우리나라 부동산의 본격적인 대세상승은 1988년 88올림픽 전후부터 시작되었습니다.
1980년대는 1985년 하반기부터 3저경기(저유가, 저금리, 저원화가치)를 맞아 1985년 하반기부터~1987 상반기까지 대미 자동차 등 큰 수출호경기가 있었습니다. 이때부터 큰 수출호경기 이후에는 경기의 급격한 하강을 방지하기 위해 즉 경기를 연착륙시키기 위해 큰 내수호경기가 도래하여 부동산 가격이 상승한다는 등식이 성립되었습니다.
이러한 등식이 성립되는 과정에서 1988년 88서울올림픽이란 큰 세계스포츠대회와 맞물려 단군이래 사상최대의 내수호경기를 맞아 내수경기와 연관이 있는 부동산과 은행.건설.소비관련주 등 내수관련주가 폭등하기도 했습니다.
1987년 하반기~1991년 상반기까지는 부동산 가격 폭등기였는데 이때에는 2000년대 이후 서울 강남권.강북권 따로, 지방 부동산 따로 오르는 것과는 달리 전국 부동산 가격이 동시다발적으로 올랐습니다.
1988년 88올림픽 이후 민주화 시대가 도래하여 민주화는 되었을지언정 임금 인상 등으로 인한 수출경쟁력 약화로 경제 후유증이 나타나기 시작하여 급기야는 1997년 12월에 IMF 국가비상사태가 벌어지기도 했습니다. 국가경제가 위기에 빠지니 부동산 가격이 폭락할 수 밖에 없고 종합주가지수(현 코스피지수)도 대폭락하여 1998년 6월 30일에 277.37포인트까지 추락할 지경에 이르렀습니다.
나라 경제가 말이 아니었죠.
그러나 대외수출 환경은 어려웠지만 김대중정부의 경기부양책으로 내수경기가 살아나고 서울 특히 강남권 부동산이 2001년부터 본격적으로 꿈틀대기 시작했습니다.
큰 수출호경기 이후 큰 내수호경기 도래때 부동산 가격이 오른다는 실물경제 논리와는 달리 2001~2005년까지의 서울 강남권 부동산 가격의 상승은 내수 부양에 의한 인위적인 부동산 가격 상승이라고 할 수 있는데 이때는 철저히 강남권 아파트만 오른 측면이 있습니다. 이 기간동안 서울 강북권, 서울및수도권 소외지역, 지방 부동산은 철저히 외면 당했습니다.
큰 수출호경기 이후에 나타나는 큰 내수호경기 도래땐 부동산 가격이 오른다는 경제논리에 따라 2005~2007년 조선, 철강 등 재래산업 큰 수출호경기가 도래하니 2001~2005년까지 부동산 가격이 많이 오른 즉 부동산 가격 상승이 선반영된 강남권 부동산만 쏙 빼 놓은채 2006년 하반기~2008년 상반기까지는 노도강(노원구, 도봉구, 강북구) 등 서울 강북권, 서울및수도권 소외지역 부동산이 폭등하였고 2007년 하반기부터는 지방 대표주자 부산 해운대발 훈풍이 불어 오늘날까지 지방대세가 이어지고 있습니다.
작금의 지방 부동산 가격 상승은 지방의 인구 증가, 개발 호재 등에 따라 움직이는 측면이 아니라 5만원권 고액권 화폐 발행, 인플레에 따라 움직이고 있습니다.
한마디로 인플레가 되니 전국 모든 부동산 가격이 시차를 두고 순환 상승한다는 표현이 맞겠네요.
1997년 IMF 국가비상사태 이후 2008년 상반기까지 10여년동안 서울 강남권, 강북권, 서울및수도권 소외지역 부동산 가격 상승이 있었으니 2008년 미국발 금융쇼크 이후 지방도 10여년 정도 상승해야 한다는게 필자의 견해입니다.
