13년 동안 부동산 매매와 경매로 실전투자를 하면서 수 없이 많은 경험을 쌓았다. 목돈을 마련하기까지 오랜 기간동안 실투자금 2천만원 이하의 소액 부동산 투자만을 했는데, 그러다보니 이제는 그 누구보다 소액 부동산 투자의 속성, 즉 어떻게 수익을 내고 어떻게 자금을 회전시켜야하는지, 실전에서는 적용되지 않는 이론과 아무리 공부를 해도 직접 경험하지 않고서는 알 수 없는 노하우까지 얻게 되었다.
지금은 30대 후반의 나이에 경제적 자유를 누리고 있지만 그 결과를 얻기까지 얼마나 많은 산전수전을 겪었는지 말로 다 표현할 수는 없다. 경제적 자유를 누리고 있다고 하면 사람들은 얼마가 있어야 경제적 자유를 누린다는 말을 할 수 있을까? 궁금해 한다.
난 내가 충분히 만족할만한 생활을 하고 있고 1년에 2천여만원을 독거노인들을 위해 기부하고, 그들의 자식 역할을 하고 있다. 내가 얼마를 버는 것은 중요하지 않다. 자신이 돈에 구속되지 않고 행복하다면 그러한 삶이 경제적, 정신적 자유를 누리는 이상적인 삶이 아니겠는가?
나는 부동산 재테크를 시작하고자 하는 이들에게 자주 하는 말이 있다.
"해보지 않았으면 말을 하지 마라.”, “시작하기 전에 겁부터 먹지 마라.”, “나 이외에 아무도 믿지 마라.”, “돌다리도 두들기며 가라.”, “지피지기면 백전백승이다.” 등등
부동산에 대한 경험이 많으면 많을수록 내가 왜? 이런 말들을 많이 하는지 알 것이다. 그렇지만 부동산재테크에 관심이 없거나 이제 막 관심을 갖기 시작한 이들은 어떤 상황에서 저란 말을 했지? 라고 하면서 기우뚱 거릴 것이다.
앞으로 연재를 통해 부동산 투자의 진실 혹은 거짓이 무엇인지, 내 경험이 미치는 범위 내에서 가감없이 설명하고자 한다. 특히 소액으로 부동산투자를 이제 막 시작하고자 하는 이들에게 많은 도움이 되길 기대한다.
-어느 지역을 투자하면 가격이 오를까요?
부동산은 움직이지 않는다. 그런데 왜? 움직이지 않는 부동산의 가격이 등락을 하는 것일까? 부동산의 가치는 부동산 자체가 아닌 그 부동산을 필요로 하는 사람, 즉 수요에 따라 결정된다. 아무리 잘 지어진 아파트, 오피스텔, 상가라고 하더라도 아무리 좋은 토지의 형태를 갖추고 있다고 하더라도 그 부동산을 원하는 수요가 없다면 투자로서 가치는 사라지는 것이다.
매수수요는 부동산과 달리 살아있는 생물처럼 움직인다. 3개월 전이나 후나 부동산의 위치 등은 큰 변화가 없는데 부동산 가격이 상승 또는 하락을 한 이유는 매수수요의 움직임이 부동산의 가치를 변화시켰기 때문이다.
부동산 가격이 오른 후에 입버릇처럼 하는 말이 있다.
내가 작년에 그 부동산을 살려고 했는데, 그 때 샀으면 5천은 벌었지. 그럼 당신은 작년에 왜? 그 부동산을 사지 않았는가? 만약 1년 후에 5천이 오를 것이라는 확신이 있었다면 그리고 타임머신을 타서 1년 전으로 되돌아갔다면 당신은 그래도 그 부동산을 사지 않았을까? 정답은 확신이다.
부동산재테크도 투자다.
투자는 항상 리스크가 존재하고 리스크를 최소화하면서 수익을 극대화했을 때 수익률이 높다. 확실한 정보, 확실한 결과가 있다면 누구든 실패 없는 투자를 할 수 있다.
그렇지 않는가? 가격이 상승할 것이라는 ‘확신’만 있다면 당신은 부동산 투자를 하는데 조금의 망설임도 없을 것이다. 그렇다면 그 ‘확신’을 얻기 위해 당신은 얼마나 노력을 했고 무엇을 어떻게 노력했나?
위의 내용들이 정리 되었다면 다시 질문을 꼼꼼히 살펴보자.
‘어느 지역을 투자하면 가격이 오를까요?’ 는 ‘어느 지역의 사람들이 그 지역에 있는 부동산에 대해서 언제 매수할까요?’ 로 의역할 수 있다.
첫 번째는 어느 지역에 사람들이 움직일지에 대해 관심을 가져야 하고, 두 번째는 그 사람들이 언제 매수할지에 대한 시기만 파악할 수 있다면 부동산 투자에 대한 ‘확신’을 가질 수 있다는 것이다. 내가 부동산 투자를 할 때 항상 생각했던 가장 기준이 되는 두 가지 원칙이 바로 ‘지역의 호재’와 ‘매수 시기’이다.
나는 바보같이 이 두 가지의 가장 기본적인 투자 원칙을 세우기까지 2년이라는 시간이 걸렸다. 아니 원칙을 세우는 시간이 길었고 많은 시행착오와 고민을 했기에 그 이후로는 지지 않는 투자를 했을지도 모른다.
