토요일심야에 KBS심야토론을 보면서
실제 제가 생각하는 우리나라 임대시장을 바라보는
시각차가 상당히 커 이렇게 글을 올립니다.
이날토론회에서 교수.현직국회의원님들이 출연해 열띤
토론을 펼쳤습니다.
서강대김경환교수님은 시장을 어느정도 읽고 있으신것같습니다.
그러나 다른분들은 전혀 시장을 읽고 있지못합니다.
일단 세계에서 유일하게 있는전세제도입니다...
개인적으로 우리나라 부동산시장에 전세제도를 올바르게 이해하지 못하면
우리나라 부동산시장을 전혀 알수 없습니다..
많은 세입자분들은 월세문제를 고민하는 분들은 별로없습니다.이유는
월세는 그리많은 상승은 없었습니다..
90년대후반까지 우리는 금리가 연15%정도에서 왔다 갔다<주택담보실제금리>
했습니다..
이당시 전세가 1억원이면 월세로 돌리면 월200만원정도했습니다..
전세금액이 높으며 높을수록 전세에서 월세이율이 낮아지지만
대개 전세금액1억원안팍이면 대개 연24%정도를 채택합니다..
그러다 98년외환위기때 전세값이 절반으로 뚝 떨어졌습니다.
그러나월세금액도 절반뚝 떨어져야 하는데
실제는 전혀 그러하지 못했습니다..
이유는 금리가 연24%까지 상승하니 전세에서 월세로
이율이 상승하니 전세값은 하락해도 월세는 오히려 상승하는 느낌입니다..
그러다 외환위기가 정리가 되면서 전세값이 다시 상승하니
이번에는 월세는 상승하지않았습니다.
이유는 금리가 연8.9%로하락하니 전세에서 월세로 돌리는 이율역시
하락해 월세는 대신 상승하지않았습니다.
그런데 여기서 전세금액에서 월세로 돌리는 이율이 법적으로 정해지지않았다는점입니다.
전세금액에따라 다를수있고 또한 지역에 따라 다르게 나옵니다
외국의 경우는 매매값대비 은행이율로 월세를 산정합니다.,.
그래서 최근2.3년전세값이 상승해도 금리가 저금리로 지속되
실제월세상승은 미비합니다.....
그런데 문제는 전세값인데 전세제도로 우리나라는 보수와 진보로 크게
나누어져 있는것 같습니다..
대개 현재 전세를살고 있으면 진보에 주택을 보유하면 보수에 가깝다고
감히 말할수 있습니다.<지금은 아닌것같기는하지만>
2001년집값급등하니 이때부터 공급을 꾸준히해와
2004년부터는 집값도 하락하고 전세값도 많이 안정이 되었습니다.
2010년8월까지 용인기흥구의 경우근8년정도 전세값이 20%정도 밖에 인상이
안되었습니다. 이유는 자고일어나면 공급이 이유였습니다..
그러다 2010년9월부터 2011년2월사이에 전세값상승율은 50-60%정도 했습니다.
8년동안 20%상승율이 6개월만에 50%이상상승율은 우리가 한번 눈여겨볼대목입니다.
그러나 과연이당시 임대아파트를 많이 만들었나?
아닙니다.대부분 30평대이상 중대형 아파트들입니다..
2008년하반기 강남3구에 2만8천재건축아파트가 입주하니
용인역시 2009년상반기 전세값은 2002년전세값보다 낮게 하락했습니다.<남으로는 동탄입주>
현재 2008년하반기 강남3구에 입주한아파트들은 30평대가
15억원을 호가하고 있습니다..
현재 분당.평촌,용인시 아파트전세값이 상승하니 주변
다세대.투룸.일반주택등도 덩달아 전세값이 상승했습니다.
이유는 공급이 용인을 시작해 주변강남3구.동탄,판교등이 공급이 마무리되면서
주택이 부족해지면서 나타나기 시작했습니다.,.
여기서 과연 현재 임대아파트 공급이 부족해서 현재 전세값이 상승했다고
100%말할수가 있을까요?
현재 전세를 거주하는 사람들 마음은 25.33평에 거주를 희망하고
남들이 봤을때 내가 임대아파트에 살고 있는지 전혀 눈치를 채치
못하는것을 원하고 있습니다..
서울경우 국민임대경우 10평안팍의 초소형주택이고
당첨받기도 하늘의 별따기입니다.
중소형으로 일반아파트와 같이있는 시프트인데
이것은 재개발.재건축을 해야공급이 가능한데
주변부동산가격이 하락하니 새로 사업추진또한 어려운것이 현실입니다.
또한 국민임대가 많이 공급이 되었다면 현재 빌라.다새대.원투룸
전세값은 안정이 되었을것입니다.
그러나 임대가 많이 공급이 되었어도 현재 서울아파트전세값과
수도권주요지역 아파트전세값은 상승했을것입니다,
쉽게 임대아파트공급부족과 민간아파트공급부족이 함께 만든작품입니다.
이부분에는 민주당역시 야당이지만 자유롭지는 못할것입니다..
그럼 민간아파트공급이 왜안되었나를 생각해야 합니다
정부와 여당은 만만한게 글로벌 금융위기로 분양을 못했다고 이야기합니다..
