1기신도시, 몰락이냐, 회생이냐!
최근 분당, 일산등 1기신도시위주로 리모델링이 추진되어왔던 지역을 정부가 수직증축을 최종 부정하는 결론을 도출하자, 분당등 1기신도시 투자자들이나 거주자들을 중심으로 우려를 많이 나타내고 있다.
수직증축이 되어야만 수지타산이 맞고 투자수요유입이나 시세차익이 가능한데, 이를 정부가 정면으로 막았기 때문에 한동안 1기신도시의 리모델링 호재 재료는 침체일로를 걸을것으로 예상해볼수는 있다.
성남시 재개발이 LH의 돌발행동및 발빼기로 인해 아직까지도 침체상태를 벗어나지못하고 있는 전례를 검토해보면 노후화가 진행되고 판교, 광교, 동탄, 한강신도시같은 쾌적하고 녹지율이 높은 대규모 2기신도시들이 속속 입주나 개발이 진행되고 있는 상황에서 20년 1기신도시 헤게모니도 점차 쇠락할 가능성도 점쳐지는부분이다.
물론 시기적으로 수도권 주택시장이 다시 전반적인 회복세를 보이면 교통여건이나 기반시설이 2기신도시보다는 훨씬 유리한 1기신도시의 주가가 다시 오를가능성도 있지만 새로운 아파트에 대한 끊임없는 수요는 이들 1기신도시의 수요를 갉아먹는 요인이되기에 1기신도시의 전망이 밝다고만은 볼수는 없는 상황이다.
따라서 투자자들은 실거주와 투자를 철저하게 구분해야할 시기가 바로 1~2기 신도시 교차기인 지금이라고 볼수 있다.
2기신도시중 광교와 동탄을 가장 주목해야 하며 서북부권역에서는 한강신도시를 주목해볼 필요가 있다. 이들 지역은 말썽없이 개발이 착착 진행되고 있는 유일한 수도권 2기신도시다.
위례신도시는 서울강남권으로 보기 때문에 제외하고 판교는 입성이 쉽지 않고 결국 아직은 공사판이거나, 입주완료한지 얼마안되면서 2지구가 개발예정인 광교나 동탄 한강신도시정도가 상대적으로 다른 2기 신도시보다는 저평가된 상태라고 보면 된다.
시세차익용 투자는 이들 광교나 동탄을 우선으로, 또한 자금여력등 여의치 않다면 차선이나 차차선으로는 한강신도시를 고려해보면 좋을것이다. 물론 파주도 지금은 어렵지만 중장기적으로는 양호한 편이다.
한편, 리모델링 수직증축 불허 확정으로 폭탄을 맞은 1기신도시들은 울상이기는 하지만, 분당의 경우 신분당선개통임박으로 시장이 완전히 죽은것은 아니며, 정자동 일대를 중심으로 상승가능성도 점쳐진다.
다만, 분당이외의 지역들은 가격탄력성이 점차 떨어질 가능성도 있으나 급매물이 많이 나온다면, 매수해도 나쁘지 않아보인다. 2기신도시에 비해 서울접근성과 편의시설등에서 메리트가 높기때문이다.
향후 5년이후에는 1기신도시도 점차 2기신도시의 기운에 밀릴 가능성도 있어보인다. 5년후까지 바라본다면, 2기신도시도 관심을 기울여보는것이 좋을듯하다.