2001년7월부터2002년부동산이 많이 상승했다고 이야기들 많이 합니다. 정말 많이 상승했습니다.
하락론자는 이당시 집값이 너무많이 상승했다고 하는데 사실 2001년7월집값과 1991년12월집가격이 비슷합니다.
우리는 1992년1기신도시동시본격입주로 가격이 이당시 많이 하락했었고 다른국가는 이당시에도 집값이 많이 상승했습니다.
이러한이유로 하락론자와 상승론자가 같이 밥먹고 살수 있는 배경이 여기에 있는것입니다. 집값거품을 몇년도에 비유하면 완전 달라지기에 상승.하락론이 맞는것처럼 느껴지는것입니다.
세상에는 2001년7월 집값이 상승할때 98년 외환위기때 떨어진 가격을 회복하는과정에 공급이 부족해 상승했다고 많이 이야기합니다. 사실 98년4월 외환위기때 강남의 경우 97년12월대비 40% 하락했었습니다.
예로 지금은 재건축을 완성한 서초롯데클래식아파트가 전에는 서초삼익아파트였습니다. 이 당시에는 중층으로 재건축은 전혀 예상을 못했었습니다.
제가 이 아파트를 알아보는 과정에 97년12월 2억5천 98년3월 15800만원으로 하락, 98년7월 18000만원으로 가격상승, 99년9월 2억5천으로 1년6개월만에 40%하락한 가격을 100%회복했습니다.
여기서 주의할 점은 98년하락하기직전 전세비율이 50%정도는 유지는 되었다는 점입니다.
보통 집값이 하락할때는 전세비율이 50%가 안될때 외부충격이 오면 집값이 하락하는데 이당시에는 2008년 금융위기때는 미국이 잘못한 것이고 우리가 잘못한것이 문제가 심각했고 결정적으로 주택담보대출이자가 연24% 했다는 점입니다. 아마 지금도 금리가 연20%정도하면 부동산시장에는 많은 혼란이 있었을것입니다..
그러다 98년7월부터 서초삼익아파트가 가격이 회복하기 시작했는데 이당시 경제가 좋아져가격을 회복한것은 아니고 평소에 우리는 부동산규제가 세계에서 가장많은 나라이기에 이많은 규제를 하나씩 정상화시키면 결국 가격은 회복하는것 같습니다.
2001년7월부터 가격이 많이 상승했는데 99년 중반이후에 98년 하락한 가격을 회복한 상태에 2001년부터 추가적으로 상승한 것입니다.
결론은 98년외환위기때는 가격하락은 금리가 연24%가 주택가격 하락의 직접 문제였고, 회복 역시 부동산규제를 정상화시키면 반등했다는사실입니다.
2008년12월18일 금리인하, 재건축 규제 완화 등 많은 노력을 했지만 그동안 집값은 연일 하락했는데 이날 국토부장관께서 강남대출 규제 시사를 하자마자 잠실주공 등이 5천이 상승하면서 수도권전체로 퍼져 집값을 회복하고 금융위기를 넘겼습니다.
이당시 집값하락의 근원은 강남3구의 약2만8천세대 입주가 결정적이었다고 판단합니다. 이당시 강남3구와 동네가 먼동네일수록 집값, 전세값이 덜 하락했었습니다.
이당시 강남3구의 재건축 입주물량을 보유한 분들은 2008년하반기에 대출규제, 양도세중과, 처분조건부대출이 있을것이라는 생각을 못한 점이 결정적이유라 판단합니다.
2008년 금융위기 오기 전에 이미 그해서울의 입주 아파트는 약5만가구정도 되었습니다.이중에 강남3구에 입주가 집중되어 전세값도 40%도 안되는 상태에서 신규아파트가 입주를 많이 해버리니 전세값은 매매값 대비 30%선에 유지를 하니 더욱 부동산침체를 가져왔다고 판단합니다.
이당시 미국문제보다 강남3구의 공급과다를 제도적으로 빨리 풀었어야 하는데 너무 늦게 풀어준다고해 이당시 주택을 헐값에 매도한 분들은 현정부를 좋아하지는 않을 것 같습니다.<결국 이당시 강남규제를 실제 풀지않고 말로만 푼다고해 수도권 집값이 많이 회복했었습니다>
제 판단은
1.우리나라는 주택담보인정비율이 매우낮은점,
2.소득이 작아도 실제 집값에 50%정도되는 자금을 무주택자갖고 있다는점<전세보증금>
3.수도권의 경우 인구는 늘고있다는점,<해다마 20만정도의 신규주택이 필요한점>
공급이 많아 일시적 1가구2주택자<전세비율이 50%이하 일때>와 금리가 연20%정도 되지 않는한 외부충격에도 집값하락은 없을 것입니다.
감사합니다.