2008년11월미국문제로 집값이 연일폭락해도 분양을한 단지가 있습니다.
청약1순위도 마감이 되었습니다.
현재는 인기는 예전만 못하지만 그래도 그당시 분양을 한이유는
주변에 분양한기존단지나.주변주택가격보다 분양가격이 낮으면 가능합니다..
현재살지도않으면서 중도금대출이자내면서 3년후에 입주하는주택을 분양을 받은이유는
그전에 분양한 아파트 평당분양가격이 이당시 분양하는 분양가보다 높았기
때문입니다..
바로 주변보다 싸면 전쟁이 나도 알마든지 분양을 받을수가 있는것입니다..
그런데 분양가격이 저렴한근본이유는 토지공급가격이 차이가났다는것을
알게 되었습니다..바로 토지공사가 건설사에 분양하는토지공급가를 낮추지않는한
현재 기존주택가격으로는 전혀 공급을 할수가 없는것입니다.
현재김포신도시가 미분양으로 유명한데 공급가는 현재 주변시세보다
1억원정도 높기에 분양이 안되는것입니다..
제가 제한합니다 공급을 할려면 토지공사는 건설사에 토지를공급할때
조성가격에 기준으로 가격을 산정하면 안되고
건설사가 일반분양하기 직전 바로 주변주택시세에 마쳐 토지를 공급하지않으면
절대 공급이 안되는것입니다.
민간택지주택분양도 마찬가지입니다
민간분양가도 조성원가를 토대로 하는것이 아니라 주변시세에 마쳐 분양을하고
그손실을 정부가 보전해주는 방안을 강구하면 현전세난을 타게할수 있습니다
이때는 주변시세보다 낮게 해야 합니다,.
현재거주하지않은 상품을 대출이자내면서 미리 분양을 받을려고 하는사람은
아마 나중에 주택을 살면서 매도할때 남는다는 생각이 들어야 분양을 받을것입니다
이유는 바로 전세제도때문입니다.
매매값이 3억원이고 전세값이 2억5천해도
이전세거주자는 굳이 5천만원더주고 또한의료보험료인상.
재산세.취득세를 굳이 내면서 살필요가 없는것입니다..
외국은 주택을 매수하지않으면 월세를 몇백만원을 내야 하기에
주택차익실현과 상관없이 월세보다 대출이자가 저렴하면
얼마든지 주택을 구입하는데 우리는 절대 남지않으면
전세가 100%유리하기에 주택구입을 하지않고
주택을 구입하않으면 주택값은 하락하고 주택값이 하락하면
다시 공급이 부족해 후일에 전세.매매값이 상승한다는 논리입니다..
그동안 미국이나 일본에 비해서 소득이 낮은데도 잘먹고 잘살수있는데는
자기소득의 30%를 월세를 내면서 사는 이들선진국보다
우리는 주택에 지출을 안해도되는 전세제도가 많은 도움이 된것입니다
그러나 앞으로는 이러한 상황은 힘들것으로 판단합니다..
또한 현재 전세를 주고있는 임대인들이 과연현재 어떤상태인가를
살피는것이 매우 중요합니다..
정치가나,학자들이 실수하는원인이 바로 현재 전세를 주고있는
분들을 상황파악이 안된다는점입니다
민주당의원님은 나중에 돈벌어서 살려고 현재 주택을 매수해 전세를
주고 본인다른데 살고있다라고 말씀하시는데
그럼이분은 다른데 월세를 살고 있나요?
그럼이분은 나중에 주택을 매수하면되지 현재주택을 매수할이유가 뭔가요?
현재 주택이 침체하는 상황에서는 맞지않는 이야기입니다.
모르지요 주택가격이 자꾸상승하면 불안해서 미리 구입할수도 있겠지요...
현재 수도권에서 주택을 전세를 주는분들은 과거 2006년-2007년도에
작은돈으로 분양받아 새로운주택에 입주하고 기존주택을 처분하고 싶은데<일시적1가구2주택자>
전세거주자분들이 주택을 구입해주지도 않고 해서 현재 불편하게
전세를 주고있는분들입니다.
대개 자본이 여유가 있는2주택자분들은 월세를 선호합니다,,
이미 월세로 많이 전향하고 있습니다,.
그런데 전세를 상한제를 하면 현재 근근히 전세를 주는분들은
대출좀 받고 월세를 주지않는 이유는 세입자가 제때월세를 안주는 불안.
왠지 대출을 받는다는 찜찜함등으로 대출금조금받고 전세를 주었는데
전세상한제를 하면 아마 금전적이득목포로 전세를 거부하고 월세를 선호할것입니다
이분들도 큰이득은 없지요 기존살던세입자전세금을 마련할려면 은행에 대출를 받고
대출이자를 월세로 충당할려고 할것입니다.
현재 많은무주택지분들이 전세값상승은 그런대로 참을수 있지만
전세가 없어지는것은 참을수가 없을것입니다..
제가 가장우려하는부분이 바로 이점입니다.
전세를 주기위해 주택을 구입하는사람은 단한명도 없습니다.
외국은 가능합니다,전세가없기에 ......
바로 전월세 상한제는 전세씨를 말릴겁니다.........