“보금자리 주택 전면 철폐”
“강동구민 총궐기대회 일시: 0월00일”
강동구 고덕동과 상일동, 명일동 재건축 대상 아파트 정문,후문 ,담벼락 할 것 없이 사람들 눈에 잘 띄는 곳은 어김없이 보금자리 주택지정을 반대하는 플래카드가 나부끼고 있다.
플래카드에 씌여져 있는 문구만 놓고 가늠해보더라도 인근보금자리 주택 지정으로 이 일대 재건축단지뿐만 아니라 일반 아파트단지까지 재산상 손실이 얼마나 큰지 피부로 느낄 수 있을 정도다. 이런 이유로 보금자리주택 철회를 강동구재건축연합회에서 주도하고 있다. 현재 재건축지역이 밀집되어 있고, 재건축소형주택(보금자리)이 의무적으로 건축되는 등 보금자리주택의 공급으로 재건축사업수익에 역행하고 있다는 게 주요 이유다. 게다가 이와같은 여건에서 추가적인 보금자리주택의 양산은 향후 재건축아파트 분양가격에 심각한 악영향을 미치는것은 물론, 이로 인한 재건축사업 장기화와 주거환경개선 지연 등 막대한 손실을 초래할 가능성이 높다는 것이다.
보금자리 5차 지구 중 강동지역 3개 지구는 강동구 고덕동, 강일동 일원 총 168만㎡ 규모다. 서울고덕 3100가구, 강일3 2400가구, 강일4 3500가구 등 9000가구의 보금자리주택이 들어선다. 이미 고덕동 강일지구 강동구주변에는 이미 하남ㆍ미사지구등 보금자리가 몰려있고 강일지구 아래로는 위례신도시까지 포진되어 있다.현재 강동구는 서울시에서 3번째로 임대주택이 많이 밀집되어 있다.
주민 여론을 수렴해 강동구청장은 보금자리지구 지정 공람공고를 취소했지만 국토부의 강행의지는 변함없다.
올초이후 강남4구 재건축 아파트의 약세가 계속되고 있는 가운데 특히 강동구의 하락세가 가장 뚜렸하다.. 실제로 서울지역 매매가 9억원 초과 아파트 수가 부동산 시장 침체영향으로 급감하고 있는 가운데 강동구가 가장 많이 급감한걸로 나타났다.
민간 부동산 정보업체(부동산 써브)의 조사에 따르면 서울지역 아파트(주상복합 포함) 119만4043가구 중 매매가 9억원을 초과하는 가구수는 7월 말 현재 17만5302가구로 조사됐다고 발표했다. 이는 지난해 7월 말에 비해 2131가구(1.2%) 줄어든 수준이다. 감소세가 가장 두드러진 자치구는 강동구로 3850가구에서 2277가구로 59.1%(1573가구)나 줄었다. 서울시 전체 감소 규모보다 많은 숫자다.
강동구 고가아파의 급감의 주요원인은 고덕 • 둔촌주공아파트의 재건축 지연,5차 보금자리주택지구 지정 등으로 매수세가 위축되고 집 주인들도 호가를 내린 탓으로 풀이된다. 주변시세보다 최대 50%까지 저렴할것으로 예상되는 보금자리 주택의 공급폭탄을 제 아무리 재건축단지의 사업성이 우수하다고 해도 당해낼 재간이 없는 것이다. 반면에 보금자리 지정여파와 고덕시영 이주, 입주 2년차 단지의 재계약 등으로 강동구 일대 전세가격은 여름휴가철에도 아랑곳않고 쉼 없이 오르고 있다.
도시기반시설 유치에 사활 걸어
강동구는 대안으로 보금자리 주택지구 내 업무 단지인 도시기반시설을 최대한 유치(최대 10%)하고 지하철 9호선 연장 등 대안을 이끌어낼 계획으로 알려져 있다. 삼성엔지니어링 본사 건축에다 현재 추진하는 상일동 404 일대 엔지니어링 복합단지, 보금자리주택지구 내 도시기반시설 유치로 지역내 자족기능이 마련될 것으로 보고 있지만 당초계획보다 규모가 대폭 축소될 수 밖에 없다.
