요즈음 연일 강남재건축하락등 주택구매심리가 죽은분위기에서 집값은 상승한다로 표현을 하니 어찌보면 생뚱맞을수도 있습니다.
저는 우리아파트시장은 미국이나 일본, 독일 등 다른 나라 가격변화와 동일시해서 우리 아파트 시장을 외국과 비교는 저는 안된다고 단언합니다.
이유는 첫째 소득여부와 상관없이 현재 집값에 50%정되는 현금을 보유하고 있는 무주택자가 상당히 많다는점입니다.<전세보증금>
이에 외국의 무주택자는 대부분 현금이 거의 없다는 점입니다. 이미 집값에 50%정도 있으면 대부분 주택을 이미 구입했다는 점입니다. <전세제도가 없기에 조금이라도 월세를 덜내기 위해 이미 주택을 구입했음>
저는 이러한이유로 완전히 우리나라가 망하지않는 이상 공급측면이 더욱 중요하다고 할수 있습니다. 현재도 유럽 문제 등으로 불안심리가 확산되어도 현재 전세보증금을 50%정도 갖고 있는 분들에게 만약 전세가 없어지면
월세냐,자가냐 라고 물의신다면 저는 주택을 구입할 것이다라고 단언합니다.
둘째 현재상태에서 부동산규제 강도 정도를 측정해봐야 합니다. 그동안 집값 억제정책에 재미를 본 DTI규제가 여전히 있고 또한 양도세중과, 분양가상한제, 재건축초과이익환수 등 주택구매 심리를 죽이는 정책이 지구상에서 우리나라만 유일하게 현재 존재하고 있다는 점입니다.
간혹에 미국에 DTI제도가 있다라고 하는데 미국은 LTV가 80.90%하기에 정부가 DTI하지 말래도 은행자체에서 불안해서 DTI 보고 있는 것과 우리는 아예 LTV를 집값에 20~30%받아도 무조건 DTI본다는 점은 근본적으로 미국과 다른다는 점입니다.
이미 우리도 2금융권에서는 LTV가 높아지면 정부에서 DTI를 보지말래도 은행들 스스로 DTI봅니다.
만약 이러한제도없는상태에서도 계속해서 집값이 하락한다면 저역시 할말이 없지만 여전히 존재하기에 저는 오히려 전세 비율이 60%에 가까우면 오히려 이러한 부동산 규제가 있어도 집값은 상승한다라고 주장하고 싶습니다.
현재 강남, 분당, 죽전 등 주요지역 전세값이 8월초대비 답보상태입니다. 부동산규제와대외경제요건이 불안할때는 전세값이 상승해야 주택구매 심리가 생기는데 주요지역이 전세값 상승이 없다는 점입니다.
아마 1년중 전세값 상승율이 가장높은 11~2월을 앞두고 있다는 점에서 이시기에 도래해 전세값이 현재 전세값에 추가 상승하면 저는 오히려 매매가격이 상승한다고 말할수 있습니다.
80년대부터 집값이 하락한이유를 보면 정부의 규제와 대내외적으로 불안할때 집값이 하락했는데 먼저 근본이유가 전세비율이 40%도 안되는 상태에 이러한 악재가 발생하면 집값이 하락하지만 전세비율이 50%를 넘어가면 이러한불안이 있어도 집값하락은 없다는 점입니다.
그런데 유일하게 전세비율이 50%정도되는 상태에 집값이 하락한 적은 98년외환위기 때인데 이당시는 주택담보대출이자가 연24%까지 상승해 이것이 주요 이유였다고 생각합니다.
지금은 이정도로 이자율이 갈것 같지는 않을것같애 안심해도 좋을것 같습니다. 이당시는 직접 우리 문제이기에 각종 부동산규제 완하하고 금리를 정상으로 안정시키니 강남의 경우 40% 하락한 가격을1년6개월 만에 거의 회복했었습니다.
셋째 수도권 경우 인구는 꾸준히 늘고 해매다 주택공급은 반드시 필요하다는 점입니다. 저는 오히려 유럽문제 등을 고민보다 자꾸 신규분양가는 상승하는데 특히 기존주택보다 신규 주택분양가격이 월등히 높아 공급을 하지 못해 본격 전세값 상승이 이제부터 시작이라는 점에 더욱 신경을 써야 한다고 생각합니다.
대외경제가 힘들어도 먹는것, 성욕, 잠자는 곳은 그 어느것보다 먼저라는 점입니다. 우리니라가 완전히 망하지않는 이상 이점에 더욱 신경을 써야할 것으로 판단합니다.
사실 지금 당장 주택시장이 좋으면 신규분양을 할수 있어 2013년말이나 2014년초에는 전세값이 어느 정도 안정이 될수 있다고 판단했는데 지금 상황이 안좋으니 2012년말이나 2013년초에는 이때도 현재 집값이 그대로라고 가정하면 이 시기에 수도권에서 20평대도 아닌 30평대에서 현재 매매가격보다 전세가격이 높아질수 있는 단지들이 속출할 것입니다. 2013년도에 이러한 예측이 가능한데 2014년도에는 더욱 심각할 것입니다.
일부에서는 매매를 기피해 전세값이 상승한다로 말씀하시는데 전세값 결정은 당해연도 공급수에 의해 결정된다고 판단합니다.
반대로 매매가 잘되면 현재 전세를 줄려고 생각하는 임대인들이 다시 매매로 돌리기에 결국 이두가지 합산하면
결국 당해연도 공급수에 의해 결정된다고 판단합니다.
일부는 도시형, 원룸 등으로 공급에 끼워마쳐 전세값이 안정될 것이라 말씀하시는데 저는 순수 아파트 입주 가구수가 중요하다고 말할수 있습니다.
또한 현재 매매값을 보면 예로 30평대아파트가 3억정도인데 전세값은 2억정도 하는 곳이 많습니다. 대부분 담보대출은 1억5천 전후로 있을 것입니다.
그럼 집을 매도하고 대출금상환하면 1억5천정도 남는데 현재 전세는 2억원입니다. 결국 주택을 매도하고 월세밖에 갈수없는 점이 저는 이점을 지적하고 싶습니다.
이럴때 가격이 하락할려면 올해 공급이 많아 일시적1가구2주택자가 많으면 하락할수 있지만 이러한 상황이 아니면 가격하락은 없다는 것이 저의 생각입니다.
다만 유럽 등 세계 모든나라가 불안에 떨고 있는데 우리나라만 집값이 폭등한다면 이또한 모양새도 좋치는 않을것입니다.
아마 정부입장에서는 아파트 가격변화도 이러한 상황을 신경쓸 쓸것입니다. 현재 아직도 부동산규제가 많다는점이 증거입니다. 아마 유럽등이 인정이 되면 이제는 부동산이 상승을 해도 되는구나라는 공감대가 생기면 그때부터 레이스가 시작될것으로 판단합니다.