필자의 졸저 <돈 나오지 않는 부동산, 모두 버려라>가 화제를 불러일으키고 있다는 출판사의 전언이다. 부동산 경기가 극도로 침체돼 있다 보니 책을 내주겠다는 출판사가 없어서 천신만고 끝에 나온 책인데 독자들의 관심을 끌고 있다니 천만다행이다. 출판사 측 주장대로 제목이 ‘섹시해서’인지, 부동산 관련 신간이 워낙 없어서 그 덕을 본 것인지는 알 수 없지만 아무튼 이번 기회에 필자도 유명세를 타는 것은 아닌지 걱정이 된다.
출판사 측에서는 홍보를 전혀 하지 않았는데도 나오자마자 인터넷서점에서 주문이 폭발적으로 늘어나자 가뭄에 단비를 만난 듯이 고마워한다. 그러면서 본격적으로 홍보를 해주겠다며 신간 기사도 매일경제에 박스로 실어주고 광고도 무려 5단통으로 두 번씩이나 내줬다. 그 덕에 'yes24'의 주간베스트셀러 7위에 랭크되고, 인터파크에서는 신간 베스트셀러 코너에 얼굴을 올리며 영예의 3위 안에 들었고 알라딘은 베스트셀러 4위다. 앞으로 몇 군데 더 매체에 기사가 실리고 저자 강연회 등 이벤트도 할 것이므로 순위는 더 올라갈 것이라는 게 출판사의 예상이다.
<돈 나오지 않는 부동산, 모두 버려라>는 실제로 부동산을 버리라는 주장은 아니다. 앞으로 부동산의 가치가 더 이상 오르지 않을 것이 확실하므로 시세 차익을 기대하는 투자는 지양하고 매달 현찰이 나오는 부동산으로 갈아타라는 내용이다. 시세 차익을 달성하려면 부동산 경기가 과열되어야 하는데, 앞으로는 인플레이션이 심화되고 금리가 상승할 것이 예상되므로 부동산 경기는 과열되기는커녕 냉각될 것이 분명하다. 게다가 불확실한 경기 상황과 불안정한 직장 생활, 고령화로 인한 노후 대비의 필요성으로 인해 매월 현찰이 나오는 부동산의 가치가 급등할 수밖에 없다.
시세 차익을 기대하고 대출을 왕창 끼고 아파트를 구입한 많은 사람들이 집값은 오르지 않고 대출 이자만 올라 힘겨운 나날을 보내고 있다. 팔아서 대출 이자에서 해방되고 싶지만 거래가 되지 않으니 하우스푸어의 고통을 실감하고 있다. 이런 분들은 하루속히 집을 팔아 거주비용을 줄이고 현금흐름을 확보해 재기를 노려야 한다. 현금흐름만 확보된다면 목돈 없이 집을 마련할 수 있는 방법을 얼마든지 찾을 수 있다.
아직 내 집을 마련하지 못한 분들은 지금과 같은 부동산 침체기가 목돈 없이 집을 마련할 수 있는 절호의 기회다. 얼마 전 필자에게 상담 온 젊은 부부는 전세 2억에 살고 있는데 대출 1억 원을 합쳐 3억 원 정도로 마련할 수 있는 아파트를 찾고 있었다. 그런데 서울에 3억 원으로 구입할 만한 아파트 중 거주하기도 편리하고 투자성도 있는 아파트를 찾을 수가 없어 고민하다가 ‘착한부동산투자연구소’의 문을 두드리게 된 것이다.
생각해보면 비극적인 일이다. 3억 원이면 한 달에 600만 원을 버는 맞벌이 부부가 한 달에 200만 원을 저금한다고 할 때 12년 이상 걸리는 거액이다. 그럼에도 생활환경이 좋은 입지의 아파트는 구할 수가 없다. 사고 싶은 아파트는 비싸고 돈은 모자라니 짜증만 나서 집 구입을 포기하고 전세로 눌러 앉는 젊은 부부들도 많다.
하지만 내 집 마련을 포기하는 것은 하우스리스푸어의 길로 접어드는 것이다. 부동산의 가치는 오르지 않지만 부동산의 가격은 날이 갈수록 오르게 된다. 인플레이션의 심화로 화폐가치가 떨어질 수밖에 없기 때문이다. 이명방 정부 들어서 경기를 부양시키기 위해 막대한 통화량을 공급했던 사실을 상기하라.
물가가 인상되는 데는 여러 가지 이유가 있지만 지금의 상황은 단연코 인플레이션 때문이다. 인플레이션은 통화량이 증가해 화폐가치가 떨어지기 때문에 발생하는 현상이다. 인플레이션이 4%라면 은행에 1억 원을 저금해놓은 사람은 가만히 앉아서 400만 원을 강탈당하지만, 돈을 빌린 사람은 400만 원을 벌게 된다(그렇기 때문에 돈을 많이 빌려 이자보다 더 수익을 올리는 길이 부자가 되는 길이다). 부동산은 인플레이션 헤지 기능이 있기 때문에 일단 내 집은 마련해놓아야 한다. 그렇지 않으면 아무리 돈을 모아도 화폐가치가 떨어지는 속도를 따라 잡을 수 없기 때문에 내 집 마련은 요원해질 수밖에 없다.
필자는 젊은 부부에게 지금과 같은 불경기에 현금을 많이 투자하는 것은 아무리 내 집 마련이라고 해도 어리석은 일이라고 설명했다. 돈을 많이 묻으면 현금흐름이 나빠지기 때문에 부의 기회를 잡을 수가 없다. 과거에는 시세차익을 기대할 수 있기 때문에 돈을 묻어도 됐지만 지금은 돈을 묻으면 돈이 썩는다.
4년 후 입주할 수 있는 서울의 재건축구역의 지분을 사면 초기투자비용 7,000만~8,000만 원으로 가능하다. 전세와 대출금은 1년 안에 나오는 이주비로 충당이 가능하고 이사비용도 500만~1,000만 원이 나오므로 이자를 상쇄할 수 있다. 게다가 요즘은 거의 모든 시공사들이 추가부담금 전액을 잔금 시 납부하는 조건(발코니 확장을 비롯 거의 모든 전자제품과 인테리어도 무료)이므로 추가비용이 발생하지 않는다.
초기투자비용조차 없는 사람들이라면 신용대출 등으로 마련하면 한 달 이자비용 35만~40만 원으로 내 집 마련이 가능해지는 것이다. 만약 입주하지 않고 입주권 상태로 매도하면 투자 비용 대비 100% 이상의 수익률을 달성할 수도 있다. 아무리 부동산 경기가 좋지 않더라도 서울 도심의 신축아파트의 인기는 지속성을 띨 것이기 때문이다.
그렇게 해서 내 집 마련을 하면 남은 여윳돈으로는 현금흐름이 원활한 수익형 부동산을 구입하는 것이 현명하다. 상가나 오피스텔도 고려할 수 있고 원룸이나 투룸 등은 환금성 측면에서 유리하다.
앞으로는 금리 인상과 경기 불확실성으로 인해 부동산 경기가 하향 안정세를 이어갈 것이 확실하다. 이럴 때일수록 시세 차익이라는 확률투자보다 매달 달세가 나오는 확실한 투자로 승부하는 것이 현명하다. 돈 나오지 않는 부동산은 이제 애물단지가 되고 있다. 애물단지가 언제 효자상품이 될지 우두커니 기다리다 보면 목만 아플 뿐이다. 빨리 조치를 취해야 한다. 그렇지 않으면 진짜 ‘버려야 하는’ 곤욕을 치를 수도 있다.