1998년외환위기때 바닥이 98년4월이었고
반등은 7월부터 시작했습니다..
반등의 시작은 강남이 이었습니다..
2008년12월미국문제로 집값이 많이 하락한다고 믿고있을때
가장먼저 반등은 강남이었습니다..
2010년8.29대책전후로 가장먼저 반등은 역시 강남이었습니다..
수도권의 부동산의 핵심은 강남입니다.
그런데 강남부동산상승론자 입장에서 악재는 전세값이
낮다라는 이유입니다,....
이유는 저층은 물론이고 중층 재건축단지가 많아 현재 매매가격대비
전세비율이 낮다라는 점입니다..
특히 현재 재건축 단지가 아니어도 재건축연한만 단축만된다면
용적율이 양호한 관계로 이들단지도 일정부문 재건축기대감이 현재
가격에 뭍어있습니다.. 이러한이유로 전세비율이 오리지날 일반아파트보다
전세비율이 낮습니다.
항상 강남아파트 하락구도를 보면 재건축시장 하락구도가 먼저 찿아옵니다..
이유는 재건축은 전세비율이 아주낮기에 추가 상승이 안되면
반드시 하락하게 되있는데 이때 언론이 하락하는 장면을 많이 보여주면
좀더 하락하는것으로 보입니다.
그동안 재건축이 하락하면 시간을 두고 일반아파트시장도 하락하는 구도였는데
올해는 사정이 다른것 같습니다...
이유는 전세값이 하락하기는 거녕 상승장으로 가는것 같습니다.
3.4월추춤하다가 5월부터 소폭반등하기 시작해 현재는 2월달 최고가격을 회복한 모습니다
보통 강남은2월달 최고가격을 4.5월달 5억짜리 기준으로 1억원정도 하락하면서
6월말부터 반등하는데 이때반등해봐야 1억원정도 하락한가격에서 반등하니
결국 그동안전세값 상승율이 매매값을 크게 위협하지는 못한것 같습니다.
그러나 이제는 상황이 다른것 같습니다..
역대 강남전세값이 2011년2월이 최고였고
또한 같은해 5월달에 1.2월달 전세값을 유지하는 해는 올해가 처음이아닌가
생각이 듭니다..
현재 도곡랙슬 33평전세값이 6억3천-6억8천나옵니다..
1.2월최고일때 나온가격이었습니다..현재매매는 비로얄동중간층으로 12억5천정도 합니다.
현재 전세값이라면 올해부터 강남입주물량을 보면 거의 전멸입니다.
성수기일때 도곡랙슬 33평은 전세는 7억후반도 가능할것 같습니다..
이러면 정부의 규제완화 여부와 상관없이 강남 집값은 상승한다로 예상이 됩니다..
강남이 상승하면 역시 경기외곽역시 부동산회복심리가 살아나
본격 부동산시대가 올것입니다
특히 올해는 DTI규제를 한시적으로 완화 한것이 없기에 한번탄력붙으면
작년보다 많은 상승이 예상됩니다..(DTI를다시하면 집값이 하락하겠지하는 불안은제거)