‘어라, 부동산 경기는 바닥인데 땅값은 오르네.’
부동산 수요자들은 요즘 고개를 갸웃거린다. 부동산시장이 전반적으로 가라앉아 있는 가운데 유독 땅값만 '나홀로' 상승세라서다.
국내 땅값은 2008년 9월 미국발(發) 금융위기 이후 하락 행진을 이어갔다. 그러다 2009년 4월 반전이 일어났다. 적어도 2∼3년 동안은 추풍낙엽 신세일 것이라던 땅값이 갑자기 오름세로 돌아선 거다.
이 때(2009년 4월)부터 시작된 땅값 오름세는 2010년 6월까지 14개월 동안 지속됐다. 국토해양부 지가변동률 통계에 따르면 이 기간 전국 땅값 누적 상승률은 2.89%에 달한다.
이후 전국 땅값은 2010년 10월까지 4개월 연속 마이너스(-) 행진을 이어가다가 그해 11월부터 다시 상승세로 돌아섰다. 올 들어서도 땅값은 연일 상승세다. 누적 상승률이 벌써 0.68%를 넘어섰다.
용도지역별로는 도시지역에선 녹지지역이 0.75%, 비도시지역에선 계획관리지역이 0.76%로 최대 상승률을 보였다. 지목별로는 전(0.99%)에 이어 공장용지(0.83%)가 2위를 차지했다.
경기침체, 정책혼선 등으로 집값이 연일 하락세인 것과는 대조적인 모습이다.
토지 업계 일각에선 최근 땅값 오름세에 대해 대규모 국책사업 때문으로 해석하고 있다. 물론 이 점(대형 개발사업)이 땅값 상승에 적지 않은 영향을 주고 있는 것도 사실이다. 개발호재는 땅값 상승의 가장 강력한 요소라는 점은 누구나 인정하는 사실이다.
하지만 개발호재 만으로 이 ‘기현상’을 속시원하게 설명하기에는 어딘지 미흡하다는 느낌이다.
가격 상승은 일반적으로 공급보다 수요가 많을 때 주로 벌어지는 경제 현상이다.
그런데 현재 토지시장에 땅 수요는 극도로 위축된 상태다. 2009년 4월 20만7000필지이던 토지 거래량은 2010년 6월 18만3000필지로 급격히 감소한 점만 봐도 이를 확인할 수 있다. 월별 통계로는 거의 IMF 수준이다.
토지 거래량은 지난해 5월이후 올 2월까지 11개월 연속 감소세를 보였다. 이후 잠깐 늘었던 토지 거래량은 7월에 19만6404필지로 전달(20만7499필지)에 비해 5.3% 감소했다.
토지시장에 거래는 줄어들고 있는 데 땅값은 쑥쑥 오르는 이상현상을 보이는 이유는 뭘까.
크게 봐서 두 가지 이유가 있다. 공시지가 인상과 토지 이용규제 완화다.
무엇보다 공지시가 인상 영향이 크다. 정부는 해마다 평균 10～20% 씩 표준지 공시지가를 올리고 있다. 현재 시가(실거래가)의 60% 수준인 공시지가를 시가 수준으로 끌어올리기 위해서다.
표준지 공시지가는 재산세, 종합부동산세, 증여세 등의 각종 세금을 매기는 기준이다. 때문에 공시지가가 오르면 세금이 많아질 수 밖에 없다. 정부가 공시지가를 실거래가 수준으로 높이려는 이유도 여기에 있다. 바로 ‘세수 확대’ 때문이다.
표준지 공시지가 상승률이 큰 폭으로 높아지기 시작한 것은 2003년부터다. 시가 반영률을 높이기 위해 공시지가를 기계적으로 끌어올린 시점과 정확히 일치한다.
2002년 3.12%이던 표준지 공시지가 상승률은 2003년 15.47%로 두 자릿수 상승률을 기록했다. 이어 2004년 19.34%, 2005년 15.09%, 2006년 17.81%, 2007년 12.4%, 2008년 9.6%의 상승을 이어갔다.
그런데 문제는 국토부의 지가변동률 통계가 이 공시지가를 토대로 산정된다는 점이다. 국토부는 공시지가를 토대로 주변 개발현황 등을 고려해 매월 시·군·구별로 땅값이 얼마나 오르고 내렸는지 통계를 낸다. 이 때문에 공시지가가 오르면 국토부의 지가변동률도 지표상으로는 오름세로 나올 수밖에 없는 것이다.
‘거래 두절 속 땅값 상승’이라는 기현상이 벌어지고 있는 두 번째 이유는 정부의 규제 완화 때문이다. 최근 2～3년 동안 토지시장에는 ‘핵폭탄’급 규제 완화 대책이 줄을 이었다. 굵직한 것만 토지거래허가구역 해제, 산지·농지 이용규제 완화, 군사보호구역·그린벨트 해제, 연접개발 제한 제도 폐지 등이 있다.
해묵은 이용 규제에서 풀리면 땅값은 오를 수밖에 없다. 예건대 보전산지가 준보전산지로 완화되면 공시지가가 당장 5～10% 가량 뛴다.
관리지역이 계획관리지역으로 세분화될 경우에도 마찬가지 상승률을 보인다.
결국 정부가 최근 '부동산 경기 침체 속 땅값 상승'이라는 이상현상을 유발한 주범인 셈이다. 경기 침체, 거래 두절 속에서도 땅값이 오르는 진짜 속사정이 따로 있었던 것이다.