그럼 지역의 호재는 무엇인가? 투자자의 관점에서 볼 때 지역의 호재는 매수수요를 끌어올 릴수 있는 힘이다. 이는 재개발, 재건축일수도 있고, 고속도로나 지하철 계획 발표, 착공, 개통 등의 교통호재일수도 있으며, 산업단지나 공업단지 조성이 될 수도 있고, 공원이나 학군, 편의시설 등의 인프라 확충일 수도 있다.
부동산 거래 활성화를 위한 정책(세제혜택, 대출규제 완화 등)발표나 관련 법의 통과가 호재일수도 있다. 이 밖에도 지역의 호재라고 볼수는 없지만 매수수요에 영향을 미치는 경우도 있다. 바로 공급과 수요의 균형이 깨져 공급 부족현상이 나타나면 수요의 집중 현상으로 인해 매매가가 상승하는 것이다.
부동산투자에 관심이 많은 사람이 아닌 이상 지역마다 호재를 모두 확인하고 그 호재가 실제 부동산에 영향을 미치고 있는지 여부를 판단한다는 것은 쉬운 일이 아니다. 그렇다면 초보투자자들은 어떻게 지역의 호재를 파악해야 하나? 어렵게 시작하지 말자. 처음 시작할 때에는 최대한 뉴스를 활용하자.
예를 들어, 10월 기준으로 전국에서 가장 전세가율(74.6%, 매매가 대비 전세가)이 높고, 작년 10월부터 매매가가 상승하고 있는 광주 지역을 살펴보자.
광주 지역이 전세가와 매매가가 상승하는 원인은 부산, 대전 등과 마찬가지로 공급부족이 가장 큰 이유이다. 2008년 글로벌 금융위기 여파로 건설 회사들이 자금회전이 원활히 되지 않자 절대 공급량을 부족해 진 것도 하나의 원인이지만 2015년 하계유니버시아드 대회도 큰 영향을 미친 것으로 보인다.
도대체 어떤 영향을 미친 것일까? 우리는 2015년 하계유니버시아드 대회가 광주에서 개최되고 선수촌 및 지원시설을 공급하는데 신규 택지가 아닌 서구 화정주공아파트와 염주주공아파트를 철거하고 그 자리에 들어설 계획이라는 사실을 언론을 통해서 한번쯤은 접했을 것이다. 이런 뉴스가 나올 때 한 귀로 듣고 다른 귀로 흘려보내면 안 된다.
화정주공과 염주주공아파트의 세대수가 몇 세대며, 만약 철거를 위한 이주가 시작되면 거주민들이 어디로 이주할지에 대한 고민을 해봐야 한다. 인터넷을 통해 확인한 결과 화정주공과 염주주공은 서구 아파트의 규모 중 적지 않은 2900세대와 1118세대이다. 도합 4천세대가 2010년부터 2013년까지 이주를 하는데 서구의 중소형아파트의 입주물량은 턱없이 부족하기에 수요보다 공급이 절대적으로 부족한 상황이 발생할 것이라 판단했다.
그럼 부동산 시장에 침체기에 있는 상황에서는 전세가가 먼저 상승을 할 것이고, 전세대기자가 늘어나면 늘어날수록 매매로 갈아타기를 하는 수요가 발생하게 될 것이다.
이제 ‘지역의 호재’를 알았으니 다음은 ‘매수 시기’이다.
과연 수요에 비해 공급이 턱없이 부족한 상황에서 전세가 상승이 매매수요에 영향을 미칠 수 있을까? 고민할 필요 없다. 광주 지역 부동산을 방문해서 매물의 수와 거래금액 그리고 매수대기자를 확인하면 된다. 그리고 그 숫자가 작년 이맘때에 비해 증가한 수치인지 예년의 수준인지 여부를 실거래가와 중개사의 최종 거래 장부를 통해 확인해 보면 현재 매수수요자가 증가하고 있는지 여부를 판단할 수 있다.
이렇게 판단한 시점이 작년 9월이었고 올해와 2012년까지는 서구지역에 중소형 아파트의 입주물량이 거의 없다는 사실도 현장답사와 부동산정보업체를 통해 알게 되었다.
본인이 알아낸 사실과 정보가 많아지면 많아질수록 투자에 대한 확신이 생기고, 그 확신을 갖고 투자를 한다면 리스크를 최소화 하면서 수익률을 극대화 시킬 수 있을 것이다. 실제 그 결과에 대해서는 다음주 칼럼에서 공개할 예정이다.
요컨대, 초보투자자의 경우 지역의 호재는 뉴스로, 매수 시기는 중개사를 통해 확인하면 된다. 가장 기본 중에 기본이지만 기본에 대한 숙지가 있어야 업데이트가 된 투자 노하우를 습득할 수 있다. 앞으로는 어느 지역을 투자하면 가격이 오를까요? 라는 거저 먹기 식의 질문보다는 지역의 호재에 따라 매수수요가 어떻게 움직이는지를 직접 눈으로 보고 현장에서 확인하면서 안목을 키워나가길 바란다.
다음주에는 ‘부동산재테크, 2000만원 이하의 소액투자 어떻게 해야하나?’에 대한 칼럼을 등재할 계획입니다. 많은 관심 부탁드립니다
글쓴이 : 오은석(북극성주)
- 부동산재테크~[북극성] 운영자
- [저서] 내 인생의 터닝포인트, 친절한 경매