서울 강북권 부동산은 2006년 상반기에 서울 강남권 부동산이 꺾이자 이어 소외된 강북권 부동산이 오른 측면이 있는데, 그동안 강남권 부동산이 너무올라 DTI 규제 등으로 강남권 부동산의 수요를 차단하니 즉 오름세를 막으니 강남권 부동산이 강북권 부동산을 끄집어 내린 측면이 있습니다. 한마디로 강북권 부동산은 강남권 부동산 가격 상승 억제라는 큰 부동산정책에 따라 희생양이 되었습니다.
이러한 순환과정에서 필자의 생각으로는 앞으로 서울및수도권 부동산 대세가 오면 수십년동안 대세상승한 강남권 부동산보다 강남이외지역 즉 노원구.도봉구.강북구.강서구.구로구 등이 재건축 연한 완화, 강남북균형발전이라는 메가톤급 호재와 저평가, 저가격대 호재를 등에 업고 향후 주도부동산으로 부상하지않을까 나름 예상해 봅니다. 한마디로 대치.개포 등 강남내륙 독주 시대는 끝나고 한강변 압구정.반포, 과천, 용산 등 강북 옛도심, 노도강 등 강북 배후주거지역이 부상한다는 얘기입니다.
지방 선두주자 부산.경남 중소형아파트는 2008년 미국발 금융쇼크 이후 2009년부터 2011년 상반기까지 대세상승하고 2011년 하반기부터는 부산.경남 중대형아파트로 바톤을 넘겨준 측면이 있으며, 2009년 하반기부터는 대전권 중소형아파트가, 2010년 하반기부터는 지방 후발주자 대구.경북.광주.전남.원주 등 소형아파트가 뒤이어 오르고 있습니다.
통상적으로 어떤 지역의 대세가 오면 5년 정도 이어지는 경향이 있는데 1987년 하반기~1991년 상반기까지의 전국 부동산 가격 상승과 2001~2002년 서울 강남권 소형아파트.2003~2005년 서울 강남권 중대형아파트 가격 상승이 그러한 경우입니다.
인플레 시대를 맞아 전국 모든 부동산 가격이 상승해야 한다는 경제논리에 따라 예를들면 2001~2008년 상반기까지 서울및수도권 부동산이 대세상승했듯이 2011년 세계경제위기 이후, 2012년부터 2018년 정도까지 지방 부동산도 대세상승해야 한다는게 필자의 생각입니다.
이러한 인플레 과정 속에서 지방 부동산 가격이 오르기 때문에 지방의 인구 감소, 개발 부재는 큰 악재가 아닙니다.
지방 후발주자 대구.경북.광주.전남.원주 등은 이제 중소형아파트 대세 상승이 시작되었기 때문에 중소형아파트에 이은 중대형아파트 대세, 지방광역시에서 지방 중소도시로의 순환 등을 생각하면 아직도 갈길이 멉니다.
지방은 고액권화폐 발행, 인플레라는 큰틀 속에서 움직이기 때문에 지방 지역별.상품별.평형별로 순환과정을 다 거쳐야 비로소 지방대세가 끝나지않을까하고 생각해 봅니다.
주식이든 부동산이든 수십년동안 잠자다가 한번 끔틀거리기 시작하면 즉 대세를 맞기 시작하면 무서울 정도로 오른다, 한풀이를 한다는 말이 있습니다.
지방 후발주자 부동산은 1991년 상반기에 꼭지점을 친 이후 20여년만인 2010년대부터 한풀이를 하고 있습니다.
수십년만에 오르는 부동산 가격 상승은 그동안의 이자, 복리이자 등을 한꺼번에 모아 단숨에 오르는 측면이 있기 때문에 수십년만에 오르는 지방 부동산은 그야말로 그 폭발력이 대단할 것입니다.
주도부동산은 한번 상승하기 시작하면 통상적으로 5년 정도 이어지기 때문에 작금의 세계경제가 어느정도 안정이 되면 주도부동산인 지방 부동산은 다시 상승랠리를 펼쳐질 것으로 확신하고 있습니다. 왜냐하면 작금은 인플레 시대이기 때문입니다. 인플레, 인플레로 인한 전국 부동산 가격 순환상승이라는 말입니다.