최근에 김포 한강신도시 모델하우스에 많은 인파가 몰려
내심 분양시장에 활력을 불어넣기를 학수 고대하는분들이
많을것 입니다 저역시 반신반 했지만 역시 뭔가 남는다는 생각이
있어야 청약은 되는것같습니다...
보통 일반인의 청약기준은 확실히 눈에 보이는 미래가치를 계산해서
청약을 합니다
전문가는 현재 눈에 보이지않는 부분도 계산해서 청약을 하는것이 다른점입니다..
현지 김포한강신도시에 주택을 보유하고 계신분들을 공통적인 생각은 지하철9호선이
아직 확정이 안되어 김포가 분양시장이 성적이 않좋다라고 생각하시는데
물론 9호선이 김포에 들어오면 김포에는 상당한 발전이 있는것은 두말하면
잔소리입니다..
그러나 저는 9호선과 별개로 현재 김포한강신도시의 분양참패는
예견댄 상황입니다.
파주운정신도시 구역안에 있는 동문1차33평의 경우 2006년11월
3억5.6천했습니다.(2002년입주)현재는 2억4천정도 합니다..
김포한강시도시구역안에 있는 현대청송32평이 2006년11월3억5.6천했습니다
현재는 2억4.5천합니다(2001년입주)
파주운정은 2009년 경의선개통으로 상당히 교통이 좋아졌습니다.
특히 경의선은 3호선과 다르게 일직선으로 노선이 되있어
파주.고양주민들은 도심으로 좀더 빠른시간에 갈수 있습니다..
오히려 지하철이 개통되어도 김포신도시와 비슷한 가격이 형성되고
있습니다..
그럼 이러한 원인으로 무엇인가 바로 아직 개발단계에 있는 지역은
가장먼저 그주변에 가격이 높은 단지가 있는것과 없는것은 많은 차이가 있습니다..
파주역시 운정신도시를 제외한 그럴싸한 대규모 택지지구가 없습니다..
김포역시 한강신도시를 제와한 그럴싸한 대규모택지지구가 없습니다..
이러다보니 김포신도시주변에 현재 가격이 높은 단지가 없습니다..
부동산이 침체하면 그래도 청약할수 있는분들은 그지역에 주택을 보유한분들인데
현재 자기가 살고 있는주택보다 가격이 높기에 전망이 불투명하다고 판단하는것 입니다,
나중에 신도시가 완성되면 서울분들이 오는것은 알지만 이것을 몸으로 못느끼고
머리로만 아는것이 한계라고 판단합니다..
또한 청약을 할때 가장먼저 기준이 비슷한단지 현재 가격을 보고 결정하는데
2008년입주한 장기동30평대가 현재 평당 900만원도간신히 되는데
이번반도,대우등 소형도 분양가.확장비.중도금 금융비용하면 대략 1000만원갑니다.
아무리 소형이 인기라도 중형 평당가를 넘어서는 경우는 거의 없습니다..
그럼 08년입주한 장기동시세는 왜그런가 일단 분양가를 저렴하게 받았는다는점입니다
이유는 다른단지보다 토지공급가격이 평당100만원정도 저렴했고(토지수용을 빨리 해서)
건축비가 2008년9월인상되기전에 분양한것이라 건축비에서 100만원저렴했습니다.
대개 개발이 안된지역에 부동산이 침체하면 중소형보유자분들이 자기가 손해 안보는 가격에
매물을 내놓고 매수자역시 아직 개발 단계라 전세값이 50%를 넘지않고
또한 주변에 분양물량이 다소 여유가 있어 적극적으로 매수하지않는 경향이 있습니다..
만약 2008년입주한 장기시범단지가 중대형과 마찬가지로 평당 1000만원에 분양받았다면
현재 김포 신도시의 분양시장은 많이 좋아졌을것입니다..
현재 파주신도시 30평대도(900만원후반) 입주가 마무리되니 자기 크게 손해안보는
평당 1100만원에 가격이 형성되고 고분양가격인 일산식사자이경우도
평당 1400만원에 형성되는것을 보면
2001년입주한 김포.파주신도시구역안에 있는 기존단지가
현재 2억4.5천가격이 비슷한가격에 형성이 되는것을 보면 알수 있습니다..
(새아파트는 중형은 자기가 크게손해 안보는것이 현재 가격입니다)
결국 개발단계에 있는지역에 중소형 주택보유자분들이 심리가 중요하다는점입니다..