주식투자로 돈을 벌려면 뛰는 말인 주도주에 올라타야 합니다. 부동산투자 역시 마찬가지구요.
주도주와 비주도주, 주도부동산과 비주도부동산의 투자수익은 엄청나게 차이가 납니다.
증권시장에선 그동안 시대의 흐름에 따라 수많은 주도주가 탄생하였습니다.
1980년대 후반부 3저경기땐 자동차.전자관련주가, 이어 내수호경기땐 금융.건설주가, 그후 1988년 88서울올림픽 이후에는 임금 상승으로 노동집약적인 산업은 중국에게 바톤을 넘겨주고 1993년부터는 고부가가치 첨단 산업인 반도체산업이 부상하게 됩니다.
88 서울올림픽 이후에는 인건비 상승 등 시대의 흐름에 따라 1990년대부터는 노동집약적인 산업이 아닌 새로운 산업이 부상하기 시작하였는데 1993~1995년의 반도체산업,, 이동통신의 발달로 1993~1996년 이동통신산업, 2000년대 중반엔 인터넷의 발달로 2005~2007년엔 NHN 등 인터넷산업의 부상 등이 그러한 경우입니다.
위 주도산업, 주도주식 투자에 편승한 사람들은 오늘날 엄청난 부를 거머지게 됩니다.
1990년대의 부동산시장은 1980년대 중반 이후의 과도한 국토및도시개발사업 추진, 부동산시장의 활황으로 1990년대의 국토및도시개발사업, 부동산시장은 소규모 사업, 시장이 주를 이루었는데 1994년 준농림지 개발 허용 등이 그러한 경우입니다.
준농림지 개발이 허용되므로 대규모 신도시건설사업보다 부분 개발이 성행하였습니다.
그 후 1997년 12월 IMF 국가비상사태로 부동산시장은 위기를 맞기 시작하였습니다.
총체적으로 볼때 1990년대는 공격적으로 개발 및 부동산사업을 한 사람들의 수난시대였군요.
1998년에 김대중정부가 들어서면서 경기부양책의 일환으로 신용카드 사용 권장, 주택경기활성화대책 등으로 경기를 부양시켜(소비를 유발시켜) 2000년대 초반부터는 강남권 부동산이 부상하기 시작하였는데 2001~2002년 강남권재건축, 2003~2005년 강남권 중대형 전성시대가 그러한 경우입니다.
2001~2005년 강남권 전성시대는 IMF 이후 국가경제가 취약한 상태에서의 부동산투자 붐으로, 인위적인 경기부양적인 측면이 있습니다.
통상적으로 부동산 경제는 수출호경기 이후에 나타나는 내수호경기때 가격이 크게 오르기 마련인데 이는 일반적인 통설입니다.
2005년 하반기부터의 조선, 철강 등 재래산업 수출호경기 이전에 강남권부동산이 과도하게 오른 측면이 있어 2005년 하반기~2007년 수출호경기 이후에 나타나는 2010년 하반기부터의 내수호경기때엔 그동안 가격이 크게 오른 강남권 부동산은 큰 힘을 쓰지 못하고, 강남권부동산이 오를때 큰 힘을 쓰지 못하고 저평가된 지방부동산의 대표주자 부산은 부동산시장의 새로운 강자(주도주)로 출현하게 됩니다.
간추려 보면 1990년대~2000년대 중반엔 고부가가치 첨단 산업인 반도체, 이동통신, 인터넷산업 전성시대였고 2005년 하반기부터는 중국특수로 재래산업인 조선, 철강 등 중공업산업이 새로운 주도주로 부상하게 됩니다.
2005년 하반기~2007년엔 새로운 주도주인 재래산업의 대표주자 현대중공업, 포항제철이 출현하여 엄청난 주가상승을 가져왔으며 반면, 이 기간동안 비주도주인 반도체산업의 대표주자인 삼성전자는 큰 힘을 쓰지 못했습니다.
이처럼 주도주냐? 비주도주냐?에 따라 투자수익은 엄청나게 차이가 납니다.
