요즘 서울 수도권의 부동산 거래 시장이 말 그대로 ‘실종’ 되었다.투자수요는 말할 것도 없고, 내 집 마련을 하고자 하는 이들까지 관망세로 돌아서면서 부동산 가격은 실체는 없고 그림자만 있다.
반면 지방의 부동산 시장은 지역마다 조금씩 온도차가 있지만 대체적으로 공급 부족으로 인한 전세가와 매매가가 모두 상승하고 있는 분위기이고, 지역에 따라서는 단기간에 ‘폭등’하는 모습도 보이고 있다.
특히 2008년 금융위기 이후 미분양에 허덕이던 건설사들이 공급을 줄이기 시작하면서 서울 수도권과 달리 실수요중심으로 주택거래가 되었던 지방은 부동산 시장의 침체에도 불구하고 급속도로 전세가와 매매가가 상승하고 있다. 부동산 시장의 분위기가 좋지 않더라도 공급보다 수요가 많아지게 되면 매매가가 상승한다는 가장 기본적인 사실을 직접 우리에게 깨우쳐 주고 있는 것이다.
그런데 부동산 시장 거래가 회복되어 가격이 상승하거나 수급불균형으로 인해 공급 부족에 따른 가격 상승이 아니더라도 지역적 분위기나 특성에 의해 가격이 상승할 수 있다는 사실을 경험을 통해 얻었다.
작년 초 대전 유성구에 A 아파트를 임장 갔었다.
A 아파트는 2개의 동으로 이루어졌는데 그 중에 한 동이 임대아파트였다. 일반적으로 임대아파트의 비율과 일반 분양아파트의 매매가격 상승률은 반비례 관계에 있다. A 아파트처럼 임대아파트가 전체 아파트의 50%를 차지한다면 매매가는 주변의 다른 아파트에 비해 상대적으로 낮다는 것이다. 반면 임대아파트의 비율이 높으면 높을수록 일반 분양아파트의 전세가율(매매가 대비 전세가)은 높다. 예를 들어 임대아파트가 있는 일반아파트의 매매가격이 5천만원(전세가 4천만원)일 경우 임대아파트가 없는 아파트의 매매가격은 7천만원(전세가 4천만원)으로 전세가는 같지만 매매가의 차이가 날 수 있다는 것이다.
전세가율이 높다는 것은 투자 자금이 상대적으로 적어 수익률을 높일 수는 있지만, 매도차익을 기대할 수 없다면 투자의 메리트가 사라지게 된다. 그래서 처음에는 관심을 두지 않았다. 그런데 임장을 하면 할수록 A 아파트에 대한 선입견은 조금씩 바뀌게 되었다. 아니 처음에는 석(石)으로 보였던 것이 점점 옥(玉)이라는 확신이 들기 시작했다.
왜 그랬을까?
A 아파트 바로 옆에는 대덕테크노벨리가 조성되어 있었고 그곳에는 상당히 많은 업체가 입주해 있었으나 아직 입주가 모두 마무리 되지는 않은 상황이었다. 현재의 입주업체와 앞으로 들어 올 입주업체에서 일하는 근로자 수를 확인해 보니 주택 공급이 충분하지 않으면 부동산 가격에 영향을 미칠 수 있을 것이라고 판단했다. 그래서 바로 주변 입주물량 및 입주물건을 확인해 보았다.
물량으로만 본다면 큰 문제없이 소화될 수 있었으나 문제는 분양가와 면적이었다.
분양가가 주변의 아파트 시세에 비해 높았고, 면적이 근로자가 큰 메리트를 느끼지 못하는 중대형과 대형 아파트 중심이었다. 근로자들이 모두 이 아파트단지로 입주하는 것은 여러 여건상 힘들다고 생각한 나는 임장의 목적과 방향을 바로 바꾸었다.
과연 근로자들이 어디에 보금자리를 두고 출퇴근을 하고 있을까? 이에 대한 답변을 얻기 위해 대덕테크노벨리단지 안으로 들어갔고 마주치는 근로자들에게 주택 설문조사 아르바이트 중인데 좀 도와달라고 했다. 다행히 10명 중 7명은 친절하게 설문에 답을 해 주었다.
내가 질문했던 것은 총 5가지,
1.대덕테크노벨리단지 안에 있는 근로자의 평균연령이 얼마인지?
