9월7일 기획재정부는 세제 개편안을 내놓았다
다주택자에 대하여 장기보유특별공제를 부활하는 내용이 포함되어
한편으로는 부동산 시장에 호재처럼 보이겠지만
개인적인 견해로 볼때 이번 9월 7일 기획재정부의 세제개편안은
전세난을 심화시키는 또 하나의 헛 발길질 부동산 정책으로 결론 지어질것 같다
1.매물량 증가시키는 장기보유특별공제 부활
먼저,생각해보면 장기보유특별공제 부활이 가져오는 효과다
시장에서 기대했던 효과는 다주택자 양도세 중과 전면 폐지와 1주택자와 동등한 10년이상 보유시
최대 80%의 양도세 장기보유특별공제 제도 적용이었다
국내외 경기불황인 상태에서 각종 부동산 규제로 인하여 침체된 시장을 살리면서
앞으로 2~3년후라도 전세난을 해결시킬 만큼 획기적인 주택 공급량을 늘리려면
시장의 기대에 적극 호응하는 정책이 나와야 하는데 시장의 기대에 미치지 못하는 정책이
또 나온것이다
시장의 기대만큼 정책이 따라 오지 않을때 새로 나온 정책은 정책의 의도와는
반대로 반대의 효과를 가져오게 된다
정부가 다주택자의 장기보유특별공제를 부활시킬때는 다주택자를 양산시켜 전세난을 해결
하고자 하는 것이 정책 목표이겠지만 시장의 기대에는 못 미치는 정책으로 인하여
오히려 지금까지 다주택으로 있던 상당수의 다주택자가 매물을 내놓는 계기가 되는 것이다
다주택자의 양산이 아니라,다주택자의 감소를 가져올 수 잇는 것이 이번 9.7 세제 개편안이다
시장이 활황기에 접어들어갈때 장기보유특별공제가 부활되면 임대 공급량이 증가하면서 전세가격이 안정되겠지만 지금처럼 침체기일때 장기보유특별공제의 부활은 매도 물량만 증가시키고 오히려 임대주택 감소 효과를 가져온다
매매 거래는 되지 않은데 매도물량만 증가하고 임대 공급만 감소하면
매매가격 약세,전세가격 강세를 보일수 밖에 없다고 본다
전세가 상승을 완화 시키고자 내놓은 다주택자 장기보유 특별공제가 오히려
기획재정부의 시장 파악 잘못으로 인하여 전세난을 부채질할 수도 있다고 본다
2.전세난의 진앙지 강남 무시한 9월7일 대책
전세가격 도미노현상이 있다
강남권 전세가격이 오르면 양천구,강동구,관악구,노원구등의 전세가격이 오르면서
동시에 분당,판교,용인등 수도권 남부지역으로 전세가 상승이 확산되고
이것이 수도권 전역의 전세가 상승으로 이어지는 것이 전세가 상승의 도미노 현상이다
이러한 전세가 도미노 현상은 부정하고 싶겠지만 실제로 현실임에도 불구하고
기획재정부는 임대주택에 대하여 임대소득세를 비과세하는데 기준을
3주택이상 보유자중 전세보증금 합계가 3억을 초과할때 기준시가 3억미만 전용면적 85㎡이하인
3주택에서만 주택 수에 포함시키지 않기로 했다
우리 모두가 알고 있듯이 지금의 전세난은 항상 강남권에서 출발하고 있다
전용면적 85㎡ 이하의 전세가격이 4~9억까지 거래되는 지금의 강남권 부동산 시장은
각종 규제로 인하여 매매수요가 자취를 감추면서 전세 수요자만 급격히 늘어난 상태이다
이러한 강남권에서 여유있는 계층을 통하여 임대사업자와 다주택자를 증가시켜 강남권 임대매물을
늘려야 하는데,이번 9.7 대책에도 강남권 임대사업자와 다주택자를 증가시키는 정책은 없다
기준시가 3억미만 이면서 3채이상이란 단서조항은 강남권 아파트에는 전혀 해당 되지 않는 말이고
1호이상 임대사업자의 조건인 6억이하 전용면적 149㎡이하조차도 강남권에는 해당 되지 않기 때문이다.
강남권에서 6억이하 아파트 매매물건은 사실상 없기 때문이다
임대사업자로 등록하건,다주택자로 있건 간에 종부세,재산세,임대소득세까지 부담해야 하는
강남권 다주택자와 임대사업자들은 전세 보다는 월세를 고집할수 밖에 없다
각종 고가주택 규제로 인하여 강남의 집값은 상승하지 않은 상태에서 집을 가지고 있으면 있을수록
각종 세금에 집값하락으로 손해가 나는데 그 누가 미쳤다고 강남권에서 자선사업 하듯이 전세를 주겠는가?
