전세금 2억 원 정도의 집에 살고 있는 사람들 대부분은 집을 살 수 있는데도 불구하고 아직까지는 집을 살 생각이 없는 사람들이다. 이들이 아직 내 집을 마련하지 않는 이유는 제각각이겠지만 간과하고 있는 사실 한 가지는 공통적이다. 전세금 2억 원의 가치가 어느 정도인지를 모르고 있는 것이다.
전세금을 그냥 엉덩이에 깔고 앉아 있으면 가치는 전혀 없다. 오히려 1년에 1,600만 원씩 날리게 되어 10년만 지나면 알거지가 된다 해도 과언이 아니다. 1년 기회비용(은행에 넣어두었을 때의 이자 4%)으로 800만 원, 1년 인플레이션(화폐가치 4% 추락)으로 800만 원, 총 1,600만 원이 그냥 허공으로 날아가기 때문이다. 따라서 아무리 열심히 돈을 모으고 아껴도 오르는 전세금을 좇아갈 수 없고, 하우스리스 푸어로 힘겨운 삶을 살아갈 수밖에 없다.
33세의 대기업 엘리트사원이자 명문대 공학박사인 L씨가 필자를 만나게 된 것은 현명한 아내 덕분이었다. 부동산 재테크에 관심이 많은 어머니의 영향을 받은 아내는 부동산에 도통 무관심한 남편에게 어느 날 슬며시 필자의 <돈 나오지 않는 부동산, 모두 버려라>란 책 한 권을 건넸다. 결혼한 지 8개월밖에 되지 않은 L씨는 이 책을 읽고 큰 충격에 빠졌으며 그날 이후 몇 권의 부동산 책을 독파했다. L씨는 가장이란 여유 있는 삶을 만들어갈 책임이 있으며, 이 책임은 회사만 죽어라 다닌다고 얻어지는 것이 아님을 깨달았던 것이다.
다행히도 그에겐 전세금 2억 원, 현금 2,000만 원, 청약통장 600만 원이 있었다. 그는 지금이 내 집을 마련할 기회임을 간파하고 아내와 아파트를 알아보러 다니기 시작했다. 그러나 25평형 아파트라 해도 쓸 만한 집은 모두 대출을 1억~2억 원 받아야 했고, 그나마 투자 가치가 있을 것 같지 않았다. 그는 어떤 아파트를 사야 하는지, 청약을 통해 집을 장만해야 하는지 갈피를 잡을 수 없어 결국 착한부동산투자연구소의 문을 두드렸다.
저녁 식사를 겸한 상담에서 L씨 부부는 필자의 설명에 깊이 공감했다. 앞으로 부동산 특히 아파트 값이 오를 가능성이 낮기 때문에 대출을 많이 끼고 집을 사서는 미래가 불투명할 수밖에 없다. 과거 집값이 많이 오르던 시절에는 대출이자를 부담하고도 이익이 많이 남았지만 앞으로는 가치 상승은 기대하기 힘들므로 대출을 많이 받게 되면 힘겨운 삶을 살아야 함은 물론이고 하우스푸어로 전락할 가능성이 높다.
그렇다고 해서 그냥 전세로 눌러 살아서는 더욱 암울한 미래밖에 없다. 인플레이션이 심화되어 화폐가치 추락에 의한 부동산 가격이(가치가 아님) 상승하므로 내 집 마련은 더욱 요원해지게 된다. 내 집 마련은 우리 가족의 소중한 삶의 공간일 뿐 아니라 인플레이션 헤지 차원에서도 꼭 필요한 재테크다.
