주식시장에서 주도주와 비주도주의 수익률은 하늘과 땅 차이입니다. 아니 비주도주는 원금이하로 하락하는 등 큰 손실을 가져오기도 합니다.
주도주는 대외경제 여건, 시대의 흐름에 따라 수시로 바뀌는데 1980년대 중반이후 우리나라 주식시장엔 수많은 주도주가 탄생했군요.
1980년대 중반, 대미수출 호경기로 자동차.전자 등을 시발점으로 하여 곧 내수호경기를 맞아 트로이카(건설, 금융, 무역)주가 주도하였고 이후 1990년대 중반엔 반도체 호황을 맞아 삼성전자가 그리고 이동통신의 발달로 SK텔레콤이, 2000년대에 들어서서는 인터넷의 발달로 NHN, 2000년대 중반부터는 중국특수를 맞아 조선.철강이, 2009~2011년 상반기까지는 수출+내수 종목인 현대자동차가 우리나라 주식시장을 주도했는데 앞으로는 해외건설 수출과 내수호경기 즉 주택경기 도래로 현대건설.대우건설 등의 주도도 예상해 볼 수 있습니다.
주도주의 특징은 한 종목의 영원한 독주는 없고 주도주는 일정한 간격을 두고 수시로 바뀝니다.
부동산시장 역시 주도주(주도부동산)가 수시로 바뀌었군요.
박정희정권 시대는 산업화 시대라고 할 수 있는데 1960~1970년대에 서울에서는 용산구 이촌지구.여의도.영동지구.말죽거리(현재의 양재동).잠실지구 등이, 전국에서는 1970년 7월 7일 경부고속도로 개통으로 경부 라인 특히 경상도지역 공업도시인 구미.포항.창원.마산.울산 등이 전국 부동산시장을 주도했습니다.
이후 1980년대에 들어와서는 도시의 확대, 팽창에 따른 외곽지 택지개발사업에 힘입어 대치.개포.양천구 목동.상계(이당시에 이들 지역은 서울 변두리 지역임) 택지개발지구가, 그리고 외곽지 개발사업에 힘입어 서초.강남구에 이어 송파구(86 아시안.88 올림픽아파트 등)가 급부상하였고, 급기야 분당.일산.평촌.산본.중동 등 그 먼거리에 수도권1기 신도시가 건설되기도 했습니다.
이당시 국토개발에 있어서는 동북아 시대를 맞아 서해안 인천국제공항건설 등 인천.아산.당진.서산.군산.목포 등이 급부상하였습니다.
2000년대에 들어서서는 "도시는 도심에서 외곽지로, 외곽지에서 도심으로 리턴하여 개발한다"는 도시계획(도시개발) 이론에 따라 이번에는 외곽지에서 도심으로 리턴하여 서울 도심 즉 도곡동 타워팔레스, 삼성동 현대아이파크 등 새로운 주도주가 탄생했습니다. 2001~2006년까지는 특히 강남권 재건축 등 강남권 부동산의 폭등이 있었습니다.
2000년대는 특히 서울 도시개발 정책에 힘입어 한강 르네상스 등 한강 라인, 용산역세권개발 사업(용산국제업무지구), 인천 송도신도시 등이 급부상하였습니다.
국토개발에 있어선 참여정부에서는 혁신.기업도시가, MB정부에 들어와서 4대강정비사업으로 인한 4대강 라인.세종시 건설.충청권 국제과학비즈니스벨트 조성.새만금지구.포항.당진.군산.여수 등이 부각되었습니다.
그러나 주도주는 시대에 따라 또다시 변합니다.
2010년대엔 서울 도심 등 옛주도주를 뒤로한채 "도시는 도심에서 외곽지로"라는 도시개발 이론에 따라 이번에는 판교, 광교, 동탄신도시 등 수도권2기신도시와 리모델링 호재, 신분당선 개통 호재가 있는 분당, 용인 그리고 전세가가 높아 저렴한 아파트로 쏠리는 현상에 따라 서울 노도강(노원구, 도봉구, 강북구) 등, 전세 물건 부족으로 매매값이 오르는 산본신도시, 삼성전자, LG전자 산업단지가 조성될 예정인 평택, 2000년대에 강남권아파트가 급상승하여 상대적으로 저평가된 부동산상품 즉 도시형생활주택.오피스텔.단독주택.상가.소형빌딩 등이 수면위로 부상하거나 부상할려고 합니다.
