헌법보다 더 고치기 힘들게 하겠다던 8.31부동산 종합대책이 발표된지 1년이 지났습니다. 발표후 세금폭탄이라는 신조어와 함께 잇달은 후속정책의 발표는 엄청난 휴유증을 남겼습니다.
참여정부 부동산 정책에 대한 사회적 논란은 계속되고 있고 거래실종으로 인한 부동산 시장의 침체도 여전합니다. 아울러 대폭 강화된 부동산 세금으로 인해 뜻하지 않은 '불똥'을 맞은 대다수 국민들의 세금완화 요구도 높습니다.
8.31부동산 대책은 사실 2003년 발표된 10.29부동산 대책을 근간으로 해서 강화된 세제강화 프로그램인 셈입니다.
탈도 많고 논란도 많은 부동산 대책이지만 발표후 1년이 지난 지금 8·31부동산 대책에 대한 평가는 아직 이릅니다. 순탄치 않은 입법과정을 겪으면서 제대로 기능을 발휘하지 못한 세부정책들이 많고 또한 현재 후속대책 간판을 걸고 연장선상에 놓인 정책들이 쏟아져 나오고 있기 때문입니다.
[[8.31 부동산 정책의 체감 효과는 언제부터?]]
일단 정책의 궁극적 '타겟'이었던 강남권 등의 주택시장은 가격상승률이 둔화되면서 하향 안정세를 보이고 있습니다. 그러나 이는 8·31부동산 대책으로 인한 현상이라고 보기에는 어렵습니다. 이유인즉 후속대책인 3·30대책이 나오면서부터 가격상승률이 잡혔기 때문입니다.
결과적으로 8·31부동산 대책을 발표하면서 시행 1년 뒤 집값이 10·29대책 이전수준으로 돌아갈 것이라고 말했던 정부의 예상과는 달이 여전히 강남 등 주요지역의 집값은 상상을 초월하는 액수입니다.
게다가 매물을 쏟아내면서 거래가 활성화될 것이라고 예상했던 정부의 시각과 달리 강남지역 주택시장의 매물과 거래가 감소하는 등 냉기가 감돌면서 부동산 시장의 고사위기 전망도 나오고 있습니다. 세금 등 지나친 규제로 인한 역풍에 대한 걱정의 목소리도 높습니다.
그러나 8·31부동산 대책이 추구하고 있는 '세금폭탄'은 아직 터지지 않은 상태입니다. 대폭 강화된 종합부동산세는 올해 첫 과세를 앞두고 있으며 2주택자 양도세 중과, 실거래가 과세 전면실시 등도 모두 2007년입니다.
8·31부동산 대책의 후속대책인 3·30대책이 나오면서부터 하향안정세를 보이고 있습니다. 그러나 일각에서는 "불안한 안정"이라며 우려의 목소리도 내고 있습니다.
전문가들은 그러나 이 같은 안정세를 '불안한 안정'을 내다보고 있습니다. 특히 거래시장이 뜸해지는 등 매물부족으로 인한 일시적 현상이라는 분석입니다.
실상 8·31부동산 대책의 골간이 부동산 관련 세금정책의 대부분은 아직 효력을 발휘하지 못한 상태라서 사실상 지금부터가 시작인 셈입니다. '보유세 강화, 거래세 인하'가 핵심인 종부세 과세강화, 양도세 체계강화가 줄줄이 시행을 앞두고 있습니다
당장 올해 12월 부과되는 종합부동산세는 인별합산이 아닌 세대별합산이 됩니다. 과세기준금액, 과표적용비율도 대폭 높아집니다. 이에 따른 종부세수도 올해 전년에 비해 두 배 이상 늘어날 것으로 추정되고 있습니다.
2009년까지 매년 10%씩 올라가는 과표적용률을 감안할 때 향후 보유세 부담 체감도는 더욱 가혹해질 전망입니다. 고가주택은 물론 중·소형 아파트의 보유세 부담도 늘어날 수 밖에 없지만 정부의 세부담 경감조치로 일정부분 혜택을 입을 전망입니다.
내년부터는 모든 주택 등 부동산 매매시 실거래가 기준 과세제도가 시행됩니다. 이에 앞서 2006년 1월부터 부동산 실거래가 등기제도가 시행되고 있으며 2주택 이상자 등 부분적인 실가 기준 과세가 시행되고 있습니다.
