-건물 소송 발생에 대한 개요-
2007년 전반기까지만 해도 아파트, 오피스텔, 상가, 아파트형 공장을 비롯한 주택건축에 대해 소송이 벌어진 일은 극히 드물었습니다. 설령 기대에 어긋나게 지어졌다 하더라도 입주자에게 손해가 따르지 않게 되면 시행사나 건축업자 측과 적당히 합의하고 대충 넘어갔습니다.
그러나 2008년 금융위기이후 부동산시장이 침체되고 기존주택 값이 마치 낙동강 오리알처럼 뚝뚝 떨어지자 이때부터 문제가 발생하게 됐다고 볼 수 있습니다. 또 집을 짓는 업자들은 자금부족현상이 일어나 집을 짓다 말거나 당초 분양광고보다 질이 낮은 품질을 내놓기 일쑤였습니다.
한편 입주예정자들은 살던 집을 팔아야 입주를 할 텐데 팔릴지도 않으려니와 팔아봤자 돈이 부족하여 새 주택으로 갈 수가 없게 된 것입니다. 그런 와중에 새로 이사할 주택이 기대이하의 품질로 지어졌다면 말해 무엇 하겠는지요.
입주예정자들은 “넘어진 김에 쉬어가자”고 할 수 밖에요. 당연히 입주거부가 일어나게 된 것이고, 건설사의 잘못을 지적하며 여러 가지 소송에 이르게 된 것입니다. 그나마 소송에 참여할 능력이 없는 분들은 마음속으로나마 소송세대들을 지원하고 있고,
갑자기 일어난 미국 발 재정위기처럼 앞으로도 크고 작은 위기는 수시로 일어날 수 있습니다. 그때마다 부동산시장이나 주식시장도 잠시 출렁거리는 일이 있을 것이기에 아파트 등 건물에 대한 소송은 끊임없이 일어날 것입니다. 지금 전국에서 진행 중인 아파트 소송에 대한 분야별 해설과 전망을 간단하게 짚어 보고자 합니다.
-계약취소와 손해배상청구소송-
계약취소란 일단 유효하게 성립한 법률행위의 효력을 나중에 행위가 있을 당시로 소급하여 소멸케 하는 취소권자의 의사표시입니다. 계약취소 소송을 제기하게 되면 계약금 뿐 아니라 모든 손해까지 청구할 수 있습니다.
취소는 무능력 또는 착오나 사기ㆍ강박에 의한 의사표시를 이유로 하기 때문에 대개 건물분양에서 취소소송을 제기한 사례는 극히 드뭅니다. 현재 전국에서 진행 중인 아파트 소송에 계약취소소송은 없는 것으로 알고 있습니다.
-손해배상 청구-
계약해제는 놔두고 당초 약속한 대로 지어지지 아니하였기 때문에 어느 정도의 손해만 보전하라는 비교적 간단한 청구입니다. 손해배상액수가 많으면 좋겠지만 5억짜리 주택에 달랑 2천만 원 정도의 손해만 받게 된다면 나중에 그 돈 깎고 입주해야 하는 불상사가 일어나게 됩니다.
계약해제 소송을 했다가 그게 받아들여지지 않으면 손해배상은 조정과정에서도 이루어질 수 있는 일이므로 간단하게 손해배상만을 청구하는 일은 신중을 기해야 할 것입니다. 자칫 재판기간 동안의 연체이자가 더 많을 수도 있을 테니까요.
-계약해제와 계약금 반환청구소송-
요즘 진행 중인 소송 중 70-80%가 계약해제와 계약금 반환청구소송입니다. 해제란 유효하게 성립한 계약의 효력을 소멸케 하는 것으로 “채무불이행”이라는 조건이 따라 붙게 됩니다. 즉, 건설사는 약속한 대로 지어주지 않았고, 입주예정자는 중도금 이자를 내지 않거나 잔금을 지급하지 않고 있다는 약속 말입니다.
계약해제와 손해배상을 청구하는 단지도 있습니다. 그러나 손해배상을 청구하면 인지대가 많아지게 되고, 반드시 승소한다는 장담을 할 수도 없어 계약해제를 구하면서 지불했던 계약금만이라도 반환받고자 계약금 반환을 아울러 청구하는 것입니다.
