미국발 금융사태로 최근 코스피지수가 급락을 면치 못하고 있습니다.
이번 충격으로 투자자들의 심리가 극도로 위축되었지만 코스피지수 1700포인트를 바닥으로 하여 조만간 주식시장이 안정을 되찾을 것으로 예상됩니다. 분명한 것은 이번 미국발 금융사태로 당분간 수출경기는 기대할 수가 없고 결국은 내수를 살리는 경제체제로 갈 수밖에 없습니다.
MB정부 초기에 코스피지수 5000포인트 상승을 예상했지만 2008년 미국발 금융쇼크, 2010년 유럽발 재정위기, 2011년 미국발 금융사태가 한국경제의 발목을 잡는군요.
그러나 2008년 미국발 금융쇼크 이후, 2008년 말 경제살리기 정책에 힘입어 2008년말 코스피지수 1000 아래에서 2011년엔 2000을 돌파하기도 하고, 부동산시장에서는 2008년말 부산지역 부동산이 바닥을 치고 2010년 하반기엔 대구지역 부동산이 바닥을 쳐 현재 견조한 상승세를 유지하고 있고 이 기간동안 특히 서울 및 수도권 부동산시장은 전세값이 오르고 매매값이 하락하는 등 고전을 면치 못하고 있어 한마디로 서울 및 수도권과 지방 부동산은 극과 극을 달리고 있습니다.
단기적으론 코스피지수의 바닥이 1700일 것으로 예상되고 향후 코스피지수의 추세는 당분간 지켜봐야지 어느정도 답이 나올 것 같습니다.
2000년대에 크게 오른 서울지역 부동산이 약세를 면치 못하는 동안 그 자리를 지방 부동산이 메꾸었습니다.
필자는 가끔 이런 생각을 해 봅니다.
1997년 IMF 직후 1998년에 바닥을 친 서울지역 부동산이 강남권은 2005년 정도까지, 강북은 2006~2008년까지 대세가 이어졌듯이 2008년 미국발 금융쇼크때 바닥을 친 지방부동산도 지방광역시에서 지방 중소도시까지 순환할려면 2018년 정도까지 대세가 이어져야 한다는 생각을 해 봅니다. 왜냐하면 작금의 지방부동산은 인플레, 지방 산업단지의 부활, 세종시 건설, 국제과학비즈니스벨트 발표 등 이유있는 대세상승이기 때문입니다.
대외 경제여건에 따라 국내 부동산시장이 움직인 측면도 있지만 2010년대 부동산시장은 철저히 전국 저평가, 저가격대 부동산시장으로 순환하면서 오르는 경향이 있습니다.
대외경제 여건도 무시할 수는 없지만 작금의 부동산시장은 철저히 저평가, 저가격대 지역, 부동산상품을 순환하면서 독자적인 코리안 스타일로 움직이는 측면이 있습니다.
이러한 현상은 부동산 현장에서 잘 나타나고 있습니다.
요즘 서울에서의 아파트 거래 건수는 거의 없다시피한데 부산, 대전 등 아파트 분양시장은 열기가 고조되어 있고 지방 후발주자 대구, 경북, 광주, 전남, 대전, 원주 등은 중소형아파트를 매수할려고 해도 매물이 잘 없습니다.
서울 인근지역에서도 매매가 대비 전세가가 높은 산본신도시같은 경우 전세값이 매매가를 밀어 올린다는 소식이 들려옵니다.
이렇듯 대외경제 여건이 안좋은 상황에서도 지역에 따라 강세지역은 향후 경제가 안정되거나 약간이라도 좋아지면 하늘 높은줄 모르게 오를 기세입니다. 이는 현장의 분위기입니다.
지방 후발주자의 경우 2007년 이후 내리 3년동안 약세를 면치 못하였는데 2010년 하반기부터 상승하기 시작하여 지방 일부지역의 경우 2007년 고점을 넘긴 지역이 수두룩합니다. 기술적 지표로 볼때 직전 고점을 넘긴 지역의 경우 통상적으로 3년 정도 상승이 이어지는 경향이 있습니다.
필자는 일전에 부동산투자의 제1은 실물경제 회복이다라고 말씀드렸는데 작금의 부동산 투자에 있어서그 못지않게 중요한게 바로 저평가, 저가격대로의 순환입니다.
물이 높은 곳에서 낮은 곳으로 흐르듯 투자의 속성상 투자는 저평가, 저가격대 부동산으로 몰릴 수 밖에 없습니다. 다만 그때가 언제이냐하는 것인데 개인적으로 지금이 그때가 아닌가하고 생각합니다.
부동산시장을 바라보는 눈은 전체적인 경제 흐름을 읽는 원론도 중요하지만 그 못지않게 부동산시장 내부에서 일어나는 각론도 중요합니다. 현재 각론으로 보면 되는 놈은 되고 안되는 놈은 안되는 상황입니다.
서울에서는 아파트시장은 안되고 오피스텔, 도시형생활주택은 되고 그러나 지방 아파트시장은 전반적으로 잘 돌아가고 있습니다.
부동산시장 내부가 이렇게 돌아가므로 우리 투자자들은 최근 미국발 금융사태로 덜컥 겁부터 먹지말고 되는 지역, 되는 부동산상품이 어떤 것인가를 차분히 세세히 분석해 봐야할 필요가 있습니다.
기술적 지표로 볼때 예를들어 작년 하반기부터 턴하기 시작한 지방 후발주자 일부지역은 2007년 고점을 넘어 이미 대세상승에 돌입했고 서울 수익형부동산은 계속 인기를 누리고 있습니다.
물론 미국발 금융쇼크란 큰 대외경제 악재로 부동산시장이 출렁되겠지만 이러한 대외경제 여건이 조금이라도 안정이 되면 전국 주도부동산인 지방 후발주자는 금세 상승코스를 그릴 채비를 보이고 있습니다.
호랑이굴에 들어가도 정신을 바짝 차리면 된다라는 말이 있듯이 최근 미국발 금융쇼크로 동요하지 말고 각론으로 들어가 유망 주도부동산이 어느 것인가를 살펴 지녀야할 놈은 지녀야 할 것입니다.
평소, 부동산은 부동산 자신에게 물어봐야 한다고 생각하는데 최근 미국발 금융사태에도 불구하고 지방 후발주자 중소형아파트는 좀처럼 매물이 나오지않는 강세시장을 유지하고 있어 딴나라 세상인듯 합니다.
부동산투자의 제1은 실물경제 회복이지만 그에 못지않게 중요한 것은 향후 싹수가 있는 저평가, 저가격대 부동산입니다.
2007년 이후 3년동안의 조정을 받은 지방 후발주자 중소형아파트의 경우 2010년 하반기에 턴을 하여 현재 2007년 고점을 넘어 섰습니다. 기술적 지표로 볼때 한번 상승세가 이어지면 적어도 3년동안 상승세가 이어지는 경우가 많습니다. 이같은 부동산시장 내부의 기술적 지표는 절대로 무시할 수 없는 존재입니다.
작금의 부동산시장 내부는 경제가 좋든 안좋든간에 되는 놈은 되고 안되는 놈은 안되는 시장입니다. 오직 부동산 투자에서 살아날려면 뛰는 말인 주도주(주도부동산)에 올라타야 합니다. 2010년대의 주도주는 지방입니다.
조만간 코스피지수가 안정이 되면 이들 지방 후발주자 중소형아파트도 2단계 상승에 돌입할 것으로 예견됩니다. 지방 후발주자 중소형아파트를 눈여겨 보세요~