2주택자들은 내년부터 주택 양도시 50%의 높은 단일세율로 중과세가 적용됩니다. 장기보유특별공제도 받지 못하기 때문에 차익의 절반 이상을 세금으로 내놓아야 합니다.
다만 거래세 부담은 완화될 전망입니다. 8·31대책에서 거래세를 일부 낮춘 정부는 최근에도 거래세 완화방안을 발표했으며 앞으로도 점차 낮춰나간다는 방침입니다. 이 또한 양도소득세의 완화없이는 거래 활성화에 도움이 안된다는 지적이 많습니다.
[[실종된 부동산 거래 해결책은 없나]]
8·31부동산 대책으로 인한 가장 큰 변화는 거래물량 감소에 의한 전반적인 시장위축현상을 꼽을 수 있겠습니다.
한 마디로 시장이 꽁꽁 얼어붙었다는 것인데 최근의 가격안정 추세도 단지 매물이 없어서 나오는 일시적 현상이라는 시각이 많습니다. 따라서 우선 부동산 시장을 활성화시킬 수 있도록 제도를 보완하는 것이 급선무라는 지적입니다.
정부에서는 내년부터 2주택자 양도세 50% 중과 및 실거래가 과세가 이뤄지기 때문에 이제부터 물량이 쏟아져 나올 것으로 기대하고 있지만, 근본적으로 공급 확대가 병행돼야 시장이 제 기능을 할 수 있게 된다는 것입니다.
또 재건축 및 각종 민간사업개발사업을 위축하는 각종 규제를 완화해 공공주도의 사업에서 민간 부문을 활용할 수 있는 방안이 모색돼야 한다는 목소리도 나오고 있습니다.
8·31대책의 근간을 이루고 있는 보유세 및 양도세 강화가 고령자들에게 지나친 부담을 준다는 지적은 지금까지도 끊임없이 제기되고 있습니다.
납부능력이 없는 고령자 가구에서 높아진 세부담에 의한 어려움을 해소할 수 있도록 소득, 연령, 조세 납부실적 등을 종합적으로 감안해 고령자의 재산세 부담을 줄여줄 수 있는 근본적 방안이 나와야 한다는 것입니다.
또 8·31대책이 뜻하지 않게 서민들에게 부담으로 작용하는 부분이 없는지 고려할 필요가 있다는 지적도 있습니다.
종부세 대상 고가주택기준에 대해서도 현실적으로 논란의 소지가 많습니다. 지난 1999년 6억원으로 설정된 고가주택기준이 물가상승률을 감안할 때 현재는 10억원이 넘는 주택으로 변모했기 때문입니다.
그러나 정착 정부와 여당은 취·등록세 및 재산세 완화를 추진하고 있지만, 양도세 등의 추가인하 계획은 없다는 입장입니다.
2007년도는 본격적인 8.31 부동산 정책이 확실한 평가를 받는 해 입니다. 또한 대통령선거라는 빅게임이 있는 해입니다. 우려되는것은 포퓰리즘에 영합한 정치적 논리에 따라 방향성을 상실해 8.31 부동산 정책의 근본취지인 부동산 투기방지와 서민 주거생활의 안정이라는 정체성의 상실입니다.
채찍성의 세부담의 강화는 일시적인 안정은 줄지는 몰라도 조세저항을 불러올수도 있습니다.
중요한 사실은 충분하고도 국민이 공감하는 합리적인 주택 공급 확대 정책이 뒷받침되어야 한다는 것입니다. 더불어 거래세 뿐만아니라 다주택자의 양도소득세의 완화나 시행시기를 늦춰줌으로서 기존 물량을 유인하는 당근 정책도 필요하다는 것입니다.
정부는 경기도 살려야하고 주택안정화라는 두 마리 토끼를 잡아야 합니다. 정책은 경기와 보완적인 관계를 유지함으로서 의미가 있다고 보여집니다. 정책의 성공과 실패는 경기활성화에 달렸다고 해도 과언이 아니라고 봅니다. 아무조록 정부의 현명한 정책 추진 방향을 기대합니다.