6월3일금요일 심야에 방영한 SBS시사토론을 보면서
직접현장에서 몸으로 느낀제가 알고 있는 지식과
상당히 차이가 있어 이렇게 글을 올립니다..
주제는 가계부채800조가 주제였는데
구체적으로 패널분들이 주장하는 내용에 대해 반박하겠습니다.
1.가계부채중 60%이상이 주택담보대출에서 발생하는것인데?
#NAME?
주택담보대출중에서 2가지로 나누어진다고 생각은 못하는것 같습니다.
크게 기존주택거래에서 발생하는 주택담보대출과 신규공급아파트에서 발생하는
집단대출이 있습니다...
제가 알기로 주택담보대출잔액이 계속 증가하는이유는 계속해서 공급하는
신규아파트 분양에서 오는것이라고 자신있게이야기할수 있습니다.
기존주택거래는 매수인이 대출1억받고 매수하면
매도역시 1억원정도 대출금을 상환하기에 실제여기서는 늘지않습니다
오히려 전세값상승과 주택값이 하락했기에 매매를 하면할수록
부채는 당분간 줄어들것입니다
2010년8.29대책후DTI를 한시적으로 폐지해서 부동산거래가 많이있었지만
2010년8.31일국민은행주택담보대출잔액은 71조8475억원이었습니다.
그후 6개월후인2011년2월28일 국민은행주택담보잔액은 72조9653억원입니다
국민은행의 경우약1조1178억원정도 주택담보대출잔액이 증가되었습니다..
얼핏보면 주택담보대출이증가가 되었구나 하는 생각을 할수 있습니다
그러나 이기간에 신규공급아파트에 나가는 주택담보인 집단대출은 약3조1796억원이
신규로 대출이 나갓습니다
이기간에 국민은행경우 신규공급아파트에 나가는 집단대출을 안해줬다면
오히려 부동산거래 활성화로 국민은행 주택담보대출잔액은 오히려줄어드는것입니다..
정부가 정말 가계부채심각성을 알고 있다면
보금자리나 2기신도시에 신규분양하는 분양권을 DTI를 전면도입해야 합니다.
보통 분양가 3억원기준으로 1억원씩 가계부채가 발생하는데
1년에 40-50만공급을 할려면 매년40-50조 가계부채가 발생합니다.
패녈들이 2006년이후 1년에 40조정도 가계부채가 증가되었다고하는데
대부분 신규아파트에서 오는 대출로 확신합니다.
그런데 이번정부 들어서 가계부채를 장려하는 정책을 했습니다.참여정부때는
신규아파트에도 분양가 6억원이상은 중도금.잔금등 전체를 DTI를 산정했는데
이번정부는 이러한 상황을전면폐지해 신규아파트에도 대출을 최대한 많이 받으라고
장려하는 정책이 가계부채증가의 큰원인으로 분석됩니다.
또한 6억원이하도 참여정부때는 40%만 대출을 해주고 나머지는 DTI를 산정했는데
이번정부는 6억원이하도 전액중도금대출을 해주니 가계부채가 늘어날수 밖에
없는것입니다..
앞으로 신규아파트공급에 대출을 제한하지 않으면
가계부채는 매년 40-50조정도는 늘어날것입니다..
또한 정부의 모순은 정부가 주장하는 가계부채증가가 기존주택거래에서 온다고
가정해보아도
지방은 연일 집값이 폭등해도 기존주택거래에서 DTI규제를 할생각이 전혀 없다는점입니다
지방은 가계부채가 늘어도 되고 수도권은 가계부채가 늘면 안된다는 생각인것 같습니다..
조금있으면 서울에서는 도둑질을하면 기존대로 안되고 지방은 도둑질을해도 좋다는
법이 생길것 같습니다..
2.소득대비 집값비율이 미국이나,일본에비해높다..
#NAME?
근본적으로 인구밀도와 비례하다는것이 저의 주장입니다..
대개 인구밀도가 높은 인도붐바이.파리.홍콩.서울등 높게 나옵니다
서울집값이 부산보다 높은건 면적은 부산이 넓은데
인구는 서울이 3배정도 많습니다.
2009년국토연구원PIR결과는동경9.2 서울9.8
면적은 동경이 약3.8배정도 넓습니다.인구는 동경이 20%정도 많습니다.
대신 서울과 경기과밀억제권지역과 합치면 동경보다도 면적이 작습니다
또한인구는 1.8배정도 높습니다.
