현재 부동산시장의 대세는 그래도 서울이지만 이제는 인 서울에 대한 무조건적 집착은 버려야 할 때가 다가오는 것 같다.
지금까지 서울이 대세가 된 이유는 우수한 학군과 학원가를 바탕으로 강남과 목동 부동산 열풍과 뉴타운, 용산, 한강르네상스 개발 등 굵직한 개발호재들의 뒷받침이 되었고, 서울 부동산가격 상승률이 가장 높았으며, 주택보급률이 다른 시도대비 가장 낮고, 신규주택공급을 할 수 있는 택지가 부족하여 향후에도 주택공급량이 크게 늘어나지는 않을 것이다.
또한 우리나라보다 앞서고는 있지만 그래도 항상 비교되는 일본 신도시 침체와 도심회귀 현상을 보이고 있기 때문에 서울 대세는 당연한 결과라 할 수 있다.
하지만 서울상승을 이끌었던 굵직한 개발호재들과 낮은 주택보급률, 높은 인구밀집도 등은 이미 기대치가 선 반영이 되어 더 이상은 호재로 작용되기가 어려운 상황이다.
2010년부터 서울은 전국평균 이하의 상승률을 보이고 있는데 이런 흐름은 2011년에도 이어지고 있는 반면 부산은 2008년까지는 전국평균보다 낮았지만 2009년부터 상승해서 현재는 지방 부동산시장 상승을 부산이 이끌고 있다 하여도 과언이 아니다.
이 말은 뉴타운 등의 개발호재나 인구밀집도, 낮은 주택보급률 등이 더 이상 서울부동산가격의 추가상승을 이끌기는 어려울 것이라는 의미이다.
부동산가격을 결정하는 수요와 공급에서 한계가 있는 공급보다는 수요측면에서 보면 구성장률은 전국(-0.25%), 서울(-0.66%), 경기도(0.49%), 부산(-1.05%)로 서울이 부산보다는 높지만 전국평균보다 낮고 특히 +0.49%인 경기도와는 차이를 보이고 있다.
또한 미래인구변화를 알아볼 수 있는 총인구예측을 보면 2011년 총인구는 전국(48,988,833명), 서울(10,038,905명), 경기도(11,817,528명), 부산(3,420,679명)에 반하여 2020년 전국(49,325,689명), 서울(9,895,548명), 경기도(13,107,376명), 부산(3,189,435명), 2030년 전국(48,634,571명), 서울(9,414,828명), 경기도(14,047,523명), 부산(2,898,998)명으로 전체적인 하향흐름 속에 서울 역시 하향세가 지속되지만 반대로 경기도는 오히려 지속적인 상승을 할 것으로 예상이 된다.
서울상승의 마중물 역할을 하였던 강남, 목동의 교육수요 유입 역시 예전만 못한 상황이다. 교육 때문에 서울로 들어오는 학생보다 서울을 벗어나는 학생이 더 많아진 것인데 그 원인은 내신강화와 지방학교들의 약진 때문이다.
실제로 입시특구라고 불리는 강남, 서초, 송파, 양천, 노원 5개구의 전입 학생 수가 최근 3년 동안 지속적으로 줄어들고 있다.
지방이 등록금도 싸고 사교육 부담도 적으며 특목고와 자율형사립고의 전형이 내신 중심으로 바뀌면서 입시특구의 학생들이 입학에서 불리하다는 인식이 확산되면서 굳이 비싼 부동산 비용을 무릅쓰고 이들 지역에 가서 공부하는 현상이 약해지고 있는 것이다.
일본의 신도시 사례를 가지고 서울대세의 근거로 삼는 경우가 많은데 물론 틀린 말은 아니다. 일본신도시 몰락과 도심회귀를 보면서 우리나라 신도시의 부정적인 미래와 서울의 긍정적인 면을 부각시키는데 일본과 우리나라는 분명 차이가 있다.
일본 도쿄는 2,183 ㎢면적에 인구가 1200만명 정도임에 반하여, 서울은 605 ㎢면적에 인구는 1040만명 정도로 도쿄는 서울대비 면적은 3.5배지만 인구는 1.2배로 인구대비 면적이 크고 인구밀도는 서울보다 월등히 낮다.
우리나라 신도시를 일본 도쿄 외곽의 신도시와 단순 비교하는 것은 무리가 있고 도쿄의 규모와 인구를 감안하면 우리나라 1기신도시는 서울과 분리할 것이 아니라 동일영역으로 해석하는 것이 맞다.
뉴타운, 한강르네상스 등의 개발호재와 높은 인구밀도, 상대적으로 낮은 주택보급률, 도심회귀 등의 이유는 이미 2009년까지 높은 상승에 선 반영된 부분이 많고 인구, 가구변화를 감안하면 더 이상 서울이 수도권, 지방보다 무조건 더 높은 수익률을 안겨준다는 환상은 이제는 버려야 할 때가 다가오고 있다.
이제는 더 이상 대세분위기에 편승한 묻지마 식의 투자가 아니라 부동산시장과 경제흐름, 자신의 상황과 보유한 자금에 맞는 다양하고 적절한 투자전략이 필요한 시점이다.
감사합니다.
김인만 부동산연구소 http://cafe.naver.com/atou1