율의 적용을 받는것이 아닌 50%의 단일세율을 적용받음으로 장기보유특별공제 대상도 아니라는 점입니다. 이로 인한 세금의 차이는 밑에 사례를 보면 대략 2배에 가까운 차이를 보이므로 상당하다고 할수 있습니다.
그래서 사례를 통한 2006년과 2007년 주택 양도시의 세금의 차이를 비교해보기로 하겠습니다.
[사례]
김수로씨는 2000년 1월에 강동구 암사동에 아파트를 3억5000만원에 취득하였고, 2006년 5월에 양도하는 경우와 2007년 5월에 양도하기로 하였습니다. 취득당시에 필요경비는 1100만원이고 다른 양도건은 없습니다.
[가정1]2006년에 주택을 양도시
양도차익 550,000,000원 - 350,000,000원 - 11,000,000원=189,000,000원
과세표준 189,000,000원 - 189,000,000원 × 15%(장기보유특별공제) - 2,500,000원(양도소득기본공제)=158,150,000원
산출세액 158,150,000원 × 36% -11,700,000원(누진세액 공제)=45,234,000원
납부해야할 세액 45,234,000원 - 45,234,000원 × 10%(예정신고납부세액공제)=40,710,600원
[가정2]2007년에 주택을 양도시
양도차익 550,000,000원 - 350,000,000원 - 11,000,000원=189,000,000원
과세표준 189,000,000원 - 2,500,000원(양도소득기본공제)=186,500,000원
산출세액 186,500,000원 × 50%=93,250,000원
납부해야할 세액 93,250,000원 - 93,250,000원 × 10%(예정신고납부세액공제)=83,925,000원
추가적으로 이 금액이 전부는 아니고 납부할세액에 10%의 주민세를 납부를 해야 합니다.
사례를 분석해보면 2006년과 2007년 주택 양도시 40,710,600원(주민세 제외)에서 83,925,000원(주민세 제외)으로 약 두 배 증가하게 됩니다. 이러한 차이는 장기보유특별공제유무와 적용 세율에서 나타나게 됩니다.
물론 사례에 따라 세금증가액은 많이 달라질 수 있습니다. 그렇지만 2006년에 양도하는 것보다 2007년에 양도하는 것이 세금이 많이 증가한다는 것은 사실입니다.
[[대책은 없나?]]
2006년은 2000년 이후 나오는 아파트 물량의 최고의 해라고 볼수가 있습니다. 판교의 청약열풍이 상반기를 부동산시장을 강타했고 하반기 청약을 남겨 놓은 상황입니다.
사실 매물을 내놓아도 비인기 지역의 경우는 매도가 힘든 상황이어서 2주택자에 대한 중과세 유예기간을 2007년으로 연기해야 한다는 주장도 많습니다.
2주택의 경우는 불가피하게 주택을 소유하게되는 상황이 많아서 불측의 손해가 발생할수도 있겠습니다. 그래서 세법은 2주택을 소유하는 경우라도 2주택으로 보지 않은 예외규정을 두게 됩니다.
만약 불가피하게 2007년도에 양도시 가령 수도권에 2억원과 9천만원의 주택을 소유한 경우에는 좀 복잡하므로 유의할 필요가 있습니다.
이 경우 9천만원 주택을 먼저 양도하는 경우에는 중과대상에 해당하지 않지만, 2억원 주택을 먼저 양도하는 경우에는 1세대 2주택으로 중과세 됩니다.
이는 수도권 소재 주택 중 국세청기준시가 1억 원 이하 주택은 1세대 2주택 중과대상에는 해당되지 않지만 1세대 2주택을 계산함에 있어 주택 수에는 포함되기 때문입니다.
중과세를 피하기 위해서 2006년도에 양도를 한다면 먼저 양도소득세가 많이 나오거나 개발호재가 적어서 향후 가치의 상승이 적은 지역의 주택을 양도 하는것이 좋습니다.
[[2주택 중과세를 피할 유망지역은 어디?]]
올들어 2주택 보유자 양도세제가 대폭 강화된 가운데 주택 수 산정에서 제외되는 수도권 도농복합시와 광역시 읍.면지역에 관심이 쏠리고 있습니다.
이들 지역에 속해 있는 아파트들은 국세청기준시가 3억원을 초과하지 않으면 주택수 산정에서 제외돼 2주택자 보유자도 양도세 중과를 피할 수 있기 때문입니다.
올해부터 서울 수도권 5개 광역시 일대에서 1억원 이상의 주택을 2채 갖고 있으면 투기지역 여부에 관계없이 양도세가 실거래가로 과세되고 내년부터는 50%단일세율로 중과되는 등 양도세 부담이 상당히 무거워집니다.
그러나 주택이 2채 있다고 해서 모두 중과세가 되는 것은 아님에 주의를 요합니다. 수도권 도농복합시 읍.면지역,도지역,광역시 군지역등에 속한 주택이 국세청기준시가 3억원을 넘지 않으면 주택수 산정에 초함돼지 않아 양도세 중과를 피할 수 있겠습니다.
광역시와 수도권에서는 48개 군.읍.면에 속한 단지가 여기에 해당합니다. 이 가운데 중과세 부담을 피해 향후 시세차익까지 누릴 수 있는 단지들을 주목하시기 바랍니다.
위에서 사례를 통해서 보셨지만 보다 명확해 진것은 매도의 시기가 분명해진것이며 정부의 의도는 똘똘한 주택을 하나만 보유하라는 의미입니다.
결국 상대적으로 주택에 강화된 규제는 주택수에서 제외되는 수익형부동산으로 이동을 의미하게 됩니다. 현명한 선택으로 최선의 결과를 이루시길 기원합니다.