요즈음 언론에 전세값 강세는 연말까지, 어떤 언론은 2012년까지, 좀더 깊은 곳은 2013년까지 지속될 것이라는 보도를 많이들 하고 있습니다.
그리고 전세값 안정에 전세수요의 매매전환, 임대아파트의 조속한 분양, 소형아파트 공급 증가 등을 국민들에게 알리고 있습니다.
가끔 보수성향의 언론에서는 현재 공급부족의 원인을 2008년하반기 글로벌 금융위기로 규정하고 애써 현재 전세값 폭등 책임을 회피하는모양새입니다..
또한 진보성향의 언론은 임대아파트 공급이 부족해 그동안자기들 주장을 안들어 현재 전세값이 연일 폭등하고있다고 국민을 설득하고 있습니다.
그러나 필자가 판단할때는 두군데 주장은 전부 정답이 아니라고 판단합니다. 현재의 전세난의 핵심은 한마디로 아파트 가격 억제 정책의 대표적 부작용이라 단언합니다.
먼저 우리나라 아파트 선분양제도에 대해 한번 생각해 볼 필요가 있습니다.
예로 자동차를 완성도 되지않는 물건을 미리 중도금 대출을 받아 중도금 이자를 내면서 자동차를 구입할려고 하는 사람은 없을 것입니다. <시시차익에대한 기대감이 없기에>
현재 강남보금자리 분양받은 분들에게 나중에 매매시 양도차익을 전부국가가 환수한다면 전부 계약해지 할것으로 판단합니다.
그럼 이분들은 분양도 하지 않는 상태에 사전예약과 본청약을 거쳐 중도금대출이자 수천만원을 내면서 그렇게 강남보금자리를 고대하는건 바로 시세차익에 대한 기대감이 있기에 그러합니다.
그럼 내가 아파트 공급을 받고 싶을때 기준은 무엇인가?
이때는 절대가격이 아닌 주변상대가격에 의해 시장이 형성되는 것입니다. 이부분이 아주 중요합니다.
앞으로 위례신도시 기다리는 분들에게 현재 위례신도시 30평대 분양가가 4억정도 예상되는데 만약 강남 30평대가 3억원으로 하락했다하면 어떻게 하겠나 하고 물으면 아마 십중팔구 청약 안한다고 할것입니다.
왜 현재 광교신도시는 당장 입주도 안되는데 중도금대출이자 수천만원내면서 입주 때 구입안하고 그렇게 미리 청약을 하려고 할까. 바로 시세차익에 대한 기대감 때문입니다.
바로 이것입니다. 우리나라는 미국이나 일본 무주택자보다 집값에 전세 보증금 50%정도 현금이 있다는 점입니다. 이분들이 자기소득이 조금 줄어들어도 미국이나 일본 무주택자보다 현재 현금이 많다는 점입니다.<미국, 일본 무주택자는 월세 보증금 정도 있습니다.>
2008년11월 글로벌 금융위기로 한창 집값이 연일 폭락했는데 이당시 인천 청라호반과 광교신도시 울트라는 청약1순위에 마감되고 초기계약률 70%정도의 성과를 이뤄냈습니다.
그럼 이들 단지가 미국 글로벌 금융위기로 집값이 폭락해도 청약에 나름 성공하고 초기 계약률 70%를 보인점은 바로 시세차익에 대한 기대감 때문입니다.
현재 청라가 재미가 없는 편이지만 이당시에는 송도가 나름 건재했고, 2007년 분양한 단지들이 평당 1300만원에 분양을 성공하니 평당 900만원에 분양받으면 잘하면 시세차익을 나올수도 있게구나 하는 심리로 인해 2008년 하반기 청라호반이 분양이 되었던 것 입니다.
만약 2008년 하반기 강남3구에 약3만가구가 입주했는데 이시기에 강남3구 투기지구해지를 선제적으로 했다면 아파트 가격하락도 별로 없을 것이고, 나름 분양도 되고 현재 전세난도 많이 완화됐을 것이라고 판단합니다.
이렇게 정부가 2008년12월말부터 부동산가격 억제정책에서 방향을 바꿨습니다. 그결과 2008년 12월 저점에서 2009년 8월까지 조금씩 바닥을 다지고 있었는데 2009년노무현, 김대중 두전직 대통령이 돌아가시고 나서 부동산규제가 시작돼 오늘에 이르렀습니다.
아쉽게도 2009년 9월 대출규제가 나오기 전까지 수도권 아파트가격이 신규분양가보다 한참낮아 신규분양을 하지못해 현재 공급부족이 본격화된 것 입니다.
만약 2009년 9월에 대출규제를 하지 않았으면, 2009년 가을에는 기존 아파트들이 추가로 가격회복을 했을 것이며, 민간들이 분양을 해 현재는 낮은 전세값에 거주가 가능했을 것입니다.
현재도 간혹 서울, 용인 등에서 민간건설사가 분양을하는데 역시 고전하는 이유가 신규 분양가격이 기존 아파트가격보다 높기 때문입니다.
기존 아파트가격이 상승하던지 아니면 분양가격이 내려가든지 둘중에 하나를 빨리 택해야 합니다.
며칠전 부동산정보업체에서 소형보다 중형평수 전세값이 더많이 상승했다는 보도를 봤습니다. 저역시 같은 생각을 하고 있는데 현재는 20~30평대 민간 일반아파트 공급이 절대적으로 부족해 생기는 현상입니다.
현재 서울에서 20~30평대 전세는 2~3억원 정도 합니다. 만약 이분들에게 임대아파트에서 거주하라면 이분들이 할까요? 이분들이 원하는건 20~30평대 평수에 남들 보기에 내가 임대아파트에 살고 있는 것을 알아채치 못하고 또한 주변환경이 주로 자가 주택을 보유한 사람들과 같이 공유할수 있는 환경을 원하는 것입니다.
아마 임대아파트가 많이 완성되면 빌라, 다세대, 소형 전월세는 안정이 어느정도 된다고 판단합니다.
현재 전세난은 시작에 불과합니다.
2010년 전국 입주물량 아파트는 30만정도, 2011년 19만정도, 2012년 15만정도, 2013년 12만정도<부동산114참조>
지금도 전세값이 많이 상승했다고 하는데 입주물량 아파트를 보면 앞으로 전세값 상승은 더 많이 하고 지금 분양을 하지 않으면 2013년까지는 물론이고 2014년도 연일 전세값 폭등에 시달릴 것으로 판단합니다.