제목이 요즘분위기에 안맞는말이라고 할수 있습니다.
8.31일 분양가상한제폐지가 흐지부지 되었기에
폭등보다는 상승이라는것이 맞을것 같습니다.
지금정부가 .국민은행시세보고 부동산정책을 감행하는것으로 알고 있습니다
제판단은 경기권에 3억기준으로 1억원은 상승해야 민간이 아파트공급을
할수 있고 그러면 2012년은 늦었지만 2013년하반기는 전세값 안정을 도모할수
있는데
개인적으로 정부가 국민은행시세의 전세값 등하락을 표시만보고 이런결정을
하는것이 아닌가생각이 듭니다.
분양가 상한제폐지가 실제적으로 상승에 효과보다는 심리적효과에
지대한 영향을 준다고 판단했는데
임대사업자완화로 사실상 중과세폐지와 맞바꾼셈이 된것같습니다..
이태리 명품도 남대문시장에서 판매를 한다면 거래가 어려울것입니다.
부동산정책도 아무리 규제왼화해도 언론의 반응이 미지근하면 큰호응은 받을수
없습니다,,
그러나 내용의 주체는 변화가 없기에 반드시 효과를 볼것입니다.
지금제가 부동산상승론에 가장크게 무게를 두는점은 바로 전세값 상승입니다.
90년초 1기신도시 동시입주.2003년10.29대책으로 부동산규제....
2005년8.31대책으로... 2007년3월 수도권전지역 대출규제..
2009년9월대출규제..
공통적으로 공급과다와 정부의 부동산가격억제정책이었습니다
그결과 집값은 많이 하락했습니다..
그런데 여기서 세상에 밝혀지지않는것이 있는데
공통적으로 집값이 하락하기직전
전세값이 매매값대비 40%도 안되었다는점입니다..
저는 이점에 대해 분명히 알아야 한다고 생각합니다
경기권보다,서울권이 가격하락폭이 적은데
이유는2006년당시 경기권보다 서울전세비율이 높았다는점입니다<30평대40%정도>
지금도보면 구리일성,남양주 덕소등 공급이 별로 없어 전세비율이 50%정도
유지한 단지나 지역은 2006년가격에 하락폭이 거의 없습니다.
그런데 그동안하락락폭이 컷던경기남부가 공급이 조금만
부족해지니 2010년하반기부터 전세값 상승율은 서울지역의2배정도 높은것으로
나타났습니다..우리는 이점을 알아야합니다..
2008년 대출규제하에서 집값이 강북3구는 집값이 2006년도에이어
집값이 추가상승했는데 처음출발당시 30평대 전세비율이 50%를 넘어섰습니다
그러다 집값은 상승하는데 전세값은 추가 상승안해 전세비율이50%가안되
집값이 그동안 다시 하락했던것으로 판단합니다,,
본론으로 들어가면 오늘 용인동백전세를 알아봤습니다.
현재 서울.경기20평대매매평당가는 30평대보다 조금높은것으로 판단합니다..
이런와중에 전세값이 올초2월최고가격을 회복하는것물론 이제슬슬넘어서가는것
같습니다.,
그런데 그동안 전세값이 상승햇는데 집값상승이 없었다라고 말씀하시는
배경에는 전세값이 상승해도 매매값대비 40%도 채안되었다는점입니다.
그러나 현재 이사성수기를 맞이해 전세값이 매매값대비 50%넘었다는점입니다,.
2001년이후 10년만에 처음입니다..
그런데 제가 상승에 점더 무게를 두는 이유는 동백의 경우 전세매물은 단지별로 30평대기준으로
1개정도 있는데 대부븐 대출금이많아 세입자가 부담을 느낄수 잇는 매물로만
이루어다는점입니다..
예로 동백하이빌30평대경우매매는 3억8천-4억하는데 현제전세매물은1개
융자 1억5천에 전세가격은 2억원<융자정상은2억1천>입니다
채권최고액하면 전세+융자하면 매매값과 비슷해집니다..
실제 전세매물이 거의없는것이나 다름없게지요,
같은 동백백현마물휴먼시아 30평대 동일이 동백에서 좋다면
휴먼시아는 조금떨어지는 단지입니다.
가격은 3억전후 전세값이 정상이 1억8천선 현재 전세물은
전세1억7천에 융자1억3천1개 역시매매값과 전세+융자하면 비슷해집니다..
그런데 현재가 3.4월이 아니고 9월이라는점입니다
2010년8월대비 6개월후인 2011년2월에는전세값이 보통 50-80%정도
상승했다는점입니다..
저는 이점이 집값상승에 무게를 두는 가장큰이유라 판단합니다...
그리고 제가 강력하게 주택구입에 추천하는 이유는
올가을당장 1억원씩상승이 안되면 역시 민간공급은
할수 없어 2013년가을에도 안전빵이라는 주장입니다.,
제판단은 정부의의도는 5천상승내년에5천상승을 이렇게원하는것 같습니다.
그러나 제주장은 당장 많이 상승해야 2013년 주택가격안정을 이룰수 있다고
판단합니다..
또한 일시적2주택자나 다주택자입장에서는 양도세문제로
자금력이 되는데도 주택을 매도하는분들이 있습니다
예로양도차익에 9천까지는 양도세가 1천만원나오지만
그후 차익에대해서는 36%가되기에
1천만원상승하면 360만원양도세를 내야하기에 그냥매도하는경향이
많았는데 앞으로는 주택1개를 임대사업자를 내면
기존주택은 비과세이기에 급하게 매도할일이 없을것이라는점.입니다..
공급부족과 규제완화여기에 금융규제가
싸우면 저는 공급부족과 규제완화가 이긴다고 판단합니다.
근거는 식욕.성욕.잠자는곳은 그어떤것보다 먼저입니다.
그리고 집값에 50%정도 현금이 있는분들이 우리는 많기에
소득이 조금줄어들어도 미국이나 일본처럼 돈이 한푼도 없는 상태의
무주택자가 소득이높아지는것보다 훨씬빠르게 회복할수 있다고 판단합니다..