한국은 인구의 40%정도가 서울과 경기 과밀억제권에살고 있지만
일본 동경은 일본인구의 10%정도 됩니다..
당연히 일본전체. 한국전체 하면 한국이 집값이 높게 나오겠지요,.,,,,
만약 동경면적정도 살고 있는 수도권주민들이 일본이나 미국처럼
인구를 지방으로 분산하면 소득대비 집값 비율이 지금보다 몇배는 낮게나올것으로
확신합니다..
3.최근 몇년동안 선진국은 가계부채가 줄어드는데 우리는계속 증가하고 있다..
-주요선진국은 주택보금율이 110-120%정도 되니
신규 주택을 많이 만들필요가 없기에 가계부채주범인 신규주택담보대출이증가를 안하고
있는것 입니다..
이에 반해 우리는 2007년이후 연평균30-40만가구가 신규로 입주를 했기에
1채당 1억원정도 약30-40조가 1년에 가계부채가 증가했다고 자신있게
주장하고 싶습니다..
4.최근몇년동안 거품이 있어 가격이 하락했나..
#NAME?
집값이 상승한다라는 심리가 안생기면 절대로 주택구입을 않습니다
아무리 집값이 하락한다해도 무턱대고 주택 구입을 안할수가 없는데
이렇게 주택구입을 그동안 안해도되는 이유는 부동산성수기때 미리분양한
공급이 꾸준히 있었기에 가능한것입니다..
1년에 수도권에가구증가는 대략 17만전후 입니다
재개발.재건축이주수요가 없으면 1년에 17만정도면
무리가 없습니다..
그런데 신규로입주하는 분양권을 주택보유자가 갈아타기 목적으로
분양받아 1개는 무조건매도해야 하는데 이때 정부정책이 기존주택을 구입하지말고
전세를 권하거나 6.7년뒤에 입주하는 보금자리를 사전에약을 권하는것이
그동안 부동산침체의 핵심이었습니다.
그런데 만약 2010년예로 수도권에 신규입주아파트가구수가
17만이 아니라 10만이었다면 부동산가격하락은 없었을것이라고 자신합니다..
현경제지식인과 정치권은 크게 반성해야합니다.
부동산가격은 인위적으로절대 못잡습니다
다만 시기는 정부정책으로 조절할수 있습니다..
만약 정부가 유능하다면 부동산가격이 하락이와도
신규아파트분양을 계속했다면 이명박대통령은 노벨상을 받았도
손색이 없었슬겁니다..
그런데 기존아파트가격이 하락하면 분양가도 하락해야 하는데
그렇치가 못합니다
아파트분양가에 절대적영향을 미치는 땅값결정은 인구밀도가
결정하는것이라 자신합니다..
현재 전세값이 많이 상승했는데
이유는 정부의 부동산가격억제정책의 대표적 부작용이라 단언합니다..
또한 평균 전세값이 매매값이 대비 50%를 유지하면 집값하락은 별로 없다는점입니다.
2006년경기남부의 경우 중형평수가 매매값대비 전세비율이25%정도 나왔습니다.
상대적으로 서울은 40%정도 나왔습니다
그동안 서울은 가격하락폭이 적고 경기권가격하락이 높았는데
이와연광성이 높다고 할수 있습니다
그런데 2010년하반기부터 경기남부도 공급이 부족하기시작했는데
전세값상승율은 2배정도 서울보다 높은것으로 나왔습니다..
인구는서울은 소폭줄고 경기권은 늘어나는 이치를 생각하면 될것입니다..
남양주덕소의경우 몇년동안 집값하락이 거의 없었습니다
이유는 공급이 없었다는점입니다.....................
아직 우리부동산이 그동안 거품이 있어냐 안있어냐는 아직모릅니다.
과연 전세값이 60%를 넘어가는 상태에서도 집값이 하락하는지는
좀더 두고볼일입니다..
제판단은 집값을 잡을때 전세값도 같이 잡으면
집값에 거품이 많이 빠질것인데
전세값은 상승하는데 집값이 하락한것은
아직 전세값상승율이 매매값을 자극할많한55-60%가 안되어서 그런것이라단언합니다..
입주물량이 풍부할때 정부가 규제해 집값이 하락하면 신규공급이
줄고 신규공급이 줄면 전세값이 상승하고
전세값 상승이 매매를 자극할만한 60%에 가까우면
집값은 다시 상승한다 입니다..
결국여기서 피해는 집있는 일시적 1가구2주택자.그리고
가장피해가 큰 무주택자 서민입니다...........................
감사합니다..