이번 4.27 재보선 선거결과는 여야뿐 만이 아니라 부동산 시장에서도 큰 변화를 가져올수 있는 사건이라고 본다
그 이유는 현재 여야 구도는 보수와 진보 성격의 한나라당과 민주당으로 구성되어 있는데
집권 보수 여당인 한나라당이 자신들의 텃밭인 보수성향이 강한 분당에서 선거에 패배했기 때문이다
보수성향의 지지층들이 한나라당에 등을 돌렸기 때문에 한나라당는 현재와 같은 상황이 지속되면
앞으로 존립기반은 커녕 생존마져 걱정해야 한다는 분석이 나올수 밖에 없다
이러한 분석에는 앞으로 1~2년내에 다가오는 총선,대선에서 필연적인 패배도 예정되어 있는 것이다
집권 여당인 한나라당이 생존하려면 지금과 다른 색깔의 변화를 추구할 것으로 보인다
그리고 그 변화속에서 부동산 시장의 정부정책도 많은 변화가 있을것으로 예측되어진다
선거이후 앞으로의 부동산 시장 상황 변화가 있을 이유를 이야기하여 보겠다
1.분당은 왜 보수성향이 강할까?
보수주의자는 현상 유지를 전제로 발전하면서 자유시장을 추구하는 중상위층,기득권층인 반면에
진보주의자는 개혁과 규제를 통하여 사회를 발전을 시키려는 경향을 가지고 있다
누구나 자신의 이익을 위하여 행동하는 것은 당연하기에 위의 두 분류에서
유주택자,중산층,고소득자 상당수는 현상 유지와 자유시장을 추구하는 성향이 있기 때문에
보수주의자로 분류되는 것이고 이런 성향이 정치적인 행동인 투표에서는 보수정당 지지로 표현되는 것이다
중상위 소득계층이 많이 살고 타 지역 대비 높은 부동산 가격이 형성된 분당지역은
위와 같은 분류에 따를때 강남,서초,송파와 더불어 보수성향이 강한 지역으로 분류되었던 것이다
1.보수성향 지역에서 보수정당인 한나라당의 치명적 패배
분당을에서 이런 유권자의 성향을 잘 알고 있던 보수 정당 한나라당은
선거구호까지 보수결집론을 들고 나왔다
보수 세력이 결집해서 진보정당인 민주당 대신에 중도보수인 한나라당을 밀어달라고 한 것이다
그런데,보수 성향이 짙은 분당을의 선거구민들은 이런 보수정당의 애절한 선거구호에도 불구하고
반대로, 진보 성향의 민주당 손학규 대표를 지지하였다
한나라당이 패배한 선거결과에는
보수주의자들의 보수정당인 한나라당의 불신 또는 지지층의 집단 이탈이 있었던 것이다
왜 그랬을까?
1.2007년이후 부동산 가격 하락과 전세가 급등한 분당 부동산 시장
분당지역의 보수정당 불신 및 집단 이탈에는 보수로서 색깔을 잃어가고 있는 한나라당의 잘못과
2007년이후 가격하락과 최근 전세가격이 급등한 부동산 시장에도 하나의 큰 원인이 있었다
부동산 시장에선 누가 집권을 하던 적정선에서 거래가 활성화 되고 가격이 많이는 아니더라도
인플레이션 만큼 또는 정기예금 금리만큼이라도 올랐으면 하는게 보수주의자의 심리다
인플레이션 정도의 상승이 있어야만 부동산 불변가격의 현상유지가 가능하기 때문이다
그리고,이러한 기대심리가 무너질때 주택 매매수요가 전세수요로 변하면서 전세가격이 급등하게 된다
그런데,중산층이 모여사는 분당 지역은 현 정부 집권 4년동안 부동산 가격이 계속 하락만 한데다가
최근 들어선 시장 침체의 골이 깊어지면서 전세가격 마져 급등하고 있다
보수를 표방하는 분당 사람들이 이런 부동산 시장 상황하에서 집권여당을 좋게 볼수는 없는 것이다
현상 유지와 발전이 목표인 사람들에게 부동산 가격 하락과 전세가 급등은 현상 유지를 어렵게 하고 있다
그런데, 보수정당이 보수성향 유권자의 이익을 대변하기는 커녕 보수정당의 색깔을 잃고 방황을 하고 있다면
색깔없는 보수정당을 지지할 보수성향 유권자는 감소할 수 밖에 없는 것이다
한나라당은 부동산 시장에서 어떻게 보수주의 색깔을 잃고 있었을까?