또 2000년대 후반부부터 부산 해운대발 지방 훈풍이 불기 시작했는데 국토 저 남단(南端) 부산.김해.양산.거제.창원.마산.광양에서 불기 시작한 지방 바람이 세종시 건설로 인하여 충청권까지 확산되었고 작년 하반기부터는 지방 후발주자 대구.경북.광주.전남 등이 지방대세에 가세하고 있고 2018년 평창동계올림픽 유치 이후부터는 비록 평창권 일대가 토지거래허가구역으로 묶이기도 했지만 원주, 강릉 등은 토지거래허가구역에서 제외되어 상승세를 타고 있습니다.
충청권 국제과학비즈니스벨트 발표이후 앞으로는 대전~대구~광주를 잇는 삼각 국제과학비즈니스벨트 발표도 예상돼 이들 내륙지역과 얼마전 내륙지역 3개 권역(백두대간권/원주~충주~오송~세종~대덕~전주를 잇는 내륙첨단산업권/대구~광주연계협력권) 으로 나눠 개발한다는 발표도 있는 등 이제는 대전, 대구, 광주, 원주, 전주 등 내륙쪽으로 개발이 흘러가는 분위기입니다.
이렇듯 국토및도시개발의 변화에 따라 국토든 도시든 새로운 주도주가 출현하게 됩니다.
2010년대 후반부쯤엔 인구감소로 대한민국 부동산을 비관적으로 전망하는 분이 많이 계신데 그러나 국토및도시개발 호재가 있는한 대한민국 부동산시장은 살아 있습니다.
앞으로 국토개발의 큰 호재가 있는 2018년 평창동계올림픽 유치로 인한 강원도 원주.평창.강릉 등과 세종.대전.충주.오송.제천.대구.구미.영주.안동.전주(중앙고속도로 라인 포함) 등 내륙권 그리고 동해안 라인과 2012년 세계무역박람회가 개최되는 여수 등의 부동산시장 전망은 매우 밝습니다.
이제 국토개발은 종전 서.남해안 라인에서 국토 내륙권으로 옮겨가는듯 합니다.
서울의 경우엔 지금 비록 판교.광교.동탄신도시 등 수도권2기신도시가 인기를 얻지만 서울 옛도심 즉 한강르네상스, 남산르네상스, 동북권.서남권 개발, 향후 용산구.서초구.강남구 압구정동 등 한강변, 서초구 인근 과천 등의 개발 재료는 아직도 유효합니다. 지금 비록 강남 우면산 산사태.오세훈시장의 사퇴로 서울 옛도심이 사경을 헤메고 있지만 이들 지역도 때를 만나면 다시 수면위로 급부상할 것으로 예견됩니다.
2010년대 후반부쯤에 있을 인구감소란 대형 악재가 있지만 2018년 평창동계올림픽 유치로 인한 당해및주변지역 개발, 한강르네상스.용산역세권개발 사업 등 서울옛도심의 부활 등 대형 호재도 있기 때문에 앞으로 대한민국 부동산은 호재와 악재 양면성을 지니고 돌아갈 것입니다.
아무리 경기가 안좋아도 되는 놈은 되고, 안되는 놈은 안되기 때문에 우리는 주도주 즉 주도부동산을 발굴하는데 노력을 게을리하지 말아야 겠습니다.
부동산 투자도 이제 주식 투자처럼 수익률 게임이 되고 말았습니다.
2000년대 중반 이후 재래산업 큰 수출호경기를 맞았지만 즉 실물경제가 좋아졌지만 지방은 되고 수도권은 안되는 양극화시장이 형성되었습니다.
2000년대엔 서울및수도권이 되고 2000년대 후반부부터는 지방이 되는 양극화 현상이 앞으로도 계속될 것으로 사료됩니다.
주도주 즉 주도부동산에 올라타지 않는 섣부른 투자는 자칫 화를 불러일으킬 수 있습니다. 주도주와 비주도주가 뒤섞여 대한민국 부동산시장은 지금도 흘러가고 있고 또 앞으로도 그렇게 흘러갈 것입니다.
그러면 과연 앞으로 주도부동산은 어디이며 어떤 것일까요? 부동산 지역별, 상품별, 평형별로 세세히 분석하여야 그 답이 보입니다.
주도주 즉 주도부동산 불씨가 있는한 대한민국 부동산은 살아 있습니다.