9호선 연장 수혜 기대감은 남아 있어
강동구는 한강을 사이에 두고 북쪽은 경기 구리시 , 서쪽은 광진구와 마주하고, 남서쪽으로는 송파구, 남동쪽으로는 경기 하남시와 경계를 이루고 있다.강동구는 1963년 경기 광주군에서 서울로 편입된 이래 성동구와 강남구의 관할을 거쳐 1979년에 분리하여 신설되었고, 1988년 다시 풍납동 등 9개 동이 송파구에 편입, 분리되었다. 암사동•천호동•성내동등 저습지가 모두 주택지로 개발되면서 지금은 한강 상류변의 아파트 밀집지역으로 변모하였다.
현재 강동구는 중부고속도로가 개통되고 지하철 5호선과 지하철 8호선이 연결되어 교통이 편리하다 하지만 지하철등 대중교통을 이용해 직장이 있는 강남권으로 나오기는 여간 불편한 게 아니다.
하지만 송파구 잠실동 아시아선수촌아파트(종합운동장)∼강동구 둔촌동 보훈병원을 연결하는 지하철 9호선 3단계 건설공사가 완공되면 강남,서초방면으로 접근성이 훨씬 수월해진다.
9호선 연장선은 잠실동 종합운동장을 출발해 잠실동 삼전사거리, 석촌동 배명사거리, 석촌역(8호선), 송파동 방이사거리, 올림픽공원역(5호선)을 경유, 강동구 둔촌동(보훈병원)을 연결한다. 오는 2016년 3단계 구간이 완공되면 김포공항에서 보훈병원까지의 통행시간이 급행열차 기준 45분으로 단축되는 등 강동구 일대 거주자들의 교통 불편이 크게 해소된다.
실제 2009년 7월 지하철9호선 김포공항∼신논현 1단계(25.5㎞) 구간이 개통된 후 이 구간 역세권 단지의 매매가격이 1년 새 5% 이상 오르면서 서울지역 역세권 가운데 가장 높은 상승률을 기록했다아울러 현재 공사 중인 신논현∼종합운동장의 2단계(4.5㎞) 구간은 지난 2008년 6월 착공했으며 2013년 준공될이다. 지금까지 범강남권으로 불리우기가 어중간했던 강동구가 지하철 9호선이 개통되면 확실한 강남권으로 인식되어 이 일대 부동산 가치도 한층 업그레이드 될 것이 확실하다.
부동산 침체기 이용해, 둔촌주공 노려볼 만
중장기적인 관점에서 현재와 같은 부동산 침체기를 활용해 9호선 연장개통 후광효과가 기대되는 주변 수혜 아파트단지도 실수요 차원에서 노려볼 만 하다. 수혜를 볼것으로 기대되는 대표적인 아파트 단지는 둔촌동 둔촌주공 1∼4단지가 대표적이다.2009년 12월 조합 설립인가를 받은 둔촌주공은 대표적인 저층 저밀도 대규모 아파트로 송파구 오륜동 올림픽선수촌 아파트와 인접한 대단지재건축단지다. 대지면적 462,821㎡, 총 4개 단지 5930가구로 구성되어 있으며 1,2단지는 5층, 3,4단지는 10층으로 중소형평형으로 되어 있다. 현재는 지하철 5호선 둔촌동역이 이용 가능하고 공사중인 지하철 9호선 오륜동역이 2단지에 인접, 서울보훈병원역도 1,4단지와 가깝기 때문에 향후 9호선이 연결되면 더블역세권이 될 예정이다. 최근 둔촌주공 사업 발목을 잡던 아파트와 상가조합 간 갈등이 해결된것도 호재로 작용하고 있다. 강동구청에 따르면 둔촌주공 재건축 조합은 최근 구청에 아파트와 상가 조합을 하나로 합치는 `조합설립변경인가` 신청서를 제출했다. 아파트와 상가를 분리해 재건축을 추진하려던 기존 입장을 뒤집은 것이다. 전체 상가주 309명 중 230명이 동의해 74.4% 동의율을 기록했다. 당초 계획은 재건축 이후 임대 포함 9090가구를 짓는 내용이었지만 당초보다 총 가구 수가 소폭 증가하고 사업비도 낮아질 것으로 예측된다. 기존 상가 터를 설계에 반영해 주요 건물 재배치 작업에도 착수할 것으로 전망된다. 사업이 순항한다면 약 1년 후에 재건축 사업이 사실상 개시되는 사업시행인가를 획득해 둔촌 주공은 강동구 대표 메매드급 주거단지로 발돋음 할 수 있을 것이다.