1.색깔 잃은 보수정당 한나라당
최근에 한나라당의 부동산 시장관련 행보는 현상유지와 자유시장의 근간을 흔드는
부동산 규제정책을 당론으로,당정협의로 계속해서 발표하고 있다
대표적인 것은 전월세 상한제로 가격 상한제 정책은 전형적인 포플리쥼 가격 규제정책인 것을
과거 역사적 사례가 알려주고 있음에도 불구하고 진보정당인 민주당의 드라이브에 밀려
전세 공급축소와 일시적 가격 폭등,암시장 형성의 우려에도 불구하고
이를 추진하고 있다
자유시장경제를 지지하는 보수정당이 가격상한제를 추진한다면
사실상,이미 그 당은 보수정당으로서 색깔을 잃어 버렸다고 말할수 밖에 없다
전월세 상한제외에도 DTI규제 환원에선 부동산과 금융시장을 무시하고 규제의 칼을 들었으며
분양가 상한제 폐지는 이 또한 가격 규제 정책임에도 불구하고 강한 폐지의사를 보여주지 않고 있으며
재건축이 사실상 불가능하게 하는 초과이익부담금제는 논의조차도 하지 않고
거래비용을 줄여서 시장을 활성화 시켜야 하는 취득세 감면에서는
올해 1월부터 2배가까이 증가된 취득세에 대하여 기껏해야 1년도 안되는 일몰 1/2감면규정을 들고 나오고 있다
한나라당이 자신들의 말처럼 중도보수가 맞는지 의심스럽다
자유시장하에서 각종 규제를 없애거나 축소해야 하는데 오히려 과거 진보정당 집권하의 10년 보다도
더 치밀하고 강력하게 부동산 시장을 규제하고 있는게 현재의 집권 정당인 보수정당 한나라당이다
1.그런데,한나라당은 이런 보수성향 지지자들의 이탈의 원인을 알고 있을까?
한나라당은 정말로 모르고 있거나,알고도 착각하거나 모른 척 하고 있는 것 같다
2010.6.2일 지방선거에서 한나라당은 대패하였다
그리고 부동산 시장에선 한나라당의 변화를 기대하였다
침체되었던 부동산 거래를 활성화 시키고,시장을 회복시켜주길 기대하였다
그리고 얼마 안있다 나온 2010.8.29 대책
DTI 3월말까지 한시적해제,다주택자 중과세 완화,취득세 감면 1년 연장..
시장은 조금씩 꿈틀 거리다 공급부족을 이유로 올해 1월경에는 활력을 다시 찾아가고 있었다
시장이 활력을 조금 회복하자 마자 보수정당인 한나라당은
전월세 상한제와 DTI규제 복귀를 들고 나왔다 그리고 부동산 시장은 또 다시 침체의 늪으로 빠져들었다
전세가 급등에 매매가 하락과 거래 침체된 부동산 시장은
보수성향 지지자들의 보수정당 이탈의 직.간접적 원인이 되었다
1.선거 패배이후 한나라당은 어떻게 부동산 시장으로 접근할까?
선거 패배의 원인이 부동산 시장에 있었다면 한나라당은 어떻게 하든간에
부동산 정책의 변화를 추구하리라 본다
마침,PF 대출 관련해서 건설회사의 경영위기가 심각하여 저축은행발 금융위기가
점점 표면화 되고 있는데다가 건설업 경기 불황과 인플레이션 때문에
내수경기 침체가 왔기 때문에 부동산 정책에서 어느 정도의 변화는 있을 것으로 짐작된다
그리고 부동산 정책에서 변화를 추구할때는
선거에서 승세를 잡은 야당의 반대없이 쉽게 추진할수 있는 정책을 진행할것으로 보인다
먼저 야당의 반대없이 쉽게 진행할수 있는 부동산 정책은 법률 개정이 필요 없는 정책이 우선 순위가 될것이다
분양가 상한제 폐지가 야당의 반대로 임시국회에서 통과되지 못했기 때문에 법률안 개정에는 소극적으로
접근할 수 밖에 없는게 한나라당의 한계가 될것이다
1.예상되는 부동산 정책의 변화
첫번째는
지금 당장 처리해야 할것은 임시국회에서 논의하기로 하였던 전월세 상한제에 대하여
보다 신중한 입중을 보일것으로 보인다
전월세 상한제에 대하여 관리지역,신고지역등으로 내용을 완화시켰지만
전월세 상한제에 대하여 보수 성향의 유권자들이 갖고 있는 불만을 어느 정도 해소시킬 필요가
있기 때문이다.
