‘대표님, 꼬박꼬박 월세 잘 나오는 부동산 어디 없을까요?’
‘월세받는 부동산은 정부대책과 큰 상관 없겠죠?’
3.22 대책발표 전후로 주거용 부동산시장은 전체적으로 ‘정중동’ 양상을 보이고 있다. 부동산시장에 진입할려고 대기중인 자금까지도 정부의 DTI규제 부활로 눈치를 보고 있는 것이다.
하지만 투자금액이 비교적 적게 들어가면서 월세를 꾸준히 잘 받을 수 있는 소액으로 접근가능한 부동산에 대한 투자문의는 꾸준하다. 결론부터 말하면 전셋값 급등 및 소형주택 선호현상 재개발·재건축 사업에 따른 소형주택 멸실 등으로 소형 아파트와 DTI규제를 받지 않는 소형 빌라, 오피스텔, 도시형생활주택에 대한 수요는 꾸준히 늘어날 것으로 보인다.
지난 2006년 4월 DTI 도입 당시 이후에도 소형 아파트와 오피스텔 등이 인기를 끌었었다. 주택시장이 확실한 반등세를 보이기 전까지는 무분별한 투자보다는 위와 같은 시장에서 선호하는 상품 위주로 투자범위를 좁히는 게 바람직해 보인다. 주택시장이 확실한 반등세를 보이기 전까지는 무분별한 투자보다는 위와 같은 시장에서 선호하는 상품 위주로 투자범위를 좁히는 게 바람직해 보인다.
-3.22 대책으로 소액투자 가능한 주거용부동산, 틈새상품으로 인기 끌 듯
대출조건에 맞춰 내집마련 및 부동산 투자 전략도 달라져야
정부가 지난 3. 22일 발표한 '주택거래 활성화 방안'의 주요내용을 점검해보면 총부채상환비율 (DTI) 규제 완화를 예정대로 이번달부터 다시 시행하고 보완책으로 거래 위축을 최소화하는 데 주안점을 두고 있다. 800조원을 초과하는 가계부채 증가를 막고 동시에 취득세를 낮춰(연말까지 지금보다 50% 감면) 거래 비용을 줄이고，분양가 상한제를 폐지해 민간 부문의 주택 공급을 늘리겠다는 것이다.
DTI 환원으로 투기지역(서울 강남·서초·송파구) 이외의 서울 지역에서 '총소득에서 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율'은 50%,인천·경기는 60%를 적용받게 된다. 투기지역인 강남 3구에선 DTI 비율 40%가 그대로 적용된다. 실수요 주택거래를 활성화하기 위해 '비거치식'에 대해서는 대출이 더 확대된다. 즉 기존 DTI 규제에선 분활상환은 5%포인트,고정금리·분할상환은 10%포인트 DTI 비율을 확대해주는 가산항목이 있다.
서민들의 주택자금 마련에 어려움이 발생하지 않도록 1억원 이하 소액대출에 대한 DTI 심사면제는 유지한다. 때문에 부동산시장이 완연한 상승세를 타기까지는 당분간은 2억원대 이하의 부동산으로 투자범위를 좁힐 필요가 있다.
- 2006년 4월DTI 도입 당시, 소형아파트 인기
실제로 지난 2006년 4월 DTI가 처음 도입되면서 소형 매매값 상승률이 중대형을 앞섰다.
한 민간 부동산정보업체 에 따르면 서울시내 아파트 매매값 평형대별 상승률 자료에 따르면 지난 2006년 4월DTI 도입 후 7개월 동안에는 66㎡(20평) 이하 소형의 상승률이 16.77%로 중대형보다 높았다. 이때를 기점으로 6억원이 넘는 주택에 대한 수요가 줄면서 강남권 등 이른바 버블세븐 지역의 집값은 지난해까지 안정세를 나타냈었다. 반면 서울 강북권 등 6억원 미만의 주택이 많은 곳은 반사이익을 누렸다. 2007년에는 ‘노도강(노원·도봉·강북구) 전성시대’란 말이 나올 정도로 이들 지역의 집값이 크게 올랐다. 이런 현상이 이번에도 나타날 수 있다.
