한강신도시 청약호조, 프리미엄 붙나!
한강신도시에서 진행한 금번 동시분양에서 3순위에서 비교적 호조를 보이는 양상을 보였는데 잔여분에 대해 4순위 청약시 반도나 대우등 24평대 물량을 분양하는 업체 모델하우스에
사람들이 장사진을 치고 이삭줍기에 나설것으로 보입니다.
한강신도시에 분양받으시는분들의 경우 투자자 비중이 30%정도이며 나머지 70%는 대부분
서울강서권이나 여의도, 마포, 서대문, 부천, 인천일대 30대 실수요자들입니다. 입주시점도 타이밍이 좋은데 2013년 하반기에는 파주나 검단 고양일대 입주물량도 대폭 줄어들어 타이밍은 좋은편입니다.
더구나 입주물량이 몰린다고해서 물건이 많이 쏟아질것이라고 하는것은 역시 초보자들입니다. 물량이 나오는것은 입주물량의 많고 적음에도 일부 영향을받으나 주로 입주시점에 시장의 좋고나쁨에 의해 영향을 받습니다.
2006년 12월 동탄1신도시 시범단지가 허허벌판 공사판속에서 5천가구가 넘게 첫 동시입주했고 투자자들 비중이 60%였지만 매매물량은 고작 100개도 안됐습니다. 3500개가 매물로 나와야 하는데 고작 100개에 불과했습니다. 추가상승을 예상하고 매물을 던지지 않고 전세를 주거나 하는 방법으로 추가보유를 한것입니다.
지금은 전세를 2번정도 갈아내자 전세가격이 분양가(2.4억)를 삼킨상태입니다. 올 하반기부터 급감하는 입주물량과 내년 총선/대선을 거치면서 수도권은 지방 대도시 집값 대폭등 현상과 광풍바람의 영향에서 완전히 빗겨가기란 불가능한 상황입니다.
다시말해 지방이 폭등할 때 수도권은 오히려 낙폭이 컸기때문에 이제는 2-3년간 수도권 집값이 움직일수밖에 없는것입니다. 광교신도시 프리미엄이 분양가 4억에 p만 2억에 육박하는데 평당 900만원대 대단지 신도시 물량이 가격이 떨어지는것은 있을수 없는일입니다.
주식과 달리 부동산은 한쪽만 오르고 한쪽은 내리는일은 드뭅니다. 입주시점 평당 800만원대로 떨어져야 내 원금중 일부가 손실을 보는데 이런일이 가능하지 않습니다. 절대로 그런일은 일어나지 않을것입니다.
아마도 이번 동시분양 24평대 물량의 2013년 중반기 시세가 대략 이편한-힐스테이트 33평 분양가 수준인 3억원정도로 수렴될것이며, 이에 따라 평수가 10평정도 넓은 33평대는 최소 3억후반으로 수렴될것으로 전망됩니다. 이는 올해~내년에 입주하는 동급평형 물량의 원가가 3.5억~3.6억이 되기때문에 너무나 당연한 수순입니다.
지독한 저평가도 올 6월말 개통되는 김포한강고속화도로로 인해 점차 해소될것으로 판단되며 분양가가 저렴했던 24평~33평대 중소형물량위주로 하반기부터 점차 프리미엄이 붙을것으로 예상됩니다. 금번 4순위 청약을 예의주시할 필요가 있는것은 바로 이때문입니다.