투자 목적으로 전세와 대출을 끼고 죽전에 25평형 아파트를 구입한 P씨는 부동산 경기 침체로 집값이 오르기는커녕 오히려 떨어지자 집을 팔려고 내놓았다. 하지만 2년 째 팔리지 않아 속을 태우던 중 필자를 찾아왔다.
“시장이 좋지 않을 때는 실수요자도 집을 사지 않고 관망하는데, 하물며 투자 목적으로 집을 사려는 사람은 없지요. 시장이 좋아질 때까지 기다리면 안되겠습니까?”
“그건 좀 어렵습니다. 이 집 말고 또 다른 집도 있는데다 대출 이자 부담이 너무 커서...”
P씨처럼 투자 목적으로 집을 사놓았는데 집값이 오르지는 않고 오히려 대출 이자만 부담하느라 골 빠지는 사람들이 많을 것이다. 오죽했으면 ‘하우스푸어’란 이름이 붙었겠는가. 대출을 많이 받아 집을 샀더라도 집값이 많이 올라 대출 이자를 상쇄하고도 수익이 많이 남았던 것이 과거의 투자 패턴이었다. 하지만 5년 전부터 집값이 오르지 않아 대출을 많이 받아 집을 산 사람들의 부담이 점점 커져 사회문제화되고 있는 것이 현실이다.
집이 팔리지 않는다고 해서 가격을 많이 내리고 매수자를 하염없이 기다리는 것은 현명한 방법이 아니다. 가격을 많이 내린다고 해서 매수자가 당장 집을 살 리도 없지만 설사 재수가 좋아 팔린다고 해도 손해를 많이 보기 때문이다.
부동산 시장이 좋지 않아 매수자가 적을 때는 매수자의 입맛을 당길 수 있도록 매물을 리모델링해야 한다. 같은 음식이라도 ‘보기 좋은 떡이 먹음직스럽다’ 하지 않았던가. 필자는 P씨에게 전세가 만료되면 세입자를 내보내고 월세로 전환하라고 조언했다. 전세금은 대출을 받아 충당하면 되는데 월세 비중을 높이면 이자를 감당하고도 돈이 남을 수 있다.
월세가 잘 나가지 않는다고 걱정할 필요도 없다. 인테리어를 최신식으로 바꾸고 발코니를 확장해서 거실을 넓히면 월세가 조금 비싸더라도 들어오려고 하는 사람들이 있기 때문이다. 돈을 좀 더 들여서 에어콘이나 냉장고 등을 옵션으로 설치해놓으면 더욱 인기가 좋아진다.
죽전아파트의 전세금은 1억 7,000만 원인데 월세 세입자를 구한 결과 보증금 6,000만 원에 월세 90만 원에 들어오려는 사람이 있었다. 반환해야 할 전세금 중 모자라는 1억 1,000만 원은 주택담보대출을 받아 충당했다. 인테리어를 새로 하고 에어콘과 냉장고 등 옵션을 설치하는 데 들어간 비용은 300만 원 정도.
전세를 반전세로 바꾸어놓으니 일단 이자 부담이 줄어들었다. 전세를 놓았을 때는 수입이 전혀 없었는데 반전세로 바꾸면서 1억 1000만 원의 대출 이자를 갚고도 월 44만 여원의 수입이 생겼다. 이 돈을 살고 있는 집의 대출 이자를 갚는 데 쓰게 되니 생활 형편이 훨씬 나아졌다.
전세를 반전세로 바꾼 지 두 달 후 P씨로부터 연락이 왔다. 전보다 2,000만 원이나 비싸게 매물로 내놓았는데도 사겠다는 매수자가 나타났다는 것이었다.
“전보다 더 많이 받을 수 있는데 뭘 걱정입니까? 그냥 파시면 되지요.”
“아이고, 아까워서요. 그냥 가지고 있으면 안될까요?”
P씨는 결국 그 집을 팔지 않고 보유하기로 했다. 매월 44만여 원의 수입이 생기는 집을 굳이 팔 필요가 없었던 것이다. 집값이 오르기만 우두커니 기다렸던 시절엔 그렇게 팔고 싶어 하더니 리모델링을 통해 수익이 나오는 구조로 바꾸게 되니 마음이 변한 것이다.
앞으로는 집값이 과거처럼 오르기 힘든 시대다. 설사 오른다 해도 화폐가치가 떨어져 인플레이션에 의해 가격이 오르는 것이지 가치가 오르는 것은 아니다. 따라서 대출을 왕창 끼고 집을 산 사람들은 대출 이자를 감당하느라 힘든 하루하루를 보내는 고통은 물론이고 나중에 하우스푸어가 되는 고생까지 감내해야 한다.
집값이 오르기를 기대하고 무리하게 집을 산 사람들은 지금이라도 자산 리모델링을 해야 한다. 대출 이자를 줄여야 하고 무리하게 투자 목적으로 산 집은 팔아야 한다. 집을 잘 팔려면 사려는 사람들이 좋아하는 집으로 만들어야 한다. 전세와 대출을 끼고 산 집은 매수자를 찾기 매우 힘들다. 매수자가 사는 순간 빚쟁이가 되는 집이기 때문이다.
매수자의 입맛을 돋우려면 사는 순간 수익이 발생할 수 있는 집이어야 한다. 그러려면 대출을 받아 월세로 돌리고 대출 이자를 갚아도 수익이 나오는 구조로 바꿔야 한다. 그런데 대출 받기를 무서워하는 사람들이 많다. 이자만 내야 하는 대출은 무서운 대출이다. 하지만 이자를 내고도 수익을 낼 수 있는 대출은 고마운 대출이다. 대출을 받아 전세금을 상환하고 월세로 돌리는 것은 남의 돈으로 사업해 돈을 버는 이치와 같다.
신용카드 한 장 없이 빚지지 않고 사는 사람과 대출을 왕창 받아 사는 사람 중 누구 신용등급이 더 높을까. 의아해하겠지만 대출을 왕창 받아 사는 사람이다. 연체하지 않고 이자만 잘 갚는다면 대출을 많이 받은 사람이 신용등급이 더 높아 더 많은 돈을 빌릴 수 있고 이자율도 낮다.
합정동의 투 룸을 전세 끼고 구입한 K씨는 돈이 필요해 집을 팔려고 하니 구입가에서 1,000만 원 이상 손해 보고 팔아야 했다. 그나마 매수자도 구하기 힘들었다. 필자의 조언을 얻어 대출을 받아 전세자를 내보내고 보증금 2,000만 원에 80만 원의 세입자를 구하니 대출 이자를 갚고도 월 40만 원의 수익이 발생했다. K씨의 이 투 룸은 손해 보지 않고도 쉽게 팔 수 있을 것이다. 매수자가 1억 원만 투자하면 월 40만 원의 수익이 발생하는 ‘좋은 집’이기 때문이다.
아직도 시장이 좋아진다고 믿으며 매월 대출 이자를 갚느라 허리가 휘고 있지 않은가. 내 집이 팔리기만을 학수고대하며 매일 아침마다 치성을 드리고 있지는 않은가. 더 이상 허리가 휘기 전에 포트폴리오를 재정비하라. 팔리지 않는 집을 잘 팔게 하려면 수익이 나는 구조로 바꿔라. 그러면 잘 팔 수 있음은 물론이고 값도 좋게 받을 수 있다.