-건설사와 채권자 누이 좋고 매부 좋은 방법-
요즘 파주, 일산, 김포, 인천, 청라, 호평, 용인, 동탄, 천안, 아산 등 여러 지역의 신규아파트가 입주가 되지 아니하여 건설사들이 자금난에 허덕이고 있습니다. 입주가 되지 아니한 이유는 과대광고에 의한 사기분양을 했거나 분양가에 비해 품질이 낮다는 등의 이유입니다.
수분양자들은 이에 대한 대책을 내놓기 전에는 입주할 수 없다며 아파트를 공매처분 하라고 외치는 “버티기 쪽”이 있고, 아예 계약을 해제함과 동시 계약금 반환이나 손해배상 청구는 물론, 은행까지 걸어 중도금 대출금은 존재하지 아니함을 구하는 ‘소송 쪽“이 있습니다.
버티기 쪽이 되건, 소송 쪽이 되건 한 패가 되어 정월 대보름 줄다리기를 하듯 당기고 있음이 사실이고, 건설사는 은행과 한 패가 되어 반대편 줄을 잡고 한 치의 양보 없이 밀고 당기고 있음도 사실입니다.
그러나 답답한 쪽은 건설사와 은행입니다. 우선 돈이 들어오지 않으니 싸우려 해도 배가 고파 싸우기 어렵다는 뜻입니다. 지금 배가 고파있는 건설사들은 대부분 워크아웃이나 기업회생(법정관리)신청 중에 있어서 자금줄이 말라 있습니다. 채권단과 법원에서 쥐고 있는 시퍼런 칼날이 눈앞에 왔다 갔다 하기 때문에 정신이 없습니다.
마음 같아서는 잔금 안 들어오는 물량 모두 회수하여 공매처분이라도 하고 싶지만 설령 공매처분을 하거나 재분양을 하더라도 돈을 빌려왔거나 대출해준 은행과 손발이 맞아야 하는데 은행 입장에서는 가만히 나둬도 연체이가까지 발생하는 돈이므로 급할 게 없는 처지입니다. 건설사 입장에서는 은행이 아군인 것 같으면서도 철저히 적이기도 합니다.
건설사는 날이 갈수록 목이 마르고 피도 마릅니다. 아파트를 지었던 하청업체나 기타 돈을 대주었던 금융권 채권자들은 날마다 건설사들의 목을 비틉니다. 참다못한 건설사는 금융권 채권자 등 자신의 채권자와 손을 잡고 서로 짜고 고스톱을 치자고 사정합니다.
“내가 받지 못하고 있는 아파트 잔금에 대한 채권을 당신이 받을 수 있도록 협조하겠다.”는 유혹입니다. “내가 영양가 없는 공산 열 끗을 들고 있다. 슬쩍 내줄테니 네가 고도리해서 직접 돈을 받아라.” 라고 말입니다. 채권자들은 얼씨구 좋다고 승낙을 합니다. 이해가 가십니까? 필자는 원래 재담꾼이라 이렇게 글을 써야 맛이 납니다.
다시 풀어 해석하자면
1) 건설사가 입주예정자로부터 받을 분양대금 채권 중 일정 부분을
2) 건설사에게 공사대금을 빌려줬던 금융권 채권자가 직접 받을 수 있도록 가압류결정을 받은 후
3) 나중에 위 채권회사가 수분양자들로부터 직접 돈을 받게 되면 건설사로부터 받을 돈에서 공제하자는 건설사와 채권자간의 거래라는 의미입니다.
-아파트 분양에 채권가압류 등장이요-
위와 같은 내용으로 건설사와 채권회사 간에 타협이 되면 건설사는 분양 잔대금에 관한 일체의 서류를 채권회사에 넘겨줍니다. 여러분들께서 받으신 채권목록을 보시면 1원짜리 하나 안 틀리는 건설회사 목록일진대 채권회사에서 그런 서류를 어찌 갖고 있겠습니까? 짐작이 가시는지요?
아파트를 분양받은 후 여러분들께서는 지금 법학박사가 돼가고 있는 중입니다. 계약해제, 손해배상청구, 계약금반환청구, 채무부존재확인청구소송에 이어 이제는 채권가압류까지 등장하고 있으니 말입니다. 필자도 여러분들께서 이해하기 쉽도록 풀어쓰기를 하려니 애로가 많습니다.
-사례-
A건설사는 기업회생 신청 중입니다. 입주 중인 아파트 세 곳이 모두 입주거부 상태에 있거나 입주예정자들이 소송을 걸어 재판 진행 중에 있습니다. 절반 입주상태에서 나머지 사람들이 모두 입주를 거부하고 있기 때문에 자금이 돌아가지 않습니다. 자금은 한 푼도 들어오지 않은데 채권자들은 돈을 달라고 아우성입니다.