두번째는
DTI규제에 대하여 추후 보완적 성격의 해제가 있을것으로 예상한다
DTI 규제를 완전 해제시킬수는 없겠지만,보완적 규정을 통하여 사실상 DTI규제를 완화하는 방향이 나올것 같다
세번째는
건설회사 PF자금등 건설금융 시장 지원 정책을 통하여 건설회사의 자금난을 해소시키면서
봄 가을마다 돌아오는 전세난을 안정시키기 위하여 주택공급 확대정책이 나올것으로 전망된다
건설 금융 지원 시스템을 개선하여 전월세가 급등지역에 공급량을 단시일내 공급시키면
전월세난이 안정되면서 건설회사를 살릴 수 있는 일석이조의 효과가 있기 때문이다
네번째는
보금자리와 공공택지의 분양권 전매제한 기간 단축 및 폐지을 통하여 아파트 분양을 독려하고 분양시장을
활성화 시키는 정책이 나올것으로 예상한다,앞에서 언급한 세번째의 변화처럼
전월세난을 안정시키고 건설회사를 살릴 수 있는 일석이조의 효과를 기대하기 때문이다
다섯번째는
현실성은 다소 떨어지지만,여야 합의을 통하여 분양가 상한제 폐지를 추진할수도 있다고 본다
분양가 상한제 폐지는 건설회사와 침체된 부동산 시장을 살리고 임대시장을 안정시키는데
큰 역할을 할수 있기 때문이다
하지만,야당이 적극 반대하고 있기에 어렵지 않을까 예측한다
1.글을 마치며
지금 수도권 부동산 시장은 지난 2월이후 DTI규제 환원,취득세 감면,전월세 상한제,분양가 상한제 폐지등
정책의 혼란이 가중되면서 매매와 전월세 모든 것이 중단 된 체 깊은 잠에 빠져 들었다
하지만 예전처럼 한치 앞을 예측 못할 상황까지 깊은 침체에 빠져 든 것으로는 보이지 않는다
지난 1월에 있었던 전세 불안 요소인 공급부족,매매수요의 전세수요 전환,월세 선호,저금리등은
아직도 계속되고 있고, 부산에서 부터 불어오는 부동산 훈풍은 코스피 2200 돌파에서 보듯
유동성의 힘을 업고 가까운 시일내에 수도권 까지 불어올것으로 짐작되기 때문이다
빠르면 6월말 늦어도 내년 1월에는 수도권에 다시 전세난이 재연되면서
전세가 상승.매매가 상승이 이어질것으로 보인다
지난 1월 전세난일때 서울과 경기권의 전세가격이 매매가의 50%까지 도달한 상태이기 때문에
빠른 6월 말, 늦어도 내년 1월에는 다시 전세가 상승이 있게 된다면
매매가의 60%까지 상승하는 전세가 상승이 부동산 시장을 견인할 수 있다고 보기 때문이다
부동산 시장의 중장기 전망은 아직도 중장기 상승추세이고
현재의 시장 침체상태는 계단식 상승을 위한 숨고르기로 보기 때문에 시장 전망은 어둡지 않다고 본다
다만, 염려되는 것은
매매시장은 있는 자들의 머니게임이지만 전월세 임대시장은 없는 자들의 생존게임이라는 사실이다
매매가격이 오르면 안 사면 그만 이지만,
임대가격이 오르면 임차인들은 눈물을 머금고도 살집을 구해야 하는게 임대시장이기 때문이다
부동산 시장이 활성화 될때 전세난의 원인으로 뽑는 공급부족,매매수요의 전세전환이 그나마 큰 부작용없이
해결될수 있다고 본다
따라서,
부동산 시장의 활성화 없이는 전세난 해결도 있을수 없다
이번 4.27 재보궐 선거를 계기로 부동산 정책의 변화가 있을 것 같다