2.현재 어디에서 거주하고 있으며 전세로 살고 있는지 주택을 취득해서 살고 있는지?
3.현재 거주하고 있는 집에서 계속 살 의향이 있는지 여부와 몇 평에서 살고 있는지?
4.대전 사람과 외지 사람들 중 누가 더 많으며, 이직률이 높은 편인지?
5.마지막으로 단지 주변에 새로 분양되는 아파트에 대해서 어떻게 생각하는지?
36명을 3시간에 걸쳐 인터뷰 했고, 이 인터뷰를 통해 이 지역에 살고 있는 사람들이 어떤 생각을 갖고 있는지를 정확히 파악할 수 있었다. 대략적으로 정리하자면 소형 평수빌라를 전세로 살고 있는 사람들이 주류였다. 그리고 그들이 가장 많이 산다는 지역으로 이동했다. A 아파트 주변의 빌라 밀집 지역이었다. 부동산을 10군데 정도를 방문해 얻은 결과는 현재 빌라의 전세물량이 없으며, 전세가가 빠르게 오르고 있다는 사실, 그리고 같은 평형의 빌라의 전세가가 A 아파트의 전세가와 비슷하다라는 사실이었다.
같은 전세가격이라면 빌라보다 당연히 아파트를 선호하겠지? 이렇게 해서 A아파트로 임장을 가게 되었는데 매매가가 7천인데 전세가가 6천 2백 정도 했다. 부동산에서 매물은 2-3개 있는데 전세는 하나도 없고 최근 전세가가 너무 많이 상승했다고 한다. 매매가가 소폭 상승한 반면 전세가가 급격히 상승했고, 전세 대기자가 8명이 넘으며 앞으로도 꾸준히 전세수요가 있다고 판단한 나는 지금이 매수 타이밍이라고 생각했다.
그리고 회원님들에게 이 지역이 당분간 매매가격이 상승할 것 같으니 반드시 임장을 가보라고하면서 A 아파트를 직접 추천 해 드렸다. 6천 6백여만원에 경매로 낙찰 받은 이도 있었고, 7천 1백만원에 매매로 매수한 회원님들도 있었다. 7천 1백만원에 매수한 회원님은 전세를 바로 6천 5백에 놓았는데, 취등록세 및 중개수수료, 도배 등 부대비용을 포함해 1천만원 가량(나는 별도의 수수료를 받지 않는다. 다만 내 정보를 통해 조금이나마 수익을 얻었다면 불우한 이웃에게 기부하라고 한다. 내가 이분에게 받은 것은 감사의 의미로 주신 넥타이. 그런데 요즘 그 넥타이를 보면 무척 흐뭇하다. 이게 보람인 것 같다.)이 들어갔다. 1년이 조금 지난 지금 이 아파트의 매매가는 1억 5백만원으로 올랐고 전세가는 9천만원까지 상승했다. 경매로 낙찰 받은 이의 수익률은 더 클 것이다.
결국 1천만원을 투자했는데 현재 매도를 한다고 하면 40% 중과세를 내더라도 1천 5백만원 이상의 수익을 얻는 셈이다. 물론 지금 매도 시기는 아니다. 앞으로 조금 더 매매가가 상승할 여지가 충분히 있고, 1년만 더 지나면 양도소득세 일반과세가 적용되어 세금은 더욱 줄어든다.
만약 일반적인 선입견이나 편견으로 임대아파트의 비중이 매우 높은 아파트이기에 투자가치가 없다고 단정을 지었다면 절대 얻을 수 없었던 결과였다. 어디를 가든 그 지역 부동산의 최고의 전문가는 그 곳에 거주하는 주민이다. 자신의 생각과 판단을 과감히 버리고 그 지역 주민들의 의견을 듣고, 그 분들이 가는 길을 따라가는 것이 부동산 투자의 가장 기본적인 자세라고 본다.
부동산은 움직이지 않는다. 따라서 그 가치는 부동산이 아닌 사람이 만들어가는 것이다. 1차원적인 임장(현장답사)이 부동산에 대한 조사라고 한다면 입체적인 임장은 그 부동산의 가치를 만들어가는 사람에 대한 조사라는 사실을 간과해서는 안 될 것이다.
다다재테크 오은석 대표
부동산 재테크~[북극성] ( http://cafe.daum.net/PolarisAuction )