강남에 서초구, 강남구, 송파구가 있다면 강북에는 노도강(노원구, 도봉구, 강북구)이 있습니다. 강북의 대표적인 중산층 주거지 노도강은 그만큼 강북 부동산시장에 끼치는 영향이 큽니다.
2001~2006년 상반기까지 강남 아파트가 득세할때 강북 노도강은 숨죽여 있다가 2006년 하반기부터 2008년 상반기까지 강북대세에 힘입어 강북 대표 주거지 노도강이 급부상하였습니다. 이때 노도강은 강북을 대표하는 주거지가 되었습니다.
물론 강북에는 용산구, 성동구, 마포구, 중구, 종로구 등 쟁쟁한 주거지가 있지만 이들 지역을 서울 중심부라고 할때 중심부 아래 강남에는 서초구, 강남구, 강북구가, 위 강북에는 노도강이 대표 주거지 역할을 하고 있습니다.
서울 도시개발의 흐름은 1980~2000년대 중반 강남 위주의 개발에서 2000년대 후반부터는 한강르네상스, 남산르네상스 등 강북 위주의 개발로 흘러가고 있습니다.
서울 도시개발 흐름이 강북 위주 즉 용산구, 성동구, 마포구, 중구, 종로구 위주로 흘러가면 이들에 인접하고 있는 노도강 지역이 재평가받아야 한다는게 필자의 생각입니다.
강북 중심부에는 각종 개발 호재가 쏟아져 나오고 있습니다.
용산역세권개발사업, 한강르네상스, 남산르네상스 등으로 이들 지역이 서울 중심부로 확실히 떠오르면 당연히 이들 인근지역인 노도강도 부상하여야 한다는게 필자의 관점입니다.
도시개발 흐름에 있어서 1980~2000년대는 테헤란로 일대가 서울의 강남북을 아우르는 중심부 역할을 하여서 이들 인근지역인 서초구, 강남구, 송파구가 급부상하였지만 이제 도시개발 세(勢)가 용산구 등 강북 엣도심으로 흘러간다면 이들 인근지역인 노도강도 재평가받아야 합니다.
이러한 도시개발의 큰 틀속에서 종전에 강북 소외지역인 노도강이 2006년 하반기~2008년 상반기에 급부상한 측면이 있습니다.
이러한 맥락에서 서초구, 강남구, 송파구는 이제 성숙기에 접어 들었고 노도강은 개발 초기에 불과합니다.
그동안 강남 재건축에 비하여 개발 규제를 하여온 노도강 재건축대상 아파트에 대해서도 이러한 큰 자연스러운 도시개발 과정속에서 언제가는 재건축을 통하여 새로운 지역으로 탈바꿈할 것을 확신하고 있습니다.
1980년대에 개포, 대치동 일대가 서울 최고의 주거지로 태어날 것을 예상한 분들은 거의 없었습니다. 그러나 이들 지역은 이러한 사고의 틀을 깨고 2000년대에 최고의 주거지가 되었습니다.
앞으로 용산역세권개발사업으로 용산 일대가 서울 최고의 지역이 된다면 당연히 이들 인근지역인 노도강도 재평가 받아야 합니다.
강남이 1988년 88 서울올림픽 이후에 급부상하였다면 강북은 2018년 평창올림픽 이후에 급부상할 것으로 예견됩니다. 왜냐하면 도시개발에 있어서 교통이 차지하는 비중이 큰데 인천국제공항~수색~용산~청량리~망우~용문~서원주~평창~대관령~강릉을 잇는 KTX 노선계획이 강북 지향 개발을 예고하고 있습니다.
우리는 앞으로 이 인천국제공항~수색~용산~청량리~망우~용문~서원주~평창~대관령~강릉을 잇는 KTX 노선계획을 눈여겨 봐야 합니다. 이 노선계획은 우리나라 하늘의 관문인 인천국제공항과 수색, 용산, 청량리 등 서울 강북과 평창, 강릉을 잇는 노선입니다.
이 KTX 노선계획 하나만 보더라도 앞으로 서울 강북과 강원도 일대의 개발 의지가 엿보입니다.
지금은 도시는 도심에서 외곽지로 뻗어나가는 시대라 판교, 광교, 동탄 등 서울 외곽 신도시가 급부상하고 있지만 2010년대 후반부쯤 외곽지에서 도심으로 리턴하는 시대가 도래하면 서울 대표 옛도심 용산이 급부상할 것으로 예견되며 강북 용산이 부상하면 인근 노도강도 반드시 재평가받는다는 이론입니다.
과거 1991년 초 부동산경기 상투에서 4년 정도의 조정을 거쳐 1994년 하반기부터 부동산경기가 회복된 전례로 보아 노도강은 2008년 상반기에 상투를 치고 이제 4년 정도의 조정을 거쳤으니 올해말쯤엔 뜨지않을까 나름 예상해 봅니다. 뭐든 충분한 조정기간을 거치면 뜨게되어 있습니다.
작금의 노도강의 장점은 DTI 규제이후 강남3구 아파트는 자금 조달에 애로가 있지만 강북 노도강은 전세가가 매매가에 육박하여 작은 자금으로 아파트를 매수할 수 있는 시점에 도달했고 지난 6~7월에 급매물에 대한 입질도 있었지만 최근에 다시 국제경제가 불안해지고 금융권의 대출도 어려워지면서 문의도 거래도 전혀 없습니다만 올해내로 코스피지수가 안정되는 등 실물경제가 어느정도 안정이 되면 4년 정도 충분한 조정을 거친 노도강의 부상이 예상됩니다.
지금 부동산경기 회복의 가장 큰 저해 요인은 국제경제 불안인데 이 불안이 어느정도 안정이 되면 내수시대의 도래와 함께 전세가가 매매가에 육박하는 노도강의 몸집이 가벼울 것으로 예견됩니다.