기업회생신청이 되어 법원에서 다시 생명줄을 이어받으려면 들어올 돈과 나갈 돈에 밸런스가 맞아야 합니다. 들어올 돈을 채권자가 가압류를 하고 채권자가 받을 수 있도록 도와주게 되면 건설사의 채무는 줄어들게 될 것인즉, 건설사나 채권자로서는 누이 좋고, 매부 좋은 격이 될 수 있을 것입니다.
채권자는 건설사로부터 넘겨받은 자료를 근거로 법원에 채권가압류신청을 합니다. 법원에서는 형식만 맞으면 결정을 합니다. 법원으로부터 채권가압류결정문을 받는 순간부터 아파트 잔금은 채권자에게 지불해야 합니다. 건설사에 지불했다가는 낭패를 보게 됩니다.
-법원의 가압류 결정과 제3채무자 진술서-
위 사례에서 A건설사로부터 1000억 원의 잔금채권 자료를 받아 법원으로부터 가압류 결정을 받아낸 어느 금융권 채권자는 도대체 그 채권이 맞는 것인지 엉터리인지 불안하게 됩니다. 즉, 공산 열 끗을 진짜로 들었는지, 목단 열 끗을 들고 거짓말을 하는지 알 수 없다는 뜻입니다.
채권자는 그 진위를 파악하기 위해 법원에 “제3채무자에 대한 진술최고신청서”를 제출합니다. 사실 파악에 협조해 달라는 뜻입니다. 이렇게 되면 판사는 수분양자들에게 제3채무자 의견진술서를 보내게 됩니다. 여러분들 중에서도 아마 이런 서류를 법원으로부터 받으신 일이 있을 것입니다.
아파트를 분양받고 아직 입주를 하지 않은 세대는 채권가압류에서 제 3채무자가 됩니다. 제3채무자 의견진술서를 보시면 아래 내용이 있을 것입니다.
1 채권을 인정하십니까? ( ) 예 ( )아니오
2 채권에 대하여 지급할 의사가 있습니까? ( ) 예 ( ) 아니오
-이하 생략-
어차피 분양을 받은 것이고 나중에라도 입주할 의사가 있다면 채권을 인정한다고 해야 옳겠지요. 그러나 어떤 이유가 있어서 입주를 거부하고 있거나 소송 중에 있다면 “입주 거부 중에 있기 때문에 현재로서는 인정할 수 없다”고 진술함이 옳다고 봅니다.
마찬가지로 채권에 대하여 지급할 의사가 있느냐는 질문에 대하여도 입주하기 위해 잔금을 마련 중이거나 다소 시일이 소요된다면 “예”라고 대답하는 게 맞습니다. 그러나 입주가 미지수라면 현재로서는 지급할 의사가 없다고 표시해야 정확한 답변이 될 것입니다.
-채권가압류 후에 있을 일들-
내가 건설사에 지급할 분양 잔대금에 대해 다른 채권자가 채권가압류를 해버리면 아파트는 건설사가 가지고 있지만 돈은 채권자가 받아 가게 됩니다. 아파트는 가져오지 못할 처지에 채권자로부터 독촉을 받게 되겠지요. 채권자가 이 돈을 가압류해도 당장 강제집행을 할 수는 없습니다. 별도로 분양대금청구 소송을 하여 승소해야 합니다.
가압류를 걸어놨으니 앞으로 채권자는 수분양자(제3채무자) 재산에 또 가압류 등 법적조치를 취할 수 있다느니 수분양자 월급에 가압류를 할 수 있다느니 하는 염려는 하지 않아도 됩니다. 반드시 별도의 재판을 걸어 승소해야 하고, 그 후 가압류를 본압류로 돌리거나 추심명령을 받아야 하는 것입니다.
제3채무자들은 채권자의 가압류가 부당하다는 가압류이의소송을 제기할 수 있습니다. 과대광고에 의한 사기분양을 이유로 계약해제 소송 중인데 왜 함부로 가압류를 하느냐? 또는 기반시설이 안 돼 있고 품질이 낮은 아파트이며 품질이 분양가에 미달인데 왜 일방적으로 가압류를 했느냐? 는 내용으로 가압류가 부당하다는 재판을 걸어야 합니다.
채권가압류가 이뤄지면 건설사는 아파트를 보관하는 보관자일 뿐입니다. 나중에 채권자와 잔금이 정산되면 임무에 위배됨이 없이 수분양자에게 등기를 넘겨줘야 할 임부만이 있는 것입니다. 채권가압류가 돼버리면 잔금을 독촉할 권리마저 없다고 봐야 할 것입니다.
그런데 채권가압류가 이뤄진 후에도 건설사(시행사)에서는 채권자와 사이가 나빠졌는지 계약해제통지를 보내거나 자기네들 통장으로 어서 입금하라는 독촉을 하고 있음을 봤습니다. 이런 일을 당하시거든 소송 중일 때에는 담당 변호사와, 소송을 아니 하였을 때에는 전문가와 상담하신 후 대처하시기 바랍니다.