한낮 시냇가의 매미울음 소리는 아직 여름을 붙잡고 있지만 벌써 하계 휴가철도 끝무렵에 와 있고 절기로도 가을이 들어 선다는 입추(立秋)가 지나가니 어느새 아침 저녁으로 이름모를 풀벌레 울음 소리가 귀가에 먼저 와 닿는다
휴가를 다녀오니 첫 소식이 미국발 금융쇼크로 주식이 폭락했는데 이는 주지하시다시피 미국 정부의 부채한도 증액 승인에 따른 국가 신용등급 하락으로 미국 증시 폭락에 따라 국내 증시가 대폭락했다는 것 이다
어찌된 영문인지 해당국 증시 폭락보다 우리나라 주식이 더 많이 폭락했다 이는 1990년초 선진국들의 개방압력에 따른 금융.외환자유등 자본자유화 개방화이후 증시거래의 1/3을 차지하는 외국자본이 순식간에 썰물처름 빠져나가니 국내 증시가 떠밀려 썰물에 표류한 꼴이 되고 말았다
문제는 미국발 금융쇼크로 인한 국내 경제에 미치는 영양은 경제학자나 연구원 몫이지만 부동산 시장에 미치는 영향은 필자도 부동산에 종사하는 한 사람이기 때문에 이번 칼럼에서 소견을 피력하고자 한다
미국발 금융쇼크가 부동산 시장에 미치는 영향은 ?
이번 쇼크는 과거 IMF때나 2008년 금융위기때와 비교하여 우리나라가 처한 상황이 확연히 다르다 먼저 외화 유동성면에서 보면 IMF당시 외환보유고가 거의 바닥이 났지만 현재는 3000억달러를 훌쩍 넘어섰고 다음으로 금융의 BIS율도(국제결제은행)당시 8%대에서 현재는 16%선을 넘을 정도로 금융구조의 건전성이 확실히 좋아졌다
이것은 금융.외환부문만 놓고 보더라도 그 만큼 우리경제의 펀드멘탈이 그간 큰 어려운 두고비를 넘기면서 튼튼해 졌다는 얘기이다
IMF당시 정부가 뼈를 깍는 고강도 금융구조조정으로 경제통계상으로는 IMF를 1년만에 극복했다고는 하지만 당시 평균 15~20% 떨어진 주택가격 회복에는 3년 이상 넘게 걸렸다는 사실이다
그리고 2008년 글로벌 금융위기가 왔을때도 정부의 경기부양책으로 공공부문에 대폭적인 재정집행과 주식시장을 2000포인트 넘게 끌어올렸지만 국제여건과 민간부문의 투자가 되살아나지 않아 피부로 와닿는 실물경기가 어려운 가운데 이번 미국발 금융쇼크를 또 하번 맞은 것이다
이는 무엇을 말해 주고 있는가 ? 그동안 부동산 시장은 2008년 이후 지역별 일부지역을 제외하고는 과거 전고점 대비(2006 말) 회복세를 타지 못하여 최근 몇년동안 계속하여 침체 일로를 걸어 왔다는 의미이다
따라서 이번 금융쇼크정도는 거뜬히 이길정도로 우리나라 경제펀드멘탈이 튼튼하고 부동산은 2008년 이후 계속하여 침체일로를 걸어왔으므로 당분간 숨고르기는 있을지언정 큰 이변은 없을 것으로 보인다
그런까닭에 과거 IMF이후 주택시장 극복에 3년이 넘게 걸렸다는 사실에 비추어 2008년 글로벌 금융사태이후 3년이 넘는 시점이고 여러가지 정책변수에(선거,규제완화,부동산정책)맞물려 있는 내년부터는 확실히 상황이 달라질 것이라고 봐야한다
국내 잠재되있는 부동산 변수들은 ?
