부동산 경기침체로 인해 건설 회사의 자금사정이 어려워지자 새 아파트 품질에도 여러 가지 문제점이 발생하고 있고, 아파트를 분양받은 입주예정자들도 살던 집이 팔리지 않거나, 팔리더라도 값이 내려 입주할 돈이 부족하기 때문에 이로 인한 입주분쟁이 전국에서 일어나고 있습니다.
입주분쟁은 중도금 대출액에 대한 이자를 내가면서 세월을 기다리는 측과, 계약금을 포기하는 일이 있더라도 입주를 못하겠다는 측이 있고, 정식으로 소송을 걸어 단체로 계약해제 등 소송을 진행하고 있는 측이 있습니다.
입주가 가까워 온 입주예정자들은 입주문제를 법적으로 가려야 할 것이냐, 건설 회사와 합의로 할 것이냐를 두고 고심에 빠져 있습니다. 건설 회사들도 나름대로 원활하게 입주를 시키기 위해 노력하고 있지만, 워크아웃이나 기업회생신청이 된 회사들은 자금줄을 주채권은행에 맡겨버렸기 때문에 은행의 눈치만 보고 있는 실정입니다.
아래 문답내용은 2011년도 하반기에 상담한 입주분쟁 상담사례들 입니다. 필자의 기존 칼럼 내용과 중복된 부분이 있지만, 개별적인 질문과 답변임으로 참고 하셨으면 합니다. 글이 길어 1부와 2부로 나뉘어 올려 드리겠습니다.
-질문 1. 가정형편상 새 아파트 입주 어려워-
김포 어느 지역 S아파트인데 30평대를 3억 초반의 가격으로 분양받았습니다. 2009년 분양 당시만 해도 내 집 잘 팔고 대출 조금 더 받으면 입주를 할 수 있을 것으로 믿었습니다. 그러나 살던 집은 반 토막이 돼 버렸고, 그나마 2년 동안 집을 보러 오는 사람도 없습니다.
지금 입주 중에 있지만 분양권 거래도 전혀 없고, 크게 손해를 봐야 팔 수 있습니다. 참고로 질문자는 인천에 거주하고 있으며 중학생이 있어서 이사도 어려운 처지입니다. 그러나 꼭 가져가야 한다면 S아파트를 전세 놓고 보유할 수는 있습니다. 계약해제가 된다면 계약금을 손해 보고라도 빠져 나오고 싶은 데 좋은 방법이 없을까요?
-질문 1.에 대한 답변. 5년 양도세 비과세, 전세 놓고 보유하시기를-
그 아파트는 서울과 제일 가까운 곳에 있기 때문에 전망이 어둡지는 않습니다. 앞으로 그만한 가격으로 그만한 아파트를 다시 분양받기는 어려울 것입니다. 설사 계약이 해제되더라도 3-4천만 원의 손해를 봐야 합니다. 그렇게까지 손해를 보고 포기하는 일이 옳은 일이라고 볼 수는 없습니다.
요즘 전세 값이 비싸서 대출이 없으면 1억 5천만 원을 받을 수 있고, 대출이 있게 되면 1억2천정도 받을 수 있습니다. 일단 전세를 놓고 보유하시기를 권고 드립니다. 그 아파트는 5년 양도세 비과세에 해당하는 아파트이므로 2채 모두 가지고 가도 괜찮을 것입니다.
전세 1억5천, 대출 1억, 현금 8천, 합계 3억3천으로 틀을 맞추시되 계약금 3천을 제외한 5-6천만 원을 준비하시고 보유했으면 좋겠습니다. 전세입주자의 사정에 맞추어 잔금을 치루시되, 3년 정도 보유하시다 두 곳 중 한 곳을 정리하시기 바랍니다.
-질문 2. 저급 품질에 소송하고 싶은데-
용인 어느 아파트인데 2008년에 40평대를 6억 중반가격으로 분양받았습니다. 살고 있는 집이 안 팔리면 전세를 놓고 대출을 더 받아 입주하려는 마음까지 가졌습니다. 모델하우스에서 봤을 때 아파트 품질도 좋고, 교통도 좋은 곳이었습니다.
그런데 이게 웬일입니까. 단지 바로 뒤로는 경전철이 지나가고, 단지 바로 앞으로는 6차선 도로가 지나갑니다. 완전히 돌아가는 삼각지 입니다. 그것까지는 이해를 하겠는데 모델하우스 품질과는 완전히 다른 싸구려 아파트를 지어 놨습니다.
중간에 인테리어 보조금이라고 1천만 원을 주기에 웬 떡이냐? 고 덥석 받았더니 입주사전점검 때 가서 보니 아예 인테리어를 해 놓지 않았습니다. 인테리어 없는 아파트가 어디 있느냐? 고 따졌더니 그래서 1천만 원을 돌려 줬다는 것입니다.
입주예정자들은 200명가량이 소송에 돌입했습니다. 또 건설사 대표이사를 형사고소까지 했습니다. 지금 2차 소송세대를 모집 중에 있습니다. 저도 입주하기 싫고 사기를 당했다는 생각이 들어 분합니다. 소송에 참여하고 싶은데 어찌해야 좋을까요?
