부동산 가격 상승 요인에는 부동산경기 사이클, 정책, 개발이 있습니다.
이중에서 가장 큰 비중을 차지하는 것이 바로 부동산경기 사이클인데 부동산경기 사이클은 실물경제가 좋아지면 도래하기 마련입니다. 그래서 우리는 실물경제의 바로메타인 주식시장을 부동산시장에 접목시켜 투자 시기를 분석할 필요가 있습니다.
실물경제가 좋아져야만 부동산경기가 좋아지는데 때론 예외도 있습니다. 그 예외가 바로 인위적인 경제정책이라고 할 수 있는데 인위적인 경제정책으로 인한 부동산 가격 상승의 대표적인 예가 2000년대에 일어 났습니다.
아시다시피 2000년대는 1997년 IMF 국가비상사태 이후 전반적으로 국가경제가 취약한 시기입니다. 취약한 국가경제하에서는 중소기업보다 경쟁력이 있는 대기업, 중산층보다는 고소득층이 유리한 고지에 있는데 이러한 구조하에서 양극화라는 말이 탄생하기도 했습니다.
IMF 직후 김대중정부의 인위적인 경기 부양책에 따라 내수 특히 주택, 부동산경기가 살아나기 시작했는데 그 대표적인 예가 2001~2002년 강남권재건축(소형), 2003~2005년 강남권 중대형, 2006년 하반기~2008년 상반기 노도강을 포함한 강북권의 대세상승입니다. 2001~2008년 상반기까지는 주로 서울지역 아파트의 대세상승기라고 할 수 있습니다. 이 기간동안 실물경제의 바로메타인 주식시장은 약세를 면치못하여 실물경제가 좋지않았슴을 그대로 반영해 주었습니다.
우리나라 실물경제는 대미 자동차, 전자 등 수출호경기를 맞아 1988년 88올림픽 개최 전인 1985년 하반기부터 크게 좋아지기 시작했는데 이때 종합주가지수(현 코스피지수)가 크게 올라 종전 국민들이 생소하게 여긴 주식시장에 전 국민들의 관심이 모아지기 시작했습니다.
큰 수출호경기 뒤엔 경기를 연착륙시키기 위해 큰 내수호경기가 도래하기 마련인데 통상적으로 이 큰 내수호경기때 부동산 가격이 크게 오릅니다. 큰 내수호경기=건설, 증권, 금융, 소비 등 내수관련주의 대세상승=부동산 가격의 대세상승은 곧 경제논리입니다. 이러한 현상이 바로 1987년 하반기~1991년 상반기에 일어났습니다. 이때 전국 부동산 가격이 폭등했죠.
1985년 하반기~1987년 상반기까지의 큰 수출호경기가 그로부터 20년 뒤인 2005년 하반기~2007년도에 일어 났습니다. 이 기간이 바로 조선, 철강 등 재래산업 큰 수출호경기 즉 중국 특수입니다.
큰 수출호경기 뒤에는 큰 내수호경기가 도래하여 부동산 가격이 상승하기 마련인데 작금의 경제상황은 수출보다 내수경기 살리기에 가깝다고 할 수 있습니다.
통상적으로 2005년 하반기~2007년 큰 수출호경기 이후엔 큰 내수호경기가 도래해야 하는데 안타깝게도 2008년 미국발 금융쇼크, 2010년 유럽발 재정위기가 내수경기의 발목을 잡고 말았네요.
그럼에도 불구하고 2007년 하반기~2008년 하반기부터는 지방의 대표주자 부산 부동산경기가 살아났고 2010년 하반기부터는 대전 그리고 지방 후발주자 대구, 경북, 광주, 전남 등지의 부동산경기가 살아 났습니다. 큰 흐름으로 볼때는 지방 부동산은 부산에서 대전으로 주도권을 넘겨준듯하며 대구, 광주 등이 그 뒤를 따라오는 형국입니다. 최근에는 평창동계올림픽 유치를 계기로 강원도 원주, 강릉 등이 지방대세에 가세하고 있군요.
지방대세가 계속되는동안 서울및수도권 부동산경기가 좀처럼 살아나고 있지를 않는데 실물경제의 바로메타인 코스피지수가 견조한 상승세를 유지하고 있어 곧 코스피지수가 대세상승(큰 내수호경기가 도래)하게 되면 부동산 가격과 내수관련주가 동반상승할 것으로 확신합니다. 코스피지수가 2000포인트를 돌파하면 이 이후부터는 큰 내수호경기 시대가 도래할 것으로 예상됩니다. 큰 내수호경기는 코스피지수의 추세로 보아 이미 7월부터 상승 추세에 진입했으며 곧 본격적인 활황기에 들어갈 것으로 사료됩니다.
