1. 8.18 전월세 안정화 대책은 사실상 부동산 활성화 대책
8.18 전월세 안정화 대책이 나왔다 이번에 발표된 정책은
제목은 전월세 안정화 대책이지만 내용을 볼때는 사실상 부동산 활성화 대책으로 간주될수 밖에 없다
현행 3채이상 임대를 하였을 경우에만 임대사업자 등록이 가능하던 것을 1채이상 임대를 하였을 경우에도 임대사업자로 등록할수 있게 임대사업자 등록규정을 완화 했기 때문이다
임대사업자는 5년이상 임대를 할 경우 종부세 감면,양도세 중과가 완화된다
2. 2주택 모두 양도세 비과세 받을수 있다
이번 8.18 대책에서 가장 눈에 띄는 항목은 임대사업자가 거주하던 본인의 주택을 매도시 양도세를 비과세 해준다는 것이다.
내용으로 보면 아무것도 아닌것 같지만,이것은 양도세 비과세가 1주택에서 2주택까지 늘어난것이다
우리의 고정 관념 속에서는 1주택자만 비과세 받을수 있으나 이제부터는 2채를 보유하여도 거주하던 1주택을 양도세 비과세로 매도하고 임대주었던 임대주택을 임대기간이 끝나는 5년이 지나서 매도하면 2채 모두 양도세 비과세 받을수 있다
지금 1주택을 가지고 있는 사람이 새로운 주택을 사서 임대사업자로 등록하면 지금 살고 있는 주택뿐만 아니라 새로운 주택까지도 양도세 비과세 받게 된다
1주택자중 상당수가 위의 규정을 이용하여 매수에 나설때 부동산 시장은 활성화 될수 밖에 없다
3.정부는 1주택자에게 집을 사라고 유혹하고 있다
노무현 정부시절 다주택자를 사회의 공공의 적으로 몰면서 지금의 전세난이 시작되었지만 지금은 전월세난으로 정부가 적극적으로 다주택자를 권장하고 있는 것이다
투자자들이 부동산 투자를 할때 가장 큰 문제는 세금이다
수익이 있어도 과거의 징벌적 양도세제처럼 최대 60%이상 양도세가 나오면 부동산 투자수익은 은행 예금과 주식에 비하여 결코 투자이익이 발생될수 없는 것이다
매도시 투자이익이 발생되지 않는 상황에서 종부세마져 부과되어 다주택자들이 주택 소유를 어렵게 하고 매도를 유인했던게 지금까지의 정책이었다면 지금부터는 집값이 올라도 좋으니 민간자금을 활용하여 전월세 주택을 늘려달라는게
이번 8.18대책의 주된 내용이 되는 것이다
한마디로 정부가 1주택자 보고 집을 사라고 유혹하고 있는 것이다
4. 저금리는 2013년까지 유지된다
거기다가,미국은 2013년 중반까지 제로금리를 유지하겠다고 발표하였다
미국이 제로금리를 유지하게 되면 한국은행은 물가 압력에도 불구하고 미국의 제로금리때문에 금리인상을 쉽게 할수 없다
임대사업자 요건이 대폭완화 되고 양도세 비과세도 2주택으로 확대되는 상황에서 주택담보대출금리를 2013년까지 현행의 저금리로 유지하게 된다면 갈곳 없는 부동자금은 수익을 쫓아서 공급부족과 전월세가 상승을 이유로 부동산 시장에 빠르게 유입될 가능성이 높다
5.국내외 증권 관계자도 부동산 시장 호황을 예측하고 있다
최근 이례적으로 골드만삭스가 공급부족을 이유로 내년 부동산 시장호황을 예측하였고 나왔다
국내 증권계에서도 건설업종의 저점확인을 이유로 건설주 매수를 권유한적은 있었지만 부동산 시장 호황을 예측한 해외기관은 처음이다
필자가 이전 부터 주장하였던 부동산 시장 중장기 호황 싸이클이 시작되었음을 국내외 유력기관들이 인정하기 시작한것이다
6. 상승은 언제까지
지난 1.2차 전월세 안정화 대책이 공급위주의 정책으로 사실상 효과가 없음으로 인하여 나온 이번 3차 전월세 안정화 대책은 촛점을 수요 확대정책에 맞춤으로 인하여 부동산 시장은
중장기 상승 사이클로 확실히 접어들수 있게 되었다
그렇다면,이번 중장기 상승사이클은 언제까지 지속될까?
개인적인 의견으로는 최소 4~5년은 상승할수 밖에 없다고 본다
7. 상승을 최소 4~5년으로 보는 이유
먼저 아파트 표준 공기는 약 27개월이다. 오늘 분양과 착공을 동시에 한다고 하더라도 아파트가 완공되어 입주하는데는 최소 2년반이 소요된다
그런데 아파트는 사업인허가부터 완공까지 4년이상 소요되기 때문에 PF부실때문에 신규 사업이 전면 중단된 현 상황에서 지금부터 사업인허가를 추진하여도 4년간은 신규공급이 부족할수 밖에 없다
거기다가 이번 전월세 안정화 대책에서 나온 임대사업자는 5년이상 임대를 하여야만 종부세 감면,양도세 중과가 완화되기 때문에 앞으로 5년간은 기존 아파트 매도는 줄어들면서 매수만 늘어나는 효과가 나온다
따라서,오늘 나온 대책으로 부동산 시장이 활성화될 경우 상승은 최소 4~5년은 예측할수 있다
8. 잔치는 시작되었다. 잔치를 즐겨라
한마디로 정부가 멍석을 깔고 잔치를 벌였으니 돈 가지고 있는 사람은 집을 사라고 하는 것이다
지금까지의 부동산 활성화 대책중이 공급위주의 정책이었다면 이번의 정책은 수요확대정책인것이다
수요확대정책에는 정책에 맞추어 춤만 추면 된다
공급부족으로 인한 전월세가 상승때문에 어쩔수 없이 잔치는 시작되었다.
이제 부터는 잔치의 초대 손님으로 시장의 호황을 즐겨야 한다