-질문 2.에 대한 답변. 소송 참여하고 법적으로 다퉜으면-
그 아파트에 대해 동일한 질문들이 많이 들어오고 있습니다. 그래서 지나는 길에 필자도 그 아파트를 둘러 봤습니다. 한마디로 분양가에 미치지 못하다는 사실을 느꼈습니다. 솔직히 말해서 30%정도 할인이라도 됐으면 좋겠지만 그건 희망사항이겠지요.
소송에 참여하시기를 권고 드립니다. 재판을 하다보면 어느 정도 할인을 해 주겠다고 할 수도 있습니다. 품질에 대해서는 법원의 감정에 따라야 할 것이므로 그때 잘잘못이 가려지겠지요. 담당변호사에게 부탁해서 재판 중 소송세대들에 한해서는 은행에서 이자독촉이나 대출금 상환독촉을 하지 아니하도록 금융감독원에 협조공문을 보내도록 함이 옳을 것입니다.
-질문 3. 품질 나쁘고 분양가 비싸 입주 못하겠다.-
일산 어느 아파트 55평을 9억 가까운 가격으로 분양을 받으면서 5천만 원을 계약금으로 걸었습니다. 그런데 시행, 시공사가 워크아웃이 돼 버려 짓다 말다를 반복해 왔습니다. 입주기일을 맞추지 못할 줄 알았는데 입주개시 3개월 마지막 날 1시간을 남겨 놓고 귀신 같이 임시사용승인을 받아 버렸습니다.
짓던 중 돈이 떨어진 아파트가 오죽하게 지어졌겠습니까? 입주 3개월이 지났는데 1/10정도 입주가 됐습니다. 품질도 그렇지만 분양가가 워낙 비싸서 입주는 엄두를 못 내고 있습니다. 계약해제, 손해배상, 채무부존재 등 3패로 나뉘어 1500명 정도가 소송에 참여했습니다.
저는 아직까지 소송에 참여하지 않고 관망을 하고 있는데 은행에서는 중도금 대출 받은 돈에 대해 이자를 내라고 매일 전화가 옵니다. 신용불량자도 만들고, 재산도 압류하고, 봉급까지 압류를 한다고 하는데 걱정입니다. 이럴 때 어떻게 대처해야 할까요? 계약금을 포기하고 빠져 나왔으면 좋겠는데…
-질문 3. 에 대한 답변. 관망하되 질문자 잘못도 있다-
번쩍번쩍 빛났던 모델하우스 때의 희망이 그럭저럭 지어진 실물 때문에 실망으로 변했다는 말씀에 이해가 갑니다. 그러나 당초부터 고가임을 알고 분양받았다면 질문자에게도 잘못은 있습니다. 돈이 아깝지 않은 품질을 내놨으면 좋았을 텐데 건설회사가가 오죽했으면 질 낮은 품질을 내놨겠습니까? 모두 돈 때문이었을 것입니다. 워크아웃까지 됐으니까,
소송에 참여하건 아니 하건 그건 질문자가 결정하실 일입니다. 어차피 1500세대가 소송을 걸었다면 소송의 결과는 참여하지 않은 사람들에게도 미칠 때가 있습니다. 소송이 끝나려면 1-2년의 세월이 소요될 것인즉, 소송에 참여하지 않으려면 느긋하게 기다리심이 옳다고 봅니다.
현재 1/10입주상태라면 그 아파트는 특단의 조치나 혜택이 있어야 분쟁이 해결될 수밖에 없습니다. 워크아웃이 됐다면 건설회사는 벌써 신탁등기를 해 두었을 것이고, 앞으로 잔금은 신탁회사 계좌로 돈을 넣어야 합니다. 결국은 은행과 신탁회사와 건설회사간에 분양가 조정이 이루어져야 하겠지요.
설사 돈이 있어 입주를 한다 해도 현재 부동산시장 상황이 분양가를 상회하려면 상당한 세월이 흘러야 합니다. 넘어진 김에 쉬어 간다고 했으니 일단 관망하시면서 1년 정도 지켜보십시오. 값이 깎아지던지 시장이 살아나던지 둘 중에 하나가 있어야 해결의 실마리가 풀릴 것입니다.
대출금에 대한 이자는 질문자의 형편대로 하십시오. 형편이 넉넉하면 내도 좋고 어려우면 끊으시라는 말씀입니다. 이자 안 낸다고 신용불량자 되지 않고, 재산이나 월급에 압류 들어오지 않습니다. 만일 가압류가 되거나 지급명령, 구상금 등 청구가 있게 되면 그때 가서 다퉈도 늦지 않습니다. 그러나 소송에 참여하면 은행으로부터 압박을 받지는 않습니다.
여기까지 제 1부의 글을 마치고 3일 후 제 2부에서 찾아뵙겠습니다.
윤정웅 내 집 마련 아카데미
수원대학교 사회교육원 교수. 수원 세인종합법률사무소 국장