잘 아는 후배가 올해 들어서서 1만 원 권 한 장 구경하지 못했다고 울상이다. 책도 냈고 꽤 알려진 부동산 전문가인데도 처지가 이렇다. 요즘 파리 날리는 중개업소 천지이고, 거의 대부분의 부동산 컨설팅업체도 개점휴업 상태다. 직종을 전환한 사람도 부지기수고, 빚을 갚지 못해 도망 다니는 사람도 여럿 있다 들었다. 2010년 가을부터 빈사 상태에 빠진 부동산 침체 덕분이다.
2011년 7월 들어서자 시장이 조금씩 살아나는 분위기였다. 우리 같은 2층 부동산 업자들은 전화 오는 빈도를 통해 시장의 분위기를 감지한다. 신문이나 방송보다 우리의 안테나가 훨씬 빠르다. 발 빠른 부동산 전문가 중에는 “지금이 바닥”이라며 9월 폭등설을 주장하기도 했다. 올 하반기가 내 집 마련 적기라는 설도 나오고, 2012년이면 대세 상승기에 접어들 것이라고 호언장담하는 전문가도 여럿 등장했다.
그러던 것이, 지난 8월 8일 주식시장이 폭삭한 ‘검은 월요일’ 이후 그런 얘기들이 쏙 들어갔다. 마치 언제 그런 얘기를 했냐는 듯이 시침을 뚝 떼고 당분간 시장이 암울한 것이란 얘기들로 도배하고 있다. 주식시장 폭락으로 조금씩 살아나던 부동산 시장이 그야말로 된서리를 맞은 듯 완전 식물인간이 돼 버렸다. 1만 원 권 한 장 구경하나 하고 기대했던 후배의 인상 쓴 얼굴이 떠오른다.
아직도 시장을 전망하며 투자하는 사람들이 대부분이다. 이들은 언제가 바닥인가 궁금해 하며 투자시기를 저울질한다. 한 푼이라도 싸게 사서 이익을 더 남기기 위해서다. 신문이나 방송 기사를 열심히 보는가 하면 유명전문가의 시장동향에 촉각을 곤두세운다. 그러다 보니 이 얘기도 옳고 저 전망도 그럴듯하여 투자를 하지 못하는 경우가 많다.
왜 아직도 시장 전망을 보고 투자하는가. 시장 전망은 변동성이 커진 요즈음은 의미 없는 일이 되었다. 도저히 예상할 수 없기 때문이다. 노벨경제학상을 받은 이도, 세계적인 투자의 귀재도, 글로벌 금융 위기를 눈치 채지 못했다. 우리나라의 난다 긴다 하는 전문가들 모두 글로벌 금융 위기 때와 지난 8월 8일의 대폭락을 예견한 사람이 있었던가. 글로벌 경제화되고 세계의 모든 투자자들이 국내 시장에 들어와 경기 변동 폭이 커질 대로 커진 상황에서 누가 시장을 어떻게 전망한단 말인가.
물론 시장을 전망해서 맞출 수도 있다. 확률은 반반이니까 말이다. 그러나 맞출 때는 좋지만 틀릴 때는 어떡할 것인가. 부동산이 재산의 전부인 우리나라에서 시장을 전망하고 투자했다가 시장이 좋지 않으면 쫄딱 망할 수도 있다. 그런데도 확률 50%에 목숨을 맡길 것인가.
과거에는 시장이 좋지 않다가도 언젠가는 시장이 좋아지는 경우가 대부분이었기 때문에 시장 전망을 예견할 수 있었다. 그래서 소위 전문가란 사람도 먹고 살 수 있었다. 시장이 좋지 않을 때는 매수하고 시장이 좋을 때는 팔아야 한다고 역설했었다. 그러나 요즘도 시장이 좋지 않다가 시장이 좋아질 거라고 낙관적으로 얘기할 수 있을까.
이제는 솔직해야 할 때가 되었다. 아무리 전문가라고 해도 확률 반반을 가지고 남의 재산을 이래라 저래라 해서는 안 된다. 전문가는 나중에 잘못되면 전망이란 맞추지 못할 수도 있다고 발뺌하면 그만이지만 재산을 잃어버린 사람의 인생은 누가 책임질 것인가.
시장 전망은 아무도 알 수 없는 시대가 되었다. 누구라도 시장을 전망하면 그건 확률에 의한 것일 뿐 정확할 수 없다. 아직도 시장이 좋아진다고 떠들어댄다면 그 사람은 책임 있는 전문가가 아니라고 믿어도 좋다. 시장이 좋아진다면 전문가가 필요 없다. 아무 거나 사면 되기 때문이다. 진정한 전문가는 불확실한 미래를 대비할 때 빛이 나는 법이다. 시장이 나빠져도 돈을 벌 수 있는 지혜를 알려주는 사람이 진짜 전문가다.
필자는 무식해서 시장이 어떻게 흘러갈지 모른다. 노벨경제학상을 받은 세계적인 학자도 모르는 것을 필자 같은 무지렁이가 안다면 그건 코미디다. 다만 좋아질 거라는 것보다는 더 나빠질 거라 생각된다. 흔들리는 세계 경제 동태와 달러 남발로 언제 어떻게 무너질지 모르는 미국 경제, 그리고 노령인구 증가와 고용 불안, 인플레이션 심화로 위태로운 한국 경제의 현실을 볼 때 암울하기 짝이 없기 때문이다. 그래서 부동산 시장의 전망은 좋지 않을 거라 전망하며 특히 아파트 값은 하향안정세로 오랫동안 흘러갈 것으로 예상하고 있다.
그래서 부동산 값은 오르지 않을 것이라는 단서 하에 투자할 것을 조언하고 있다. 바로 매달 현찰이 나오는 부동산이다. 경제가 어려워지고 고용이 불안할수록 매월 현찰이 나오는 부동산의 가치는 높아갈 수밖에 없다. 시세 차익을 기대하는 투자는 불안하기 짝이 없지만 현찰이 나오는 부동산은 현금 흐름을 확보하여 부의 길로 접어들 수 있기 때문에 안전하고 확실하다.
그러다가 경기가 좋아져서 부동산 값이 오른다면 그건 보너스가 된다. 만약 경기가 나빠지게 되더라도 매월 현찰이 나오는 부동산은 시세 차익을 기대하고 돈을 묻은 부동산에 비해서는 충격을 덜 받게 된다. 10년 후 사람들이 부동산을 산다면 무얼 사겠는가. 여전히 시세 차익을 주장하는 아파트와 매달 현찰이 나오는 부동산 중에서....
집값이 오르지 않을 거라 판단하며 집을 사지 않고 있는 당신도 루저가 될 수밖에 없다. 집의 가치는 오르지 않지만 집의 가격은 오른다. 매년 4%가 넘는 인플레이션에 의해 화폐가치가 추락한 만큼 부동산 가격은 오르는 것이다. 부동산이란 실물은 인플레이션을 헤지하는 기능이 있지만 전세금과 은행 예금, 증권은 실물이 아니기 때문에 화폐가치 추락을 방지할 수 없다.
이렇게 집 값이 떨어져 있을 때 내 집을 마련하라. 내 집은 투자 대상이 아니라 소중한 내 가정이 삶을 영위하는 공간이고 현금흐름을 확보해 부의 길로 접어들 전진기지다. 내 집을 마련하면 바로 현금 흐름을 확보할 수 있는 임대 부동산을 구입하라. 시장 전망은 마이동풍하고, 현찰이 나오는 지혜에 올인하라.