주식 대폭락, 부동산도 폭락할까?
70년만의 사상초유의 미국 신용등급 강등사태 및 유럽발 금융위기등으로 국내주식도 폭락사태를 맞고 있다.
그렇다면 국내 부동산 시장과 집값은 어떻게 될까? 주식처럼 폭락사태를 맞게될까? 필자는 결코 그렇게 되지는 않을것으로 판단한다. 다시말해 국내 부동산시장에 금번 주식폭락사태의 영향은 매우 제한적이라는 의미다.
과거 금융위기당시에는 강남과 잠실에서 수만가구가 동시에 입주하면서 입주물량 폭탄이 맞물려 시세가 급락했었는데 지금상황보다 훨씬 더한 충격파였던 글로벌 금융위기라는 초대형악재조차 2-3개월후에 곧 진정세로 돌아서는가 하면, 강남권 재건축을 중심으로 한 집값폭등 및 판교신도시 프리미엄이 3-4개월후도 채 지나지 않은 시점에서 수억원이나 폭등한 선례를 알고 있다.
더구나 당시 금융위기는 미국 주택담보대출 부실인 서브프라임모기지 사태로 촉발된 사태였지만 지금은 미국 부동산시장이나 주택담보대출과같은 주택시장 침체여파와는 상황이 판이하게 다르다.
세계 3대 신용평가기관인 S&P에서 미국의 신용등급을 한단계 강등시키면서 촉발된 금번 사태는 미국정부에서조차 신용평가기관의 강등조치를 용인할 수 없는 상황으로 단정짓고 있고, 조만간 S&P에 대한 미 의회의 실사가 실시될 예정이다. 다른 두 개의 신용평가기관은 현재까지 미국의 신용등급을 강등시키지 않고 있고 S&P만 미국의 신용등급을 한단계 낮추었을뿐이다.
한편, 주식시장으로 자금이 급격하게 쏠리게 된데는 수도권 주택경기 침체가 일조를 한게 사실이다. 뭉칫돈이 갈데가 없고, 일부 자금이 지방 대도시 집값 폭등세를 틈다 지방 부동산시장으로 흘러들어가기는 했지만 주로 수도권 부동산 경기침체로 자금이 주식시장으로 쏠리는 현상이 나타났다.
그러나 수도권 전세난이 상당히 심각한 상황에 이르고 있고 입주물량 감소가 가을이후 눈에띄게 두드러질 전망이어서 과거 금융위기때처럼 입주폭탄과 역전세난으로 인한 주택가격 하락가능성은 상대적으로 매우 낮다고 볼수 있다.
오히려, 지금처럼 막연한 불안감이 시장을 지배할 때 투자하기는 좋은 타이밍이다. 투자 하수들만 불안해서 집 팔생각을 하는 형국이다.
대출이자 부담된다면 전세올려서 현금으로 쓰면 된다. 결국 부동산시장에는 금번 주식폭락 사태의 영향이 매우 제한적일것이다. 또한 글로벌 공조로 인해 사태도 진정세로 접어드는데 걸리는 시간이 길지 않을것이다. 전세난민들이 속출하는 상황에서 만약, 금번 사태로 매수세의 추가위축이 나타난다면 전세난은 그야말로 재앙수준으로까지 치달을게 뻔하다.
2008년 9월말에 부동산 대폭락 운운하며, 집값 대폭락 망령을 퍼뜨리던 못된 세력들의 말을 믿고 강남집 팔고 용인 중대형 전세로 갔던 많은분들이 지금 피눈물 흘리고 있는 상황이다.
필자가 당시 출간한 <부동산 대폭락 시대는없다>(2008.11刊) 책을 읽고 당시 미분양 폭탄맞은 반포래미안퍼스트지와 반포자이 2-3개씩 가족단위로 구입한 고객분들 지금 시세차익만 한채당 4-5억에 전세재계약하면서 유입되는 현금만 1채당 5억이다.
지금은 금융위기와는 전혀다르다. 물론 주식투자한분들은 일정기간동안 마음을 졸이겠지만 위기는 반드시 기회를 불러오기마련이고, 어떤이의 말대로 “30년의 경험에 비춰본다면, 폭락뒤엔 반드시 폭등이 있다” 는 말을 인용하지 않더라도 주식폭락이 계속해서 이어질수는 없는 일이다.
부동산시장 측면에서 본다면 앞서 언급한대로 오히려 심리적으로 매수가 위축된다면 전세대란은 재앙수준으로 치달을것이고 전세가격이 상승하는 한 전세인상분 현금이 큰폭으로 유입되기에 집을 내다팔 필요가 전혀 없게된다.
오히혀 가을 이후 수도권 집값상승을 준비해야 할것이다. 입주물량감소와 전세난속에서 막연한 심리적 영향으로 매수세 추가위축되면 매매수요의 추가 전세수요화로 인한 전세대폭등을 막을 방법은 전혀없다. 또한 집을 파는 이유가 주로 대출이자 부담때문인데, 美 신용등급 강등 등 글로벌 경제 불안으로 인해 글로벌 금리인상은 어렵다.(10일아침 미국에서는 2013년중반까지 제로금리유지조치발표) 따라서 대출이자추가부담이 적은 상태에서 집을 내다팔 이유가 크게 줄어들게 된다.
더구나 전세 폭등으로 전세만기가 돌아오는 시점에 전세 재계약시 현금유입이 큰폭으로 증가하기 때문에 집을 팔 이유 없다. 판교, 동탄처럼 전세가격이 분양가를 이미 삼켜버린 지역들이 현재 수도권에서 증가하고 있는데, 전세폭등후에는 매매가 동반상승이 뒤따르게 될 가능성이 현저히 높아져, 입주물량이 급감하는 향후 3-4년간 수도권 주택시장은 하락가능성보다는 상승가능성이 높다.
실체가 없는 막연한 공포감은 매매타이밍을 잘못짚는 우를 범하게 만들 수 있다. 따라서 지금과 같은 혼란기에는 냉정하고 객관적인 시각으로 국내외정세를 관망하면서 부화뇌동하지 않는것이 현명한 대처법이라고 할수 있다. 주식폭락사태로 부동산이 폭락할것이라는 판단은 하지 않는것이 좋다.