경제논리상, 수출호경기때엔 주식투자가 유리하고 내수호경기땐 부동산투자가 유리합니다.
실물경제의 큰 흐름을 볼때 얼마전 미국발 금융위기로 주식은 사경을 헤메고 있고 상대적으로 부동산은 거래량 증가세 등 반등 신호를 보이고 있습니다.
주식과 부동산은 경제상황에 따라 같이 움직이기도 하지만 달리 움직이기도 합니다.
기술적 지표로 볼때 올 8월을 기점으로 주식과 부동산은 운명을 달리하고 있는 것 같습니다. 한마디로 주식은 "내리고" 부동산은 "오르고"입니다.
이같은 현상은 과거에도 여러차례 나타났는데 2005년 8.31 부동산대첵으로 부동산이 고개를 숙이니 2005년 하반기~2007년에는 주식이 상승 코스를 그렸습니다. 이 주식이 상승 코스를 그리니 2000년대의 주도부동산인 강남권 부동산이 숨을 죽였고 노도강을 포함한 서울 및 수도권 소외지역은 2006년 하반기~2008년 상반기까지 틈새시장을 형성하기도 했습니다. 이후 2008년 미국발 금융쇼크를 거친후 2009~2011년 얼마전까지는 현대자동차 등의 주식과 지방 특히 부산.경남 부동산 즉 주식과 지방 일부지역의 부동산이 동조화 현상을 이루었습니다.
크게 볼때 이 기간동안, 강남권 부동산이 대세상승할때는 주식은 조정에 들어갔고, 주식시장이 활황을 맞을때는 강남권 부동산이 고개를 숙이고 말았네요.
올 8월은 주식과 부동산의 분기점으로 주식은 적신호를, 부동산은 청신호를 보이고 있습니다.
이같은 현상으로 앞으로 우리나라 실물경제는 내수경기 즉 내수와 연관이 있는 부동산 등이 이끌어 나갈 것으로 예상됩니다.
과거의 전례를 볼때 부동산은 한 3년 정도의 조정이 있으면 그후 반등세를 보이곤 했는데 서울 및 수도권 부동산은 2008년 하반기 이후 한 3년 정도의 조정을 거쳤으니 이제 반등할 때가 된 것 같습니다.
개인적으로 볼때 부동산은 올 7월에 바닥을 찍고 8월에 반등 신호를 보였네요.
앞으로 간간히 대외경제 여건이 좋지않으면 주식은 충격을 받겠지만 부동산은 주식만큼 큰 충격을 받지 않을 것으로 사료됩니다.
이번 8월에 나타난 부동산 반등신호로 봐서 이번 부동산경기는 적어도 2013년 정도까지 지방과 서울 및 수도권 부동산이 함께하는 쌍끌이 장세가 펼쳐질 것으로 예견됩니다.
실물경제는 IMF , 2008년 미국발 금융쇼크 등과 같은 큰 충격이 없는한 수출과 내수가 서로 손바뀜을 하면서 돌아갈 것입니다.
앞으로는 주식과 부동산이 달리 움직일 가능성이 크므로 주식(수출)보다 부동산(내수)이 실물경제를 주도하는 장세가 펼쳐질 것으로 예견됩니다.
사정이 이러하건데 부동산 투자를 하시는 분들은 얼마전 미국발 금융위기같은 사태로 실물경제를 너무 비관적으로 보지 마시고 실물경제 내부를 깊숙히 파고 들어가 각종 기술적 지표가 어떻게 되는지를 세세히 분석해야 할 필요가 있습니다.
기술적 분석으로 볼때는 올 8월에 부동산과 주식이 운명을 달리하는 신호를 보냈습니다.
얼마전 미국발 금융위기로 향후 몇년동안은 미국 등에 큰 수출을 기대할 수는 없습니다.
그렇다고, 수출경기가 안돌아 간다고 해서 시장경제가 침체에 들어갈 수는 없기 때문에 상대적으로 내수를 살려야 하고 이와 연관해서 내수와 관련이 있는 부동산이 올 8월에 반등세를 보여 앞으로는 내수가 우리나라 실물경제를 이끌어 나갈 것으로 사료됩니다.
남의 불행이 나의 행복이라는 말이 있듯이 얼마전 미국발 금융위기로 주식(수출)이 불행해지니 상대적으로 부동산(내수)이 행복해 지네요.
이러한 맥락에서 이미 전국 부동산현장에서는 아파트 가격이 얼마 올랐다, 전세 수요가 매매로 돌아섰다는 등 각종 청신호가 켜지고 있습니다.
현재의 실물경제가 수출보다는 내수가 우위에 있으므로 앞으로의 부동산 투자는 대외경제 여건도 여건이지만 부동산시장 내부의 기술적 지표에 더 큰 비중을 두어야 할 것입니다. 이말인즉슨 실물경제의 원론(숲/주식이냐? 부동산이냐?)과 각론(나무/부동산 지역별, 상품별, 평형별)을 같이보자는 말입니다.
이러한 큰틀의 경제 흐름을 보지않고는 얼마전 미국발 금융위기로 투자에 심적 동요를 일으킬 수 있습니다. 기술적지표 등 시장을 냉정하게 보라는 말입니다.
필자의 견해로는 지방은 그동안 기존 소형아파트가 많이 오른 부산.경남 등 선두주자보다 대구.경북.광주.전남 등 후발주자가, 수도권에서는 전세가가 매매가에 육박하는 서울 및 수도권 저렴한 소형아파트 등이 유리한 고지에 있는듯합니다.
부동산시장은 이미 올 7월에 바닥을 찍었고 8월부터는 부동산현장에서 각종 청신호가 켜지고 있으며 앞으로 주식자금의 부동산 이동으로 이제 전국 부동산시장은 본격적인 회복기에 접어 들 것으로 사료됩니다.
내년에는 대선이라는 큰 호재도 버티고 있어 이번 부동산경기는 2013년쯤까지 이어질 것으로 예견됩니다. 지금은 지방 후발주자, 서울, 수도권할 것 없이 모두가 부동산투자 적기입니다. 그러나 최근 몇년동안 가격이 많이 오른 지방 선두주자 부산.경남 등의 기존 소형아파트는 투자하기에 부담스러운 측면이 있습니다.