2000년대에 서울 강남권 아파트가 득세할때만 하더라도 강남권 아파트는 귀족주다해서 뭐다해서 그들만의 세상만 존재하는듯 했습니다.
강남권 아파트가 바닥에서 2~3배 상승하여 고평가, 고가격대가 되니 이제는 이를 비웃듯이 노도강을 포함한 서울 및 수도권 저평가, 저가격대 아파트가 고개를 들기 시작했습니다. 이때 이미 고평가, 고가격대에서 저평가, 저가격대 아파트로 매기가 순환되었습니다.
1980년대 등 과거의 전례로 보아 소형아파트 등 어느 특정지역의 아파트가 한 2~3년 정도 상승하면 더 이상의 상승에는 한계가 있는듯 합니다. 예를들어 강남권재건축(소형) 아파트가 2001~2002년 2년동안, 강남권 중대형 아파트가 2003~2005년까지 3년 동안의 상승이 그러한 경우입니다.
필자는 가끔 이런 말을 듣습니다. 최근 지방 모 아파트 가격이 오르는데 인구 증가, 개발 등 뭐 특별한 호재가 있나요? 그렇게 물을 경우 필자는 그러한 호재보다도 인플레이션, 저평가.저가격대, 20여년만에 오는 대세상승으로 오르는거라고 말씀드립니다.
그렇습니다. 2006년 하반기~2008년 상반기까지 노도강을 포함한 서울 및 수도권 소외지역의 대세상승이 오니 이번에는 지방 제1의 도시 부산 해운대 등에서 저평가, 저가격대를 등에 업고 2008년 말부터는 지방대세 바람이 불기 시작했습니다.
2000년대에 강남권 아파트가 득세할때만 하더라도 인구가 줄어드는 지방의 아파트가 상승하리라곤 아무도 예측 못했습니다. 그러나 저평가, 저가격대 아파트로의 순환과정에서 드디어 지방 아파트가 빛을 보기 시작했습니다.
부산에 이어 작년 하반기 부터는 대구, 경북, 광주, 전남 등 지방 후발주자가 상승하기 시작했는데 부산, 대구 부동산경기 2년 시차에 따라 2008년 하반기 부산 바람 이래 2010년 하반기부터 대구 바람이 불었으니 정확히 2년 시차가 부동산시장에서 나타났군요. 이는 물은 높은 곳에서 낮은 곳으로 흐르고 투자는 고평가.고가격대에서 저평가.저가격대로 물 흐르듯이 하니 어찌보면 당연한 현상인지도 모릅니다.
개인적으로 볼때 2007년 하반기~2008년 하반기부터 오른 부산.경남 소형아파트의 경우 바닥에서 배 정도 올라 이제는 투자하기에 부담스러운 측면이 있습니다.
2000년대만 하더라도 서울 강남권재건축 붐이 불때 지방도 재건축 바람이 불어 재건축대상 아파트가 많이 올랐으나 그때와는 달리 요즘 지방 아파트의 주도부동산은 1990년대에 입주한 중고 소형아파트입니다.
하기사 1990년대에 입주한 중고 소형아파트는 20여년동안 가격 상승이 없었으니 최근 인플레 바람을 타고 상승세를 타는건 어찌보면 당연한 일인지도 모릅니다.
지방은 2000년대 재건축대상 아파트에서 2010년대엔 저평가, 저가격대 중고 소형아파트가 주도부동산이 되니 부동산 투자도 유행을 잘타야 하는가 봅니다.
필자의 견해로는 1990년대에 입주한 중고 소형아파트는 그동안의 인플레에 비하여 너무나 저평가되었고 예를들어 제네시스 차 한대 값이 7000만원 정도 하는데 지방 모 도시 24평 계단식 아파트가 작년만 하더라도 7000만원에 머물러있는 등 그동안 너무나 저평가되었고 중고 아파트의 경우 앞으로 리모델링 등 호재가 나올 수도 있고 최근 전세값의 상승으로 전세값이 매매값에 육박하는 등 전세안고 투자할 경우 소액으로도 가능하기 때문에 투자자들이 많이 몰려드는 등 여러가지 오를만한 사유가 있습니다.
주식이든 부동산이든 수십년동안 잠자고 있다가 한번 때를 만나면 무섭게 오르는 경우가 있는데 이를 "한풀이 부동산(아파트), 한번 오르기 시작하면 무섭게 오른다"라고 표현하고 싶군요.
최근 서울 강남권과 지방 선두주자 부산은 극과극을 달리고 있는데 부산 중고 소형아파트의 경우 최근 3년동안 너무 오른 측면이 있어 이제 지방 후발주자 대구.경북.광주.전남 등 중고 소형아파트에 바톤을 넘겨주어야 하고 또한 수년동안 충분한 조정을 거친 서울 및 수도권 아파트에 바톤을 물려주어야 하는건 아닌지 모르겠습니다.
최근 지방 저평가, 저가격대 아파트의 공통적인 현상은 1990년대에 입주한 저평가, 저가격대 아파트의 움직임입니다. 사실 이들 아파트의 경우 여타 아파트에 비해 가장 저렴한 이점이 있고, 최근 재테크 열풍에 따라 투자자들이 이러한 아파트에 많이 몰리는 것도 연유됩니다.
1990년대에 입주한 아파트로는 일반 주거지역보다 각종 기반시설, 편의시설이 잘 갖춰진 택지개발지구(신도시) 중고 소형아파트가 투자에 유리한듯 합니다 . 아니 이러한 현상은 지방 모 광역시 부동산시장에서 이미 나타나고 있습니다.
이렇듯 부동산 투자는 부동산시장에서 평범하게 무질서하게 돌아가는듯 하나 사실은 아주 질서있게 과학적 합리적으로 돌아가고 있습니다.
요즘 점심 한끼 식사비가 10000원 정도 하는 등 물가가 장난이 아닙니다. 경제논리상, 물가가 오르면 당연히 저평가.저가격대 부동산이 재평가받아야 합니다. 이는 곧 경제논리입니다.
몇년뒤에 지방대세가 완전히 끝나면 투자는 또다시 새로운 저평가, 저가격대 부동산으로 몰리겠죠.
아파트를 거주 목적으로 사용하면 얼마나 좋겠습니까마는 안타깝게도 아파트는 투자의 대상이기도 하여 가격의 오르내림, 전세가 푝등으로 인하여 여러 사람을 울리고 웃기곤 합니다.
이러한 세상에 우리는 실물경제 특히 부동산경제를 훤히 꿰둟어봐 현명한 삶을 대처해 나가야 겠습니다. 부동산도 경제활동의 한 부분이니 이러한 현상을 어찌할 수는 없는것 같습니다.