게다가 수도권 재건축과 전국 뉴타운 사업에만 적용됐던 용적률 인센티브제가 전국의 모든 재건축ㆍ재개발 사업으로 확대키로한 것이 강동구 재건축 아파트 가격에는 호재로 작용할 전망이다.
인근 대규모 보금자리지구 지정 여파로 강동구 고덕동 일대 재건축 아파트가격이 이 일제히 4천~6천만원씩 빠졌지만 시장이 회복되면 언제든지 상승세를 나타낼 여지는 남겨주고 있다.
정부가 보금자리지구 인근 재건축ㆍ재개발단지의 임대주택 의무 건설비율을 최대 절반까지 축소하는 방침을 최종 확정ㆍ발표함에 따라 재건축시장에서는 미세하게나마 사업활성화에 기대감이 확산되고 있다.
관련 업계에 따르면 이번 규제 완화 조치의 최대 수혜지로 서울 강동구와 경기 과천 일대가 꼽히고 있다. 특히 강동구 둔촌주공,고적시영, 신동아1ㆍ2차 등 대규모 재건축 단지가 몰려있는 강동구가 회복 전환점을 마련할 것으로 예상된다. 고덕시영의 경우, 의무건립해야 하는 임대주택 수가 종전 202가구에서 100세대 줄어들었다.
종상향 통과여부 가격상승 가능성 여지 남겨둬
조합측에서 추진중인 종상향을 추진하고 있는것도 잠재된 호재로 분류될수 있다. 현행 2종 일반주거지역인 용도지역을 3종 일반주거지역으로 변경해 용적률을 대폭 높이겠다는 시도다.
재건축 이후 아파트 높이를 기존 계획인 30층에서 46층으로 높이고 가구 수를 1000가구 이상 추가해 수익성을 제고하겠다는 것이 조합 측 계획이다. 이에 따라 정비계획이 변경될 것으로 보인다. 당초 재건축 후 9090가구(임대 포함)를 지을 계획이었지만 가구수가 다소 늘어나고 사업비는 줄어들 것으로 예상된다. 여기에 현재 2종 일반주거지에서 3종 일반주거지로 종 상향을 추진하고 있어 용적률이 높아질 수 있다. 용적률이 높아지면 가구수가 늘어나게 된다.
2차 금융위기 우려로 강동구 재건축 시장도 당분간 위축될 듯
미국 신용등급 강등으로 금융시장에 이어 부동산시장 특히 재건축시장에 후폭풍이 만만치 않을 전망이다. 고객들과 상담을 해보면 대부분의 부동산 대기자금이 상당부분 펀드등에 묶여 있어 이번 주식폭락으로 펀드가 회복할때까지 부동산 시장에 진입하는걸 유보하는 경향이 있기 때문이다. 금융시장이 안정되지 않으면 이르면 휴가철이 끝나는 이달말부터 시장에 점차 영향을 미칠 것이다. 한편 미국 FOMC를 통해 연방준비제도(FED. 이하 연준)가 오는 2013년까지 초저금리 상황을 유지하기로 한만큼 한국의 기준금리도 당분간 저금리 기조를 유지할 가능성이 있어 금리에 민감한 재건축단지에는 그나마 위안이 될 수도 있다.
민간부동산 정보 업체에 따르면 2008년 9월 세계적인 투자은행 리먼브러더스가 파산 보호를 신청하고 나서자, 서울의 아파트 시가총액(전체 아파트 가격을 합한 것)은 이후 3개월 동안 24조9200억원(3.7%)이 증발했다. 특히 강동구를 뺀 서울 강남 3구(강남•서초•송파)의 아파트 전체 가격은 7.1%(18조7600억원)나 감소했다.
끝으로 ,금융불안이 단기간에 끝날 것 같기 않다는 것이 필자를 비롯한 대부분 전문가들의 중론이다. 따라서 부동산 투자 ,특히 입주때까지 적어도 4~7년이상 걸리는 강동구 재건축시장에 접근하는 분들은 사전에 자금계획을 철저히 세운 뒤에 투자측면보다 실수요자 측면에서 접근해야 한다.