요즈음 금융시장이 불안하니 과연 아파트값은
향후 어떻게 되는지 뭍는분들이 많아졌습니다..
저는 단호하게 아니다라고 자신있게 이야기할수 있습니다.
2008년하반기 미국사태로 우리의 집값도 많이 하락햇습니다
이것은 표면적으로이야기이고,
실제는 이당시에는 강남3구에 2만8천가구가 입주를 하면서
미국문제가 아니었더라도 강남3구의 집값은 곤두박질했을것입니다,,
이당시 강남3구와 먼동네일수록 가격하락은 적은것이
증거입니다..........................
그럼 미국금융위기당시 강남집값이 하락한 구체적이유는
2008년입주한 재건축물량이 2004년도쯤에 착공을 했을것인데
이당시 2008년입주시에 대출규제.양도세중과.처분조건부대출이
있을것이라고 예상못한점입니다.......
2008년당시 보면 강남의 부동산이 속절없이 하락하니
외국인들도 덩달아 더욱불안해 주식 매도를한꺼번에 하니
금융시장이 더욱 불안했던것입니다..
이렇게 금융,부동산이 불한하니 금리등을 파격적으로 낯추어도
집값은 계속하락하다가
2008년12월20일 국토부 장관꼐서 강남투지기구해지 시사를 하면서
당시 기재부 장관꼐서 지금은 투기를 걱정할때가 아니다라면서
하니까 바로 그다음날
잠실 재건축이 5천만원이 상승하면서 부동산이 호전되는것을 확인한정부는
다시 투기지구유보를 그리고 또다시 한다고 했다가 다시 유보를
반복하면서 집값은 하락한 가격을 많이 회복했었습니다.
이당시 분양가 상한제폐지도 한다고 하면서 심리를 자극해
결국 집값이 상승하니 결국보류로들어가고...
그렇게해서 부동산다시잠잠하니 이번에는 양도세중과 폐지한다고 하니
다시 상승하다가 결국 정부 의도대로 상승하니
다시 양도세중과폐지가 유보로 돌아간것입니다.
그럼 미국이나 일본등에서 집값이 하락하면
언론플레이로만 집값이 다시 반등할수 있는가..
본질적으로 미국.일본등은 우리나라와 근본적으로 부동산구조가 다릅니다.
바로 우리는 집값에 50%정도현금를 갖고있는 무주택자가 많다는점입니다
이에반해 미국,일본등은 현금이 집값에 20.30%만 있어도 대부분
주택을 이미 구입했다는점입니다..
이렇듯 미국,일본등은 부동산이 살아날려면 현재 돈이 한푼도없는 무주택자분들이
저축을 집값에 20.30%이상은 해야 하는데
어느세월에 주택구입자금을 마련하겠습니까...
그런데 우리는 주택보금율이 낮기에 해매다 주택이 필요한시점이기에
전세매물이 부족해지면 월세보다는 낮기에 주택구입을 한다는 주장입니다.
보통 우리집값이 하락하는경우는 이러한 대외적변수보다
갈아타기 목적으로 기존주택보유자가 신규분양시 이것을 입주할때
둘중에 한개는 무조건팔아야하는 상황이 미국경제문제보다
더불안하다고 주장하고 싶습니다..
우리나라는 LTV가 매우 건전하기에 단순히
집값이 조금하락했다고 이것을 투매하지는 않습니다.
이에반해 미국등은 LTV가 90%에 가까우니
가격이 조금만 하락해도 주택을 포기해 부동산시장이
더욱불안해지는데 반해
우리는 미국과 달리 주택값이 하락해서 주택을포기해도
평생그부채는 따라 다니기에 쉽게 포기안합니다,,
제경험상 LTV가 매우 건전하기에
단순히 1주택자,.2주택자등만 있으면
절대 시장에 매물이 나오지 않습니다
다만 일시적 1가구2주택자분들이 많으면
이때 집값이 하락한다는 내용입니다,.,.,.,,
올해는 신규아파트입주불량이 별로 없기에
일시적1가구2주택자 별로 없는것이 가격하락은 없다라고
외치고 싶습니다................