-채무부존재 확인 소송-
소송을 했건 아니했건 은행에서는 입주예정자들을 상대로 대여금(대출금)에 대한 지급명령을 신청하는 곳도 있고 신용카드를 정지시키는 곳도 있습니다. 은행이라는 곳이 날씨 좋을 때 우산 줬다가 비올 때 빼앗아 가는 곳임은 다 알고 있으시겠지요?
돈 보따리 들고 저금하러 갈 때는 지점장이 나와서 커피를 대접하지만 한 번만 연체하면 안면몰수 하는 곳이 바로 은행입니다. 겪어보신 분들은 다 아실 겁니다. 중도금대출 이자 날짜 이틀 전부터 핸드폰이 애처롭게 울어 댑니다. 이자날짜 돌아왔다고…
소송을 제기하게 되면 담당 법률사무소에서는 금융감독원에 어느 아파트 단지 소송세대에게는 재판이 확정될 때까지 이자지불이나 대출금에 대하여 독촉하지 말라는 협조공문을 보냅니다. 금감원에서는 해당은행으로 통보하고 독촉하거나 문자메시지를 보내지 못하도록 하고 있지만 그게 잘 지켜지지 않고 있습니다.
어차피 계약해제가 되면 중도금 대출금도 효력이 상실되겠지요. 하지만 은행은 막무가내로 너무 심하게 독촉을 하기 때문에 은행까지 걸어 채무부존재확인 소송을 제기해 버립니다. 그렇게 되면 소송 중 은행에서는 독촉을 하지 아니합니다.
-소송에 대한 전망-
아파트 소송은 승패가 반반입니다. 틀림없이 이긴다는 말은 “군대 있을 때 내가 총을 제일 잘 쐈던 1등 사수였다는 말”과 같은 거짓말이고, 이길 확률이 더 높다는 말은 “처녀 때 나만 보면 총각들이 사족을 못 썼다”는 부풀린 말과 같습니다. 소송을 주관하는 임원들의 보다 과학적인 자료수집과 꼼꼼한 준비가 승패를 좌우하게 됩니다.
소송이 진행되면 입주예정자들은 어찌될까하는 조바심에 다리를 오그리고 잠을 자겠지만 건설사와 은행들은 뻣뻣한 채 눈을 뜨고 잠을 자게 됩니다. 이게 하루 이틀에 끝나는 일도 아니기에 자칫 2년여 동안 돈 구경 못한 채 굶어 죽을 수도 있다는 것입니다.
어떤 건설사들은 재판 한두 번 해보고 과감하게 분양가를 할인하거나 잔금을 유예해 주는 곳도 있지만, 끝까지 싸우다 맨 마지막에 가서 연체고 뭐고 다 포기할 테니 입주만 해달라고 사정하는 건설사도 있습니다.
밀고 당기는 2년 세월 동안 부동산시장이 회복되어 손해가 없게 되면 소송에서 빠져나와 분양권으로 파는 입주예정자들도 있습니다. 옛날 말에 이르기를 “재판 3년 하면 기둥뿌리 무너진다.”고 했습니다. 재판은 오래 갈수록 건설사가 손해를 보게 됩니다.
누가 재판에서 이길 것인가? 의 해답은 부동산시장이 열쇠를 쥐고 있습니다. 지금 입주 거부 중에 있거나 재판 중에 있는 분들은 계약금만 포기하고 아파트와 인연을 끊겠다는 분들입니다. 서로가 손해 없을 재판은 오직 세월이 판결 할 것입니다.
건설사로서는 입주거부자들의 물량을 회수하게 되면 공매를 하거나 재분양을 해야 하는데 어려운 처지에 다시 물량이 쌓이게 되면 엎친데 겹친 격이 됩니다. 워크아웃이나 기업회생에서도 살아날 수 없기 때문에 반납을 받아들일 수 없습니다.
입주예정자들로서는 자금이 부족하기도 하려니와 추후 분양가를 회복한다는 장담을 하기도 어려워 건널 수 없는 태평양 앞에서 발을 구르는 신세가 되고 있습니다. 계약해제가 되더라도 어차피 건설사로서는 손해를 담당해야 할 것이고, 입주예정자로서도 크나큰 손해를 감수해야 할 것이므로 모두 상처뿐인 영광이 될 것입니다.