1. 인구가 줄어들고 있다.
#NAME?
제가 상담을 하다보면 제일먼저 듣는 이야기입니다. 동안 가격하락폭이 컷던용인시 인구증가는 놀라울정도입니다. 그런데 인구는 증가했는데 공급이 많아서 재미가 없었던 이야기입니다.
지금부산은 연일 집값이 폭등하는데 인구는 소폭과거보다 줄어들었습니다. 대신 인구는 줄어들어도가구수는 늘어났습니다. 부산이 인구가 줄어도 상승한 이유는 과거2005년-2008년사이에 집값이 정채돼 이러한이유로 민간공급을 못해 현재 공급부족이 나타나 집값이 상승한 것입니다.
2.집값하락을 우려해 매매수요가 전세를 원하고 있어 전셋값이 더 상승하고 있다.
#NAME?
보통 전세값 결정은 당해연도 입주아파트 가구수에 의해 결정됩니다. 매매수요가 전세를 가지않고 매매를 원하면 그러면 전셋값이 떨어진다는 주장인데 만약 전세희망자가 매매를 원하면 반대로 전세를 주던 집주인들은
전세를 안주고 매매로 돌릴것입니다. 이러면 전세공급이 부족해지는 것이죠.
결국 두가지를 종합하면 전세값은 매매가 잘되든.안되든 그해연도 아파트공급수에 의해 결정됩니다. 그런데 전세값은 상승하는데 집값반등이 별 재미없는 것은 그동안 공급이 많아 워낙 전세값비율이 낮은상태에서 전세값상승이 되었지만 결국 아직도 전세값비율이 60%가 안되었다는 점입니다.
예로 집값을 비교할때는 2006년가을철집값을 비교하는데 이당시 죽전아이파크가격은 6억원 이었고 208년하반기강남3구약3만공급.판교입주.남으로 동탄입주, 그리고 용인시 자체입주로 2009년초에는 전세값이 1억4천정도 했습니다.
현재는 2억7천하니 만약 2009년초에도 전세값이 2억정도에 전세값이 3억5천했다면 충분히 매매를 일으켰을 것입니다.
그런데 또한 강남.분당등30평대 전세비율이 50%조금넘는것이아직 전세값상승으로 매매를 끌어올리기에는 좀더 상승하면 된다는 이야기입니다.
현재 강남,분당등은 8월초 전세값과 비슷합니다.<언론내용과는 다를 것입니다>
3.정부가 규제완화 한다고 했는데 오히려 대출중단으로 매수심리 꺾음
-4.27분당재보선이후 각종 언론에는 정부가 분양가상한제폐지.중과세완화등
여러가지 부동산규제완화를 하겠다고 연일 보도했는데 실제 9월성수기들어오기직전 대출중단이라는 전혀예상치않는 카드를 구사한점.
사실 이러한 규제가 있어도 잠깐이지 결국 이러한제도가 오랬동안 익숙해진 우리 부동산시장에서는 무덤덤하게 흘러갈수 있는데 한다고 기대감을 심어주고 결국현재 안하고 있는데다 더불어 대출중단으로 심리를 더욱조이는것이 현재 부동산거래 방해요인입니다.
가계부채 문제라고하는데 가계부채 문제에대해서는 제가 여러번 이야기했기에 이정도 하겠습니다.
처음에 사고를당해 눈하나를 실명하면 처음에는 슬픔에 잠기지만 시간이 지나면 외눈으로 살아가는 방법이 몸으로 익숙해져 좋은직장에 취직도하고 결혼해서 행복하게 살수 있는데 갑자기 누군가 눈하나 실명한 것을 100%고칠수 있다고 설레발을 쳐 잔뜩 기대감만 심어주고 결국 실명한눈은 고칠생각도 안하면 이분은 당분간 다시 슬픔에 잠길것입니다.
그러나 워낙 외눈박이로 오랬동안 살아와서 한쪽눈만으로 다시 행복하게 살아갈수 있는힘은 언제든있습니다..
언론에게 당부하고 싶은말은 앞으로 어떠한 제도변화에 대해 확정되지않는 사실은 보도하지않는것이 나을듯합니다.
처음이 힘들지 결국 어떠한환경에도 적응하게되있습니다. 주택가격에서 가장 무서운 것이 수급상황입니다. 이 문제 해결없이는 잠깐 심리를 죽이는 것은 잠깐이지 반드시 터지게 돼있습니다.
4.집값등하락을 정확히 설명해주는 세력이 없다는점입니다.
예로 강남등 버블쎄븐은 2008년부터 금융위기오기전부터 집값이 이미 하락하기 시작했습니다. 이당시 2006년대비 20%정도 이미 가격이 하락한 상태였습니다.그러다 금융위기때 추가로 20%하락해 2006년대비 40%하락한상태였습니다.
그런데 그당시 강남.분당.용인등 주로 강남권은 많이 하락하고 강남 바로 앞에있는 성동이나.동작등은 20%하락했습니다. 이 당시 강남3구와 멀수록 집값하락은 적었습니다.
이유는 강남3구에 약3만가구입주,동탄입주등을 주로 주택보유자가 분양받은것이 더욱 이들지역에 하락폭이 컷던 것입니다.
그후 파격적 금리인하.재건축규제완화.강남3구에외 대출규제폐지등 여러 규제책을 시행했지만 집값이 오히려 더떨어지고 있다가, 208년12월18일경 강남투기지구해지를 실제 해제하지않고 말로만 해도 잠실주공등이 5천만원이 상승하면서 수도권전체로 심리회복이되 우리는 금융위기를 무사히 넘겼습니다.
솔직히 이당시 강남3구에 입주물량만없었다면 그리 하락폭이 크지도 않았을것입니다.
요즈음 유럽문제로 시끌한데 정말 부동산이 하락한다면 정부에서 강남대출규제폐지시사를 실제 하지도 않고 말로만해도 우리부동산은 끄떡없습니다.
이유는
1.우리는 집값에 50%정도를 갖고 있는 무주택자가 많다는점,<전세보증금>
2.해매다 아파트공급은 필요한점,
3.LTV가 세계에서 가장건전하기에 단순히 1주택자,2주택자분들은 쉽사리 주택을 매도하지 않는점<일시적 1가구 2주택자만 없으면 가격하락 없음>