강남권에서 임대매물이 증가하지 않고서는 지금의 전세난은 피할 수는 없는 것이다
그런데,저번 8.18 대책도 그렇고 이번 9.7일 대책에도 그렇듯이 강남권의 부족한 임대매물을 해소시키는정책은 전혀 없다,
오히려 강남권과 비강남권을 차별화 함에 따라 강남권 임대인이 역차별 받게됨에 따라 상대적 불이익만
더욱 증가한 것이 이번 9.7일 대책이다
전세난으로 인하여 수도권 전역의 임차인들이 올려주어야 하는 임대보증금 총액은 강남권의 매매를 실종시키고
강남권 임대인을 과세하면서 발생한 걷어들이는 재산세,종부세,임대소득세 합의 수백배,수천배,수만배가 될것이다
소탐대실의 정책이 바로 강남의 매매가를 누르고 임대인을 규제하는 이런 정책이 아닐까 싶다
3.유명무실 해진 8.18 대책의 임대사업자
한달 전 나온 8.18대책에서 임대사업자 요건을 주택 1호이상 임대주택을 가진 다주택자로 하였고 ,
다주택자가 거주하고 있는 주택에 대해선 양도소득세 비과세를 해주기로 하였다
세부규정이 나오지 않은 상태에서 위 내용을 글자 그대로 해석하면 과거처럼 1주택만 양도세 비과세되는 것이 아니라
임대사업자를 한 경우 2주택까지 양도세 비과세를 받을수 있는 길이 열린 것으로
분석되어 졌다
그런데,9월 7일 발표한 기획재정부의 세제개편안은 임대사업자가 실거주하던 주택은 양도소득세
비과세 요건충족시 양도세 비과세를 해주었지만
5년 임대후 임대주택에 임대사업자가 거주하는 경우는 3년 보유 2년 실거주를 의무조항으로 두었고
1주택으로 매도하는 경우에는 3년 보유를 해야만 임대기간 5년이후에 3년간만 양도세를 비과세 받게끔 하면서
임대사업기간에 발생된 양도차익에 대해서는 양도세를 납부하게 세부 규정이 결정되었다
이를 다시 해석하면 1호이상 임대주택을 등록하여 임대사업자를 내는 경우
임대를 주었던 주택은 임대기간에 발생한 양도차익에 대해서는 양도소득세를 내고
임대사업자가 끝나는 5년이후 부터 3년을 더 보유한 8년을 보유하여도 양도소득세 비과세는 되지
않는 다는 것이다
2호 이상 임대사업자에게 5년의 임대차 기간동안 발생되는 양도소득세가 비과세 되지 않는다면
전세를 준 임대사업자는 5년동안 재산세,임대소득세,양도소득세를 부담하고 임대를 주어야 하는것이다
지금과 같은 시장 상황에서 자금에 여유가 있는 사람에게 각종 세금 부담하고 양도세 내고
전세를 주라고 말하고 있는 것이 9.7일 세제 개편안이다
더 심하게 말하면 5년간 융자끼고 전세주고 있는 임대사업자가 매월 은행에 이자 납부하면서
각종 세금을 부담하는 동시에 권도엽 국토해양부 장관 말대로 비싼 집값 때문에
집값 하락을 감수하거나 설령 집값이 올라도 양도소득세까지 내야 하는
자선사업가형 미친 임대사업자가 되라는 것이다
정부는 전세난을 잠재우기 위하여 임대물량의 대부분을 공급하는 민간 임대인들에게
자선 사업가 형 미친 임대사업자를 하라고 유혹하고 있지만 민간 임대인은 여기에 유혹되지 않을 것이다
조금만 상식이 있는 사람이라면 지금과 같은 정부의 인식과 제도하에선
자선 사업가형 미친 임대사업자가 되겠다고 결정하는 사람은 결코 늘어날 수 없다고 본다
9.7 세제 개편안의 보도자료 제목이 공생 발전을 위한 2011년 세제 개편안인데
정부는 무엇이 공생인지 모르고 있고,
소목차에 있는 주거 및 물가 안정에선 어떻게 해야 주거안정을 가져올 수 있는 지
전혀 모르고 있는 것 같다
시장 참여자들은 현 정부에 기대를 하면 안될 것 같다
시장 참여자들은 전월세 안정화 정책,부동산 활성화 정책등 제목만 현란한 각종 정책에
희망을 갖지 말고 시장 스스로의 힘으로 시장이 살아날 때를 기다는 것이 좋을 것 같다
아파트 공급부족으로 피할 수 없는
올해 가을 이사철,내년 봄,내년 가을,그리고 내후년 봄,가을 전세가 급등을
거치는 과정중에 어느 순간 부터 부동산 시장이 저절로 살아날 때를 기다려야 할 것 같다,,