그동안 전세값은 상승했는데 집값은 상승하지 않았다.
이런언론보도를 많이 접했을것입니다..
2008년하반기에 전세값이 많이 하락하였는데
원인은 그해 서울 입주아파트가 약5만5천정도에
강남3구에 약2만8천정도 입주를 한것이
강남3구전세값 하락에 결정적 이유라고 판단합니다
많은분들은 이당시 글로버 금융위기라고 이야기하시는데
저는 강남3구에 집중적으로 입주가 많은것이 문제였다고 생각합니다.
2009년상반기이후 전세값이 상승했는데
여기서 우리는 한가지 알아야 할사항이 있습니다..
보통강남3구 전세흐름은 12월-2월정점을 찍고
3월-5월정도에 1.2월상승한가격을 다시 하락시켜
결국 하반기 반등할때 봄철에 하락한가격에서 다시 상승하는것이라
전세값이 큰폭으로 상승하지는 않았습니다
예로 2010년잠실 리센츠 112제곱경우 1.2월4억7천정도 했는데
6월달3억8천으로 하락했으니 하락한가격에서 상승해봐야
별로 크지않는데
올해는 1.2월달 최고 가격에는 못미치지만 그래도 현재 4억6.7천은 유지하고 있습니다.
원인은 강남3구 공급이 거의없다는점입니다.
또한 반포자이.잠실엘스등2008년하반기 새아파트들이 2010년하반기에 2년차를
맞이해 전세가격이 입주때와 많은차이를 나타나니 전세매물이 많아지고
매물이 많다보니 가격도 잘반등이 안되었는데
올해는 전세매물도 없거니와 있어도 기존세입자전세가격도
이제는 높아 이분들이 쉽게 강남을 포기를 안할겁니다.
이러면 강남3구에 수요는 매년 정해져 있고 매물이 없으면
가격은 천정부지로 상승할것입니다..
정치권에서 서민들이 사는 빌라 전세값이 많이 상승해
임대아파트를 많이 공급했어야 한다고 연일 피를 토하면서
말씀들 하시는데 저는 임대아파트가 전세값안정이 도움이
된다고 보는데 더중요한것은 강남3구 전세값을 잡지못하면
결국 임대아파트 많이 만들어도 결국 전세세값은 상승한다입니다.
또한 현재 전세값에서 추가적으로 상승하면
매매값대비 전세비율이 60%에 육박해지므로 자연히
매매값도 상승한다고 판단합니다.
또한 DTI규제를 부활하면서 완화를 했고 또한 한시적이
아닌 자연적으로 했다는점에 무게를 두고 싶습니다.
그동안 가격반등이 많이 안된이유는 DTI규제를 한시적으로 했기에
다시 DTI규제하면 집값이 하락하겠지 하는마음에 주택을 구입하지않았는데
이제는 이러한 불확실성이 없어져 하반기 이사철에는 많은 상승이 예상됩니다.
만약4월말 부동산관련법안통과가 이루어지면
좀더 빠르게5월부터 반등한다고 판단합니다..