미국발 금융사태로 코스피지수가 한때 1700포인트 아래로 추락했습니다. 기술적 지표로 볼때 코스피지수 1700포인트가 단기 바닥인 것 같습니다. 주식시장 내부에서는 2008년 미국발 금융쇼크 이후 얼마전 미국발 금융사태 이전까지는 현대자동차 등(차.화.정=자동차.화학.정유)이 주도를 했는데 이 기간동안 현대자동차는 5만원에서 25만원까지 무려 5배나 상승했군요.
2005~2007년 코스피지수가 1000포인트에서 2000포인트까지 갈 동안 조선, 철강 등 이른바 재래산업이 주식시장을 주도했는데 이 기간동안 조선업의 대표주자 현대중공업은 5만원에서 50만원까지 무려 10배나 치솟았습니다.
개인적으로 볼때 수출+내수 양면성을 가지고 있는 현대자동차는 25만원에서 꼭지점을 친듯하며,
코스피지수는 얼마동안 조정기간을 거쳐 올 4/4 분기에 바닥을 친 후 내년부터는 상승 추세로 전환할 것으로 예상됩니다.
2005년 이후 현재까지 주식시장의 큰 흐름을 볼때 수출관련주인 현대중공업에서 수출+내수관련주인 현대자동차까지 현대가 독주한 시장이었다고 해도 과언이 아닙니다. 1990년대가 반도체산업의 대표주자 삼성전자 즉 삼성 시대였다면 2000년대는 현대 시대였다고 할 수 있습니다. 지금 비록 미국발 금융사태로 대미수출을 기대할 수는 없지만 2010년대 중반쯤부터는 미국대표관련주인 삼성전자 시대가 오지않을까 나름 예상해 봅니다. 크게 볼때 1980년대는 현대, 1990년대는 삼성, 2000년대는 현대 전성시대였고 2010년대 중반부쯤엔 반도체산업과 연관이 있는 삼성 시대가 오지않을까 예견해 봅니다.
삼성과 현대를 부동산시장에 접목시켜 보면 수도권에 공장이 많이 포진된 삼성(삼성전자)은 수도권부동산과, 지방에 공장이 많이 포진된 현대(현대중공업.현대자동차 등)는 지방부동산과 연관이 있는듯 합니다.
2000년대 중반~2010년대 중반까지가 지방과 연관이 있는 현대 시대라서 작금에 지방 부동산이 뜨는건 아닌지 모르겠습니다.
2010년대 중반쯤, 미국대표관련주인 삼성전자가 본격적으로 대세를 타면 2010년대 후반부쯤엔 서울 및 수도권 부동산이 빛을 볼 것으로 예견됩니다.
참 그러고 보면 산업이든 부동산이든 돌고도는 세상인가 봅니다.
2008년 88 북경올림픽 이후 세계경제 주도권이 중국에서 미국으로 넘어갔다고 할 수 있는데 이번 미국발 금융사태로 향후 몇년동안은 미국 대표관련주 삼성전자가 약세를 면치 못할 것으로 보입니다.
세계적인 경제환경이 이러하므로 몇년동안 우리나라 실물경제는 대미 수출이 아닌 내수 및 중동 건설 및 원자력, 플랜트 지향 수출에 포인트를 맞추는 경제정책을 펼칠 것으로 예상됩니다.
이러한 맥락에서 내년에 실물경제가 살아나면 현대건설 등 주택 및 해외건설에 강한 건설업이 주식시장을 주도하지않을까 나름 예상해 봅니다.
실물경제의 바로메타는 증권시장인데 건설업종의 대표주자 현대건설(주)가 본격적으로 살아나는 시점이 주택건설 등 내수가 본격적으로 살아나는 시점이 아닌가 합니다.
전체 실물경제 흐름을 이렇게 그려도 개별성이 강한 부동산 예를들면 지방 일부지역, 판교.광교.동탄.한강신도시와 세종시 등 유망지역은 올 가을부터 부동산경기가 턴 할 수도 있습니다.
그러나 본격적인 부동산경기의 활황은 코스피지수 등 실물경제가 살아나고 경기부양책이 나와 모든 사람들의 인식이 바뀔때일 것입니다.
통상적으로 큰 수출호경기는 10년에 한번씩 도래하기 마련인데 2005~2007년 중국특수로 인한 조선, 철강 등 재래산업 큰 수출호경기 이후 2008년 88북경올림픽을 치루고 난뒤 세계경제의 주도권이 중국에서 미국으로 넘어갈려고 하는 순간 금반 미국발 금융사태가 터져 당분간 대미 큰 수출호경기는 기대할 수 없게 되었습니다.