필자는 지금과 같은 저금리에 매매가 대비 전월세 비중이 높은 때야 말로 내 집을 마련할 수 있는 절호의 기회라고 설명했다. 게다가 재건축-재개발 시장이 침체돼 있어서 정비예정구역의 매물을 사면 초기투자비용을 최소화하고 이사비용과 이주비 등의 현금흐름을 이용해서 투자 수익률을 극대화할 수 있고 향후 서울 도심에 아파트를 마련할 수 있다. L씨는 정비예정구역의 다세대를 구입해 다소 불편하지만 거주하겠다면서 2억 원 정도의 매물을 구해달라고 했다. 그런 다음 이 다세대에서 1억 원을 대출 받아 월세 나오는 투룸을 구입하겠다고 했다. 공부만 한 사람답지 않게 재테크 이해력이 뛰어나 필자를 놀라게 했다.
다음날 아침 L씨는 어젯밤 상담 내용을 메일로 보내 자신의 계획을 재확인시켜줬다. 정비예정구역의 다세대와 월세가 잘 나오는 신축 투룸을 구입하겠다는 것이었다. 그리고는 자문료로 상당액을 통장에 입금시켰다. 착한부동산연구소를 운영한 지 2년이 다 되어 가지만 자문료를 선입금시킨 경우는 처음이었다. 필자는 큰 감동과 함께 이런 일을 하는 보람도 느꼈다.
며칠 후 매물을 구해 메일을 보냈더니 평일에는 시간이 없다며 토요일에 집을 보러 가서 마음에 들면 계약하겠다고 답장이 왔다. 토요일 오후 4시에 삼각지역 근처로 차를 몰고 온 L씨 부부와 함께 효창동의 2억 3,000만 원짜리 신축 투룸을 본 뒤 9호선 역세권 정비예정구역의 1억 9,000만 원짜리 방 3개 다세대를 보았다. L씨 부부는 먼저 본인들이 이사 올 집인 다세대를 계약하고 효창동으로 가서 신축 투룸을 계약했다. 비가 억수로 오는 악천후 속에서 너무도 시원하고 결정이 빨라 필자가 당황할 지경이었으나 생각해보면 좋은 물건을 구입한 것이니 L씨 부부는 운도 좋았고 현명하기까지 했다.
9호선 역세권의 정비예정구역 다세대는 약 7년 후 입주할 수 있는 물건으로서 추가부담금이 많지 않을 것으로 예상돼 수익성이 높았고 또한 신혼부부가 살기에 편리한 주거환경 속에 있었다. 신축 투룸은 보증금 2,000만 원에 월세 90만 원 정도를 받을 수 있어 실투자 비용 대비 수익률이 10.8%로 매우 높았다. 게다가 효창동 재개발과 용산 역세권 개발, 공덕역 도시환경정비사업 개발로 인한 후광효과도 볼 수 있는 곳이었다.
신축 투룸은 주택담보대출 1억 2,000만 원을 끼고 구입했을 때 실투자금은 취득비용을 합쳐 1억 원이면 충분했다. 이자를 지급하고도 한 달에 40만 원의 수입이 생긴다. 이 40만 원으로 다세대 대출 이자를 갚을 수 있으므로 실제적으로 신축 투룸은 돈 한 푼 들이지 않고 장만한 셈이다.
부자는 생각의 전환에서 탄생하는 것이지 구태의연한 사고와 행동으로는 결코 얻을 수 없다. 지금까지 그렇게 살아왔기 때문에 부자가 되지 못했다는 것을 모르고 운이 없었거나 시기를 잘못 잡았기 때문이라고 한탄한다.
L씨 부부는 얼마 전까지 무주택자였고 한 달에 1,600만 원을 까먹는 희망 없는 신세였다. 그러나 생각을 바꾸자 2주택자가 되었고 임대사업도 할 수 있게 되었고, 무엇보다 현금흐름이 원활해져 부의 진입로에 접어들 수 있게 되었다.
당신의 전세금은 얼마나 가치가 있는가. 그것을 쓰레기로 만들든 부의 원천으로 삼든 그것은 본인 자유다. 그러나 당신 때문에 가족의 미래는 어떻게 되겠는가.