작년 10월부터 상승했던 부동산 시장이 3월부터 급속히 침체되었다
대출규제 환원 조치와 오락가락했던 취득세 인하,분양가 상한제폐지,전월세 상한제 논쟁등
부동산 정책이 혼미를 거듭하자 매수세력들이 대거 관망세에 들어갔기 때문이다
1.중장기 상승 추세는 이미 시작되었다
하지만,시장은 관망세를 지나 하반기에는 다시 상승할것으로 보인다
다시 상승할것으로 보는 이유는 간단하다
집이 없기 때문이다
생활의 필수재인 주택이 공급부족이 발생했을때 나올수 있는 현상은 단 하나다
가격 상승이다 그리고 가격상승이 있어야만 다시 공급이 늘어나는 것이다
2010년 10월 AP통신에 따르면 중미의 빈곤국 아이티가 대지진이후 10개월이 지난 시점까지
부서진 집들이 복구되지 않으면서 방3개인 아파트 시세가 10억을 넘기도 하였다
수요자는 많은데 공급이 부족하면 가격은 상상을 초월할 만큼 상승할수 밖에 없다는것을
2010년도의 아이티는 말하여 주고 있다
2.통계는 말해준다
건설산업연구원에 따르면 2008년이후 주택수요 대비 매년 3~4만가구 공급이 부족하여 공급량 부족이
현실화되는 2011년부터 2013년까지 3년간 총 18만5천가구가 부족하다고 발표한 적이 있다
참고 1.국토해양부 주택수요 추정
2008년 44.77만호, 2009년 44.48만 호, 2010년 43.28만호
2.주택공급실적
2008년 37. 12만호, 2009년 38.78만호, 2010년 38.54만호 공급
앞으로 3년간 18만5천가구가 부족하다는것이 지난 3년간의 통계다
하지만 건설산업연구원이 조사한 이 수치도 보금자리주택 숫자가 포함되어
정확히 말하면 틀린 수치다
3.주택 공급 통계의 허수 - 보금자리주택
틀린 이유는 보금자리 주택때문이다
택지조성이 없이 공급되는 보금자리 주택은 공급실적에 포함되지만
평균적인 택지조성기간인 2~3년을 포함하면 대부분의 보금자리주택이
실제 시장에 나오기까지는 사전청약 시점부터 4~7년이 소요된다
작년 연말까지 공급된 보금자리주택 공급수가 9만5천가구이므로
부족한 18만5천가구에 보금자리주택을 더하면 실제 부족한 주택은 최대 27만가구가 될수 있다
이러한 공급주택부족이 지금 시장에 가장 빨리 문제시 되는 부분이 전월세 시장이다
4.우상향 할수 밖에 없는 전세가 상승
가수요가 있을 수 없는 전월세 시장은 주택공급 부족에 가장 민감하게 반응할수 밖에 없다
2008년 12월 저점을 찍고 상승 전환했던 전월세는 2011년 5월에 잠시 주춤했지만 6월들어
다시 상승전환하면서 꾸준한 우상향 상승추세를 보여주고 있다
전세가격 상승원인에는 여러가지를 들수 있겠지만,
1) 전세를 이용한 레버리지 투자자 감소
2) 임대인이 전세 대신 월세 선호
3) 시장 침체로 인한 매매수요의 전세전환을 대표적인 원인으로 들수 있고
이 모두를 포함하여 전세가 상승에 최종 결론는 공급부족이 원인이라고 나온다
집이 남아돈다면 임대인이 월세를 선호한다고 하더라도 임차인들은 전세를 선호하기 때문에
월세 계약이 이루어질수 없고,
매매 수요자가 전세로 전환되었다고 하더라도 충분한 주택공급량이 있다면 전세가 상승이 있을수 없기 때문이다
5.커지는 임차인들의 불안심리
전세가 상승이 계속될때 임차인들이 시장에서 적극적으로 매수에 나설 가능성이 높아진다
2008년 12월이후 꾸준하게 상승하는 전세가격이 불안한데다가 ,
임대인들이 전세매물을 대거 월세로 전환하면서 임차인의 불안심리가 증폭되고 있기 때문이다
올해 1월 전세가 급등을 할때는 설마 설마 하던 심리가
하반기에 또 한번 전월세 물량이 품귀와 동시에 전세가 상승이 있게되면
임차인은 전월세 대신에 매매를 신중히 고려할 수 밖에 없다
6.뜨는 상품은 ?
시장이 공급부족을 겪으면서 전월세 상승에 이어 매매가 상승할때 뜨는 상품은
신축 아파트와 학군이 좋은 지역의 아파트가 될것으로 생각한다
지난 수년간 공급이 부족했기에 신축 아파트가 뜨는 것은 당연한 결과로 간주해야 하는데
새로운 시장흐름으로 생각할 것은 학군 선호 아파트다
학군선호 아파트는 과거와는 다른 모습으오 나타날 것으로 예상한다
입학사정관제,특목고,광역학군제,수시전형 내신비중의 증가로 인하여
평준화 지역의 명문고교 진학생의 대학 진학이 어려워지면서
고교학군이 좋은 아파트보다는 중학교 학군이 좋은 아파트가 선호를 받을것으로 예상한다
대부분의 지역에선 고교학군 과 중학교 학군이 일치하지만
같은 학군이라도 아파트 단지별로 배정 받는 중학교가 틀리기 때문에
배정받을수 있는 중학교에 따라 아파트 단지별로 가격차이가 나올수 있다
7.뜨는 지역은
임대차 수요가 많으면서 공급이 부족한 지역이 뜨는 지역이 될것이다
그러면서도 하락폭이 컸던 지역이 뜨는 지역이 될것이다
그리고 전통적 기준으로 볼때 학군과 직장 관련해서 임대차 수요가 많은
강남,서초,송파,목동,중계,분당,용인,평촌,산본등이
뜨는 지역이 될것으로 생각한다
부동산 가격은 2008년 12월 바닥을 확인하고 상승,조정,상승,조정을 겪으면서
꾸준히 우상향 곡선을 그리며 중장기 상승추세로 들어가고 있다
중장기 상승추세중에 나오는 일시적인 조정에 흔들릴 필요는 없다고 생각한다