이러한 상황에서 2005~2007년 중국특수 큰 수출호경기 이후 경기의 급격한 하락을 방지하기 위하여 경기연착륙 경제정책을 쓸 수 밖에 없으며 그 해결방안이 바로 내수살리기라고 생각합니다.
흔히들 수출은 남성적, 내수는 여성적이라고 하는데 그래서 내수와 가까운 부동산에서 복부인이라는 말이 나왔는가 봅니다.
2008년 미국발 금융쇼크 이후 2008년 말 MB정부의 경기부양책에 힘입어 2008년 말~현재까지 지방부동산이 살아나고 지방 분양시장이 활황을 맞고 있는데 진작 주식시장은 내수와 관련이 있는 건설주가 아닌 수출+내수관련주인 현대자동차가 주식시장을 주도했습니다.
현대중공업은 수출주, 현대자동차는 수출+내수주, 현대건설은 내수+해외건설관련주라고 할 수 있는데 이 중에서도 내수와 가장 가까운 주는 현대건설(주)이라고 할 수 있습니다.
향후 내수경기 시대가 도래할 것으로 예상되는데 현대건설(주)가 어떻게 움직일지 무척이나 궁금합니다.
이상의 경기전망은 필자의 시나리오에 불과하며 실물경제는 워낙 변수가 많아 또 어떤 변수가 생길지도 모릅니다.
그러나 분명한 것은 향후 실물경제는 여러가지 경제여건상 수출보다 내수가 우위에 있습니다.
내수는 주택건설과 부동산, 민생(서민)경제와 직결됩니다.
내수가 잘 돌아가야만 대부분의 중산층이 실물경제가 좋아짐을 피부로 느끼게 됩니다.
1997년 IMF 이후 중산층 경제는 그야말로 잃어버린 10년이 되었습니다. 아니 이대로 간다면 잃어버린 20년이 될지도 모릅니다.
미국발 금융사태로 대미 수출도 기대할 수 없는 경제환경하에서는 내수외에는 대안이 없습니다.
국가경제정책도 이러한 점을 고려하여 곧 특단의 대책, 예를들면 다주택자 양도세 중과 폐지 등 부동산(내수)경기 살리기 등을 펼칠 것으로 예견됩니다.
가을부터 부동산경기가 막 살아날려고 하는 시점에 미국발 금융사태란 큰 악재가 터졌습니다. 이 미국발 금융사태로 얼마동안은 심리적으로 불안감을 떨칠 수가 없습니다.
불안심리가 어느정도 가시고, 경기부양책이 발표되고, 코스피지수가 살아나고, 현대건설(주)이 바닥을 탈피하여 막 상승할 시점이 바로 부동산에 투자할 시점이 아닌가하고 생각해 봅니다.
실물경제의 바로메타인 코스피지수, 내수관련주의 추이를 주의깊게 살펴 부동산 투자 기회를 포착해야할 시점입니다.
그러나 지방 일부 유망지역, 판교.광교.동탄신도시와 세종시 등 유망지역은 실물경제와 관계없이 올 가을부터 부동산경기가 살아날 수가 있습니다.
서울 및 수도권 부동산시장은 실물경제가 본격적으로 살아나야만 바닥을 탈피할 것으로 보입니다.
큰 줄기는 지방은 매매가, 서울 및 수도권은 전세가가 대세입니다. 대세가 아닌 경우에는 실물경제가 살아나도 그저 약한 반등에 불과합니다.
부동산경기가 살아나면 주도주 지방과 비주도주 서울 및 수도권이 함께 상승하는 쌍끌이 장세가 전개될 것으로 예상되며, 주도주는 상승세가 오랫동안 이어지고 비주도주는 단기적인 상승세가 되는 것이 주도주와 비주도주의 차이입니다.
일례로 2001~2005년동안 강남권 부동산이 주도할때 비주도주인 강북과 지방 부동산은 2002~2003년쯤 강남권 부동산에 묻혀 반짝 장세만 펼쳐졌습니다.
그러나 2010년대는 2000년대 서울 부동산이 주도한 것과는 달리 지방 부동산이 전국 부동산시장을 주도하고 있습니다. 흐름이 이러하므로 시장분석은 주도 부동산에 포인트를 맞춰야 합니다.
앞으로의 실물경제 흐름은 내수와 해외건설 수출로 모아질 것입니다. 내수는 주택건설, 부동산과 밀접한 관계가 있습니다. 대내외 경제여건은 수출보다 내수가 유리합니다. 이러한 맥락에서 향후 내수와 밀접한 관계가 있는 부동산시장은 희망적입니다. 그러나 되는 놈은 되고 안되는 놈은 안되는 지역별, 상품별 차별 부동산시장이 펼쳐지는 것이 문제입니다.