- 2억원대 이하, 소형아파트 주목
송파 문정시영, 성남 구미동 주공, 상대원동 성지아파트등
현재 소형아파트 투자로 눈여겨 볼수 있는 곳은 송파구 문정동의 시영아파트다. 14층 10개동, 소형아파트 1316가구로 구성된 대단지로 위례신도시, 거여마천뉴타운, 문정법조타운, 잠실 제2롯데월드 착공 등 굵직한 개발호재가 있다. 게다가 리모델링이나 재건축도 기대할수 있기 때문에 투자가치가 높을것으로 기대된다. 42㎡ 제곱미터의 경우 현재 시세가 1억 9천~2억 1천만원선으로 인근 잠실지역의 같은평형대와 비교하면 절반정도의 가격대다. 전세 6천에 대출 4천을 이용하면 1억이면 투자가능하다.
아파트 매매가가 용인수준에 머물고 있는 성남시 구미동 무지개주공 12단지도 주목할 만하다. 총 905가구로 이뤄져 있는 해당단지는 69㎡, 81㎡, 84㎡의 중소형으로 구성돼 있는데 미금역 인근인 분당선 오리역을 도보로 이용할 수 있다. 69㎡ 의 전세가는 8000만원, 매가는 2억원 수준으로 채당 1억 2천정도면 투자가 가능하다.
끝으로 주목할 소형아파트는 준공 20년이 넘은 441세대 규모의 성남시 중원구 상대원동 성지아파트다. 50㎡의 매매가는 현재 1억3천으로 형성되어 있어 전세 4천5백만에 대출 4천5백만원을 이용하면 불과 3천만원이면 투자가능할하다. 준공업지역이라 용적율이 일반 주거지역보다 높아 향후 개발시 투자가치가 기대된다.
- 2억원대 이하, 역세권 소형빌라도 주목
DTI규제를 받지 않는 빌라도 역세권 위주로 눈여겨볼 만하다.
역세권일대 소형빌라 투자는 안정적인 임대수익뿐만 아니라 향후 개발이 되었을 경우 시세차익까지 기대해볼 수 있다. 한마디로 ‘두마리 토끼를 잡을수 있는 투자법’이라 할 수 있다. 마포구일대 역세권 소형빌라의 경우 매매가는 1억7천~1억9천에 형성되어 있다. 대지지분 15㎡ ,전용면적 30㎡ 규모의 분리형 원룸형태로, 세를 놓을경우 보증금 2천만에 월세는 80만원이 가능하다. 연 수익율로 환산할 경우 6%대다.
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이번달 금통위는 기준금리를 현행대로 연 3.0%로 유지하기로 결정했다. 하지만 물가불안 우려로 인한 점진적인 금리인상모드의 불안심리와 국제정세 불안감으로 인한 총체적인 수요감소로 부동산시장은 총체척 위기를 맞고 있다. 게다가 시중의 유동자금이 대거 금융시장으로 이동하고 있고 베이비부머의 은퇴 등의 영향으로 주거용 부동산 처분이 점차 현실화되고 있다. 따라서 정부의 추가 부동산활성화대책이 나오더라도 과거처럼 주거용부동산가격이 급등하는 현상은 일어나지 않을 것이다.
올해 한두차례 금리상승을 대비해 대출을 최소화해서 투자하는 게 중요하다. 금리가 오르게 되면 그에따라 투자 수익율도 떨어질 수 있기 때문이다. 현행 은행대출금리수준이 5% 전후가 되기 때문에 부족한 자금 중 일부를 대출 받아 임대사업을 한다고 하더라도 최소 현행 은행 대출금리보다 높은 지역의 상품을 선택하는 게 성공포인트다. 끝으로 금리 상승기를 대비해 급할 때 현금화할 수 있는 ‘엑시트 (EXIT) 전략’으로 부동산투자에 임해야 한다. ‘잘 팔릴 수 있는 환금성이 뛰어난 부동산’ 위주로 접근하는데 도심(인접)지역의 2억원이내의 부동산이 대상이다.
역세권일대 전세비율이 높은 소액 투자 가능한 부동산은 월세로 전환해도 수익율이 높게 형성되어 임대형 부동산으로도 제격이다. 베이비부머들의 은퇴와 맞물려 소액으로 투자할수 있는 임대상품에 대한 관심이 높아지고 있는데 소액으로 투자가능한 주거용부동산은 중대형에 비해 가격대비 임대수익율이 높게 나오기 때문이다.
특히 대학가 인근이나 역세권, 실수요자들을 쉽게 구할 수 있고 월세로 전환하더라도 임대수익율이 높게 형성될것으로 예상되는 소형주택이 3.22 대책이후에도 그수혜를 볼 부동산이다. 이런지역의 소형주거용부동산은 부동산 시장 침체기에도 하방경직성이 강해 하락폭이 제한적이고 상승기에는 먼저 회복하는 특성이 있다.