먼저,전세시장이다 전세시장은 우리나라에만 있는 특이한 제도로서 그 동안 주택투자의 자금조달 수단으로서(레버리지 효과)크게 기여해 온 것은 사실이지만 2006년이후 주택시장의 패러다임이 변하여 이제는 투자수단이 아니라 실수요자 거주수단으로 자리 메김하게 되었다
그런까닭에 그 동안 주택시장 침체에 따른 분양위축,재개발.재건축에 따른 멸실,신학기.학군수요에 다른 전입,신직장.근무지 이동에 따른 전직.전근수요등으로 주택공급이 턱없이 부족하게 되었다
현재 매매가 대비 전세가는 지방은 60%을 넘어섰고 심지어 80~90%까지 도달한 곳도 있어 지방주택시장이 활황을 넘어 영.호남권에서 충청권으로 올라왔지만 아직 서울은 현재 50%선으로서 향후 60%선에 육박하면 상황이 달라질 것으로 보여져 소위 매매의 터닝 포인트(turning point)가 된다는 것 이다
다음,부동산 정책변수들이다 현정부 초기 2008 금융위기를 맞아 경제가 어려움에 직면하자 국가정책 우선순위상 고용과 성장 순위에 밀려 부동산 규제완화에는 거의 손을 못되다가 집권 후반기에는 점차 갈수록 주택시장도 계속하여 악화 일로를 걷고있자 규제완화를 본격적으로 하기 시작했다
그 대표적인 예가 다주택자 양도소득세를 2012년까지 유예시켜주었고 취득세를 2011년말까지 50% 감면을 연장 하였고 또한 이번에 사실상 무용지물인 전매제한등도 완화 되었다
또한 당리당략에 따라 폐지는 아직 못되었지만 분양가상한제,리모델링증측안,양도소득세 중과세등도 폐지 되거나 손질 될 것으로 보여진다
마지막으로,금리이다 이번 미국발 금융쇼크로 인하여 향후 2년간 미국 기준금리를 2%로 동결을 선언함으로서 향후 우리나라 기준금리도 영향을 받게 될 것이다
왜냐하면 지금의 사태에서 금리인상의 문제는 산업금융에 자금경색을 가져다 주고 위험한 가계부채에 부담을 주게되므로 향후 추가 인상은 어려울 것으로 판단된다 만약 현재 상황에서 금리인상은 자칫 잘못하면 물가와 디플레이션의 양날의 칼이 되므로 물가를 잡기위한 금리인상 보다는 환율정책도 그 수단이므로 향후 물가안정도 안정이지만 실물경제의 어려움이 더 크게 예상되는 바, 저금리 기조를 계속 유지 할 수밖에 없을 것으로 내다보기때문이다
글을 마무리 하면서
사실 현재 부동산 시장에서 제일 중요한 것은 가격이고 그다음은 세금인데 그중에서도 양도소득세가 제일 큰 문제이다 양도소득세는 선진국인 미국은 15%(1년이상 보유),일본은 20%인데(5년이상 보유)우리나라 양도소득세 일반과세 세율이 현행 33%이다
더 나아가 다주택자 양도소득세는 현재 내년까지 유예는 되어 있지만 원안은 양도소득세 60%,지자체 탄력세율
15%,주민세7,5% 합하면 이론상 82.5%이다
어떤 경제행위 주체가 주택을 매도하여 1억원을 벌었다면 8250만원이 세금인 셈이다 과연 민주주의자 자본주의 교과서를 배우는 세대는 어떻게 이해할 수 있을까?
'빈데 잡을려고 하다가 초가삼간(草家三間) 다 태운 꼴'이 현재 우리나라 주택시장의 실정이다
따라서 현행 부동산 세제는 건전한 자본주의 경제 행위를 해친 지극히 인위적이고 시대적인 부산물이므로 하루 속히 폐지되고 전면 재정비 되어야 마땅하다
왜냐하면 사회이념상 빈자와 부자,양극화 현상의 극복은 경제행위 자체를 부정해서는 안되고 거래자체는 되도록 해주는 것 이며,그로인한 세수확보는 자동화 안정화 기능(누진제도)에 의해서 많이 팔고 많이 사는 사람한테 세수가 많이 걷히도록 하여 더 낫은 복지를 실현 시켜주는 것이 가장 자본주의의 이상적인 모델이라는 것을 경제학 기본에서 가르쳐주고 있기 때문이다