중공업산업은 1985년 하반기 3저 호경기 이후 20년만인 2005년 하반기에 비로소 빛을 보기 시작하였으니 중공업산업은 실로 20년동안 인고의 세월을 보냈군요.
2005년 하반기~2007년 조선, 철강 등 재래산업 수출호경기 이후엔 경제 논리에 따라 산업단지 인근의 부동산이 부상하기 시작하였는데 산업단지가 많이 포진된 거제, 부산, 전남 광양, 창원, 마산 등의 부동산 부상이 그러한 경우입니다.
중공업산업의 수출호경기 이후엔 그 지역의 경제가 잘 돌아가고 지역경제가 잘 돌아가면 부동산 가격이 상승해야한다는 논리는 어찌보면 당연한 경제논리인지도 모릅니다.
이러한 경제논리에 따라 2007년 하반기부터는 국토 저 남단 산업단지 인근 부동산이 부상하기 시작하였는데 경제논리에 따라 그때부터 지금까지 2~3배의 아파트 가격 폭등을 가져 오기도 했습니다.
누가뭐래도 2010년대는 지방부동산 전성시대입니다.
지방부동산은 그동안의 저평가를 등에 업고 산업단지 인근 지역경제의 활황과 세종시 건설이라는 겹호재를 만나 대세상승을 타고 있습니다.
세종시건설은 과천정부청사의 지방이전으로, 지방엔 인구가 유입되고 수도권엔 인구가 유출된다고 할 수 있는데 이는 지방부동산으로서는 큰 호재가 되고 수도권부동산으로선 큰 악재가 됩니다.
이러한 맥락에서 국토 저 남단에 위치한 부산, 거제, 마산.창원.진해, 전남 광양, 양산, 김해 등 부산, 경남을 필두로 하여 지방 후발주자인 대구, 경북, 광주, 전남 등도 작년말부터는 지방대세에 편승하여 지방부동산 대세 바람몰이를 하고 있습니다.
지방부동산은 2005년 하반기~2007년 수출호경기 이후에 나타나는 내수호경기란 큰 호재로 상승하기 때문에 이번 지방대세는 반짝장세가 아니라 상당한 기간동안 이어지는 폭발적인 장세가 될 것으로 확신합니다.
부동산 투자에 성공할려면 뛰는 말인 주도주에 올라타야 합니다. 쉬는 말은 정체되어 있을 뿐입니다.
2010년대의 뛰는 말은 지방 저평가 아파트, 서울및수도권 저평가 수익형부동산(오피스텔, 도시형생활주택, 소규모 상가 등), 서울및수도권 저렴한 저평가 아파트, 금융(은행.증권).건설.소비주 등 내수관련주입니다.
새로운 주도주, 주도부동산의 출현에는 다 그만한 이유가 있습니다.
시대와 그 당시 경제환경이 새로운 주도주를 만들어 냅니다. 그리고 한번 주도주는 영원한 주도주가 될 수 없으며 주도주는 항상 새롭게 바뀌고 있습니다.
부동산시장에 있어서 2010년대의 주도주는 지방이고 서울및수도권 부동산의 주도는 지방대세가 완전히 끝나는 2010년대 후반부쯤에나 생각해볼 수 있습니다.
중공업산업 전성시대엔 중공업산업이 많이 포진된 지방부동산이, 반도체산업 전성시대엔 반도체산업이 많이 포진된 수도권 부동산이 부상하는 측면이 있는데 이는 곧 경제논리입니다. 작금의 실물경제는 중공업산업(수출호경기) 이후에 나타나는 내수호경기에 가깝다고 할 수 있습니다.
다시한번 요약하자면 2000년대는 서울(특히 강남권)및수도권 부동산 전성시대이고 2010년대는 지방 부동산 전성시대입니다.
필자는 부동산 투자에 있어서 경제, 정책, 개발에 큰 비중을 두고 있습니다. 특히 경제를 알아야 부동산이 보입니다.