이번에 큰 내수호경기가 도래하면 종전 지방대세와 함께 서울및수도권 부동산도 가세하는 쌍글이 장세가 펼쳐질 것으로 예상됩니다. 부동산호경기가 도래하더라도 어떤 지역, 어떤 상품, 어떤 평형대가 움직일 것인가에 대해서는 좀더 면밀하게 분석해 봐야 합니다.
개략적으로 볼때 서울및수도권 부동산의 경우에는 2001~2008년 상반기까지 대세상승이 있은 서울지역 아파트보다는 리모델링 호재가 있는 분당 등 수도권1기 신도시 그리고 판교, 광교, 동탄, 김포 한강신도시 등 수도권2기 신도시가 유리한 고지에 있을 것으로 보입니다. 한마디로 이는 2000년대에 들어서서 서울지역 아파트보다는 덜올라 오를 공산이 크다는 겁니다.
서울의 경우에는 아파트보다는 도시형생활주택, 오피스텔, 단독주택지, 도심 수익형부동산 개발이 가능한 단독주택지 등이 유리해 보입니다. 이는 철저히 그동안 저평가된 부동산에 투자의 포인트를 맞추라는 것입니다.
지방의 경우에는 2007년 하반기~2008년 하반기부터 대세상승한 부산 중소형 아파트에 대해서는 다소 가격부담이 있고 중소형보다 가격 상승이 덜한 중대형아파트가 나아 보이기도 합니다. 그러나 작년 하반기부터 대세상승에 돌입한 대구, 경북, 광주, 전남 등 지방 후발주자 중소형아파트 투자는 아직 유효해 보이네요. 지방 후발주자 부동산경기는 상당한 기간동안 이어질 것으로 예상되며 이제 대세상승 시작 단계에 불과합니다.
요즘 한창 뜨고있는 대전 일부지역 아파트도 그동안 가격이 폭등한 중소형보다 가격 상승이 덜한 40평대 이상의 아파트에 대해서는 투자가 유효해 보이는군요.
작금의 부동산 시장은 지역별, 평형별, 상품별로 움직이기 때문에 이들의 개별 분석이 철저히 필요한 시점입니다.
그리고 부동산 대세상승의 제1은 실물경제 회복입니다.
기술적 분석으로 볼때 실물경제의 바로메타인 증권시장은 이미 7월부터 상승 추세에 들어가 곧 뜨거운 장세가 펼쳐질 것으로 예상됩니다.
2008년 북경올림픽 이후 세계경제의 주도권이 중국에서 미국으로 넘어가는 과정이지만 여러가지 경제정황으로 볼때 작금은 수출호경기보다 내수호경기에 가까운듯합니다. 통상적으로 큰 수출호경기의 사이클은 10년마다 도래하기 때문에 작금은 2005년 하반기~2007년 큰 수출호경기 이후 경기를 연착륙시키기 위해 내수경기 경제체제로 갈 수 밖에 없으며 현 MB정부의 국가 경제정책에도 내수에 포인트가 맞춰져 있습니다.
또 내년에는 대선의 해라 각종 개발공략이 쏟아져 나올 수 밖에 없으며 부동산경기 사이클 도래 여기에다가 개발공략이 가세하면 더욱더 부동산경기가 활황세를 맞을 것으로 예상됩니다.
다만 요즈음의 부동산 가격 상승은 철저히 지역별, 상품별, 평형별로 움직이기 때문에 보다 저평가된 지역, 평형, 상품에 투자의 포인트를 맞춰야 합니다.
대한민국은 얼마전 평창동계올림픽 유치라는 큰 쾌거를 이루었기 때문에 2020년대 인구감소라는 큰 악재에도 불구하고 향후 부동산시장은 지역별에 따라 되는 놈은 되고 안되는 놈은 안되는 차별화 장세가 펼쳐질 것으로 예상되오니 세분화된, 섬세한 부동산시장 분석에 노력을 게을리하지 말아야 겠습니다.
큰 틀로 볼때는 2010년대는 지방 시대, 수도권 신도시 시대로 보이며 용산 등 서울 옛도심 전성시대는 2010년대 후반부쯤 도래할 것으로 예상됩니다.
코스피지수의 흐름으로 볼때 부동산경기는 이미 7월에 바닥을 쳤습니다. 최근 지방 아파트의 매물이 잘 나오지 않을때 발생하는 이삭줍기 현상과 분당 등 소형아파트와 강남권 재건축 반등 그리고 서울지역 아파트 가격의 하락세 멈춤이 이러한 것을 잘 말해주고 있군요.
부동산은 이미 바닥을 쳤습니다. 그러하므로 올 여름이 부동산 투자 적기입니다. 그러나 지역별, 평형별, 상품별로 잘 살펴 투자에 임하셔야 합니다.