목요일심야에 방영한 100분토론을 보면서
선무당이 사람잡는구나라는 생각이 떠올랐습니다..
정부측을 대표해 금융위원회 간부는 가계부채증가중 주택담보대출중에서
신규공급아파트에서 발생하는 집단대출에서 발생하는것를 알고는 있겠지요...
LTV는 매우 건전하기에 부동산이 붕괴될염려는 없다..
그러나가계부채증가는 좀불안하다....
역시 정부측 관계자답게 절묘한 대답이었습니다..
현재 주택담보대출이증가하는것은 신규공급아파트에서 오는
집단대출입니다..
기존주택거래에서는 대출을 받고 주택을 구입하면
반대로 매도인역시 주택담보대출을 상환을해야 하기에
여기서는 담보대출이 실제로는 늘지 않습니다
오히려 과거에는 전세비율이 낮았기에 투자로 구입하신분들은
대출을 많이받았는데 지금은같은집을 투자로 구입하신분은 전세값이
높기에 현재 매도인부채보다는 대출을 조금받고 주택을
구입할수 있어 오히려 부동산거래가 되면
가계부채는 줄어드는것입니다..
그런데 어느누구도 이부분에 대해서 이야기하는것을
꺼림칙하는것 같습니다
아니면 진짜 몰라서그런것인지......
아마 신규공급아파트는 1년에 40만가구는 해야 하기에
매년40조정도의 가계부채증가는 필연적이라 하면
<1가구당주택담보대출1억원정도증가 예상>
신규공급아파트를 중단할수도 없고 하니
뭔가일하는 모습을 보여줘야 하는데 대출증가가
신규공급아파트에 있다고 이야기하면
국민들이 대수롭지 않게 생각하면 신이나지않는것 같습니다..
마치 교통사고로 사망한사람들이 과거보다 많이 발생해
문제가 되는데 이유는 인구가 급격히 늘어나
과거인구보다 현재인구가 많아서 오는것이라면
그리호들갑을 떨지않아도 되는것을
진실을 이야기하지않으니 국민들이
답답해 하는것입니다.........
아마 주택보급율이 낮은 국가들은 가계부채가 최근에
급격히 늘어났을것입니다..
반대로 주택보급율이 높은 선진국들은 최근 몇년간은
가계부채가 늘지는 않았을것 입니다....
대학교수이신분은 우리의 부동산붕괴를 주장하시는것 같습니다.
7년째 같은대답입니다.
우리부동산은 평생하락을 주장하거나 평생상승을 주장해도
둘다 맞는대답입니다...
최근몇년간 집값이 공급이 많은곳위주로 집값이 하락했다.
공급이 없는 지역은 집값하락별로 없었다
그리고 공급이 많았던 수도권에도 소형은 가격하락이 별로 없다
공급이 상대적으로 수도권보다 적었던 서울소형은 오히려
2006년집값급등시절보다 현재 20%정도 높다라는
이야기를 같이해주어야 이것이 정답입니다...
더불어 소형오피스텔은 2년전가격보다 현재약60%정도
가격이 높다를 해주었으면 더욱 좋았을것입니다..
그럼 2008년금융위기 이후 중대형아파트는 하락하고
소형아파트와 오피스텔 가격상승은 어떻게 해석해야 하나...
바로 공급의 차이입니다.
또한 남양주덕소경우 아파트라도 수도권다른지역에 비해 가격하락폭이
거의 없습니다. 이유는 공급이 몇년간 없었다는점입니다..
2008년금융위기때 강남3구는 40%하락한반면
일산신도시는 20%정도 하락했습니다.
이유는 공급의 차이입니다..
저는 자신합니다.
2008년하반기 금융위기가 오지않더라도 강남3구의 3만가구입주에
예상하지않는 강남3구의 부동산규제는 그당시
집값하락은 불가피 했을것입니다.
아마 강남투기지구해지시사를 2008년12월20일경에 안하고
10월쯤에 했으면 강남3구의 40%하락은 막았을것입니다...
동경이나 뉴욕이 집값이 곤구박질할때 대출규제.처분조건부대출을
완화 해준다면 이들도시도 과연 가격하락이 멈출었을까요..
현재 우리의 DTI와 외국의 DTI는 엄청난 차이가 있습니다.
미국의 DTI는 기본적으로 LTV가 거의 90%에 가까우니
은행들자체가 자기들 손해 안볼려고 자발적으로 DTI를 하는것입니다..
우리은행도 2금융권에서 70%가 넘어가면 소득을 보지말래도
은행들자체가 소득파악을하고 대출을 나가고 있습니다..
집값에 50%를 받는데 여기서 DTI를하는나라는 우리밖에
없다는점입니다
이것도 일괄적으로 정부가 개입해 강제적으로 실시하는나라는
우리나라가 유일합니다.................
보통 우리의 집값이 하락과 상승이 오는 패턴을 정리해봤습니다..
정권초기는 규제 그래서 집값하락
#NAME?
이때 분양을 많이해 그후2.3년후 다음정권초기에 입주를 많이들하니
바로 공급이 충분했던것입니다
그러다정권초기에 공급이 안되면 정권말기에 공급부족과
규제완화로 집값이 다시 상승한다 입니다..
1.98년초 김대중정부 출범 타의로 공급을 못함
2001년부터 공급부족나타남 집값급등
2.2003년노무현정부출범 2003년10.29대책으로
규제정책.. 2001년7월부터 집값상승으로
공급을 많이해 2003년말부터 입주를 시작
집값하락.
2003년부터 공급을 많이 안하니
2006년공급부족 ..
2006년집값급등
3.2008년이명박대통령출범
2008년하반기부터 2006년부터 공급한
물량이 2008년말부터 공급과다 상태 나타남.
집값하락
2008년말부터 집값하락으로공급을 많이 안하니
2011년부터 공급부족 징후가 보입니다,.........................
또한정부의 규제완화 움직임이 포착됩니다...
---2008년이명박대통령출범하면 집값이 많이
상승할줄알고 주택보유자가 분양을 많이받은것이
2009년-2010년공급풍부와 맞물려 더욱 집값하락
이와같이 우리부동산가격은 전세제도로인한
주택이 남지않으면 주택구입을 꺼려하는 주택문화.
실제입주하지않는 상태에서 2.3년후주택을 미리구입하는 공급예측불과등이
맞물려 정부정책이 이러한 상황에
인위적으로 가격을 잠시 조정할수가 있는것입니다....
만약 주택가격붕괴가 걱정이 된다면 주택공급안하면
주택값은 천정부지로 다시 상승합니다...<지금의 부산이 그런것같습니다>
수도권에 1년에 17만정도가구수가 증가합니다..
여기에 해답이 있습니다............................