입주분쟁에 따른 부동산 재치문답 제 1부에이어 2부의 글을 시작합니다.
제1부의 질문과 답변내용은 “가정형편상 새 아파트 입주가 곤란할 때에는 아파트의 입지나 장래성, 5년 양도세 비과세인 점을 감안하여 전세를 놓되 2주택을 보유하라는 내용과, 저급품질에 분양가가 비싸 입주가 어려울 때는 느긋하게 대처하면서 관망하거나 소송에 참여하라”는 내용이었습니다.
-질문 4. 분양권으로 팔면 돈 번다고 해서 분양받았는데-
2009년 여름 친구 따라 아파트 모델하우스에 놀러 갔다가 남편과 의논도 없이 105㎡(32평) 아파트를 3억 2천만 원에 분양을 받으면서 계약금은 1600만 원을 걸었습니다. 입주하려고 받은 게 아니고 입주 때 되팔면 2천만 원 정도 남는다는 말을 듣고, 남편을 도울 수 있다는 어리석은 주부의 욕심 때문이었습니다.
그때 제 눈에 명태 껍데기가 씌었습니다. 홀딱 반한 셈이지요. 그러나 몇 개월 후 팔리기는커녕 더 큰 손해를 보게 되었다는 말을 듣고 잠을 이루지 못했습니다. 제 행동이 이상하자 남편은 저에게 바람이 났다고 다그치기 시작했습니다.
하는 수없이 맞아 죽을 각오를 하고 남편에게 이실직고를 했지요. 남편 월급은 150만 원이고, 저희는 1억 3천만 원짜리 전세살이를 하고 있는 주부이기에 언감생심 새 아파트는 꿈도 꿀 형편이 아닙니다.
그날부터 남편과는 각방을 쓰고 있고 남편은 “네가 저지른 일 네가 알아서 하라”고 합니다. 입주기간은 이미 지났고, 건설 회사와 중도금 대출은행에서는 본적지까지 통보해서 신용불량자로 만들겠으며 전세금에도 압류를 하겠다고 매일 으름장을 놓고 있습니다.
참고로 아파트는 제 이름으로 분양받았으며 전세금은 남편 이름으로 돼 있습니다. 제 자신 신용불량자 되는 건 괜찮지만 전세금이나 남편 월급에 압류 들어오면 어떡해요? 적금과 보험도 몇 백만 원 있는데 그것도 가압류 되나요?
-질문 4. 에 대한 답변. 이참에 내 집 마련하는 게 옳다-
사람이라면 누구나 실수를 할 때가 있습니다. 그렇다고 각 방을 쓰면 어떻게 하겠습니까? 남자는 여자하기 나름입니다. 이런 일일수록 남편과 진지하게 의논하셔야 합니다. 그 아파트는 수도권 변두리에 있어도 입지가 괜찮은 곳으로서 앞으로 어느 정도 시세상승이 있을 것입니다. 다음과 같이 의논해 보십시오.
첫째, 입주를 하는 방법입니다. 입주를 하려면 전세금 1억3천 + 계약금 1,600만 원 + 적금과 보험 1,000만 원 외에 대출 1억7천 정도를 받아야 합니다. 이자가 월 80만 원 정도 되겠지요. 아무래도 주부님께서 월 100만 원을 벌수 있는 일자리를 찾아야 하겠습니다. 이번 기회에 팔자를 고쳐보시기 바랍니다.
벌에 쏘인 밤톨이 빨리 벌어집니다. 언젠가 마련할 내 집이라면 빨리 매를 맞는 게 오히려 좋을 수도 있을 것입니다. 일자리를 구하기 어렵다고 해도 주위에 능력 있는 사람을 붙들고 잘 부탁해 보시기 바랍니다. 편의점, 식당, 아울렛, 시장 등 일할 자리가 있을 것입니다.
둘째, 전세금 1억 3천을 뽑아 보증금 3천에 월세 50만 원짜리로 옮기게 되면 현금 1억이 남게 됩니다. 분양받은 아파트는 현금 1억 + 계약금 1,600만 원 + 전세 1억 5천 + 대출 약 6천으로 맞춰 전세를 놓는 방식으로 보유하심이 좋을 것입니다.
셋째, 도저히 일할 자신도 없고, 전세로 보유할 능력도 없다면 건설 회사로 해제통지서를 보내십시오. 분양 받게 된 경위와 형편상 입주할 수 없음을 소상하게 기재해야 합니다. 어차피 입주를 할 수 없을 때에는 미리 건설회사에 통지를 해 주는 것이 원칙입니다.
은행도 마찬가지입니다. 입주가 불가능하다고 판단되면 은행에서 건설회사에 대위변제를 요구할 것이고, 건설사에서 중도금 대출액을 변제함과 동시 해제 통지가 올 것입니다. 그 건설사는 워크아웃이 되지 않아 대위변제가 가능합니다. 그러나 해제가 되더라도 계약금 1,600만 원을 돌려받을 수 없습니다.
전세금에 가압류 될 염려 없고 본적지에 통보하지 않습니다. 신용카드는 잠시 정지되지만 계약해제 정리되면 다시 복구해 줍니다. 신용카드 정지와 신용불량자 등재는 다릅니다. 신용불량자 될 염려 없으니 마음 놓으시고 오늘부터는 남편과 함께 주무시기 바랍니다. 계약해제가 된 후 혹시 건설회사로부터 위약금 청구가 들어오거든 필자를 찾아오십시오.
-질문 5. 입주 못해 부동산에 가압류까지 됐는데-
인천 어느 아파트 132㎡(40평)를 5억 대의 가격으로 분양을 받았습니다. 살던 집 팔고 대출 조금 받고 어찌어찌 맞춰 입주할 요령으로 분양을 받았습니다. 그런데 남편이 개인 사업을 하면서 지난 2년 동안 부도수표를 두 번이나 받는 바람에 살던 집까지 대출로 꽉차있습니다.
살던 집 팔아봤자 남는 돈은 한 푼도 없기 때문에 억지로 버티고 있습니다. 새 아파트 입주는 생각조차 할 수 없는 처지가 되었으므로 그동안 중도금 이자도 내지 않고 건설사와 은행의 처분에 맡기고 있습니다.
형편이 어려워 입주가 불가능하다는 내용증명은 두 번이나 건설사와 은행에 보냈습니다. 그런데 가압류 어쩌고 하는 소리가 들려 살고 있는 집 등기부등본을 발부받아 봤더니 건설회사에서 가압류를 해 버렸습니다. 설령 경매신청을 한다 해도 남는 건 없습니다. 어찌해야 할까요?
-질문 5. 에 대한 답변. 위약금 10%선에서 계약해제 될 수 있도록-
건설회사나 은행에서는 개인 부동산에 좀처럼 가압류는 하지 않습니다. 그러나 마지막 몇 개 남지 않은 물량이 있고, 처리가 어려울 때 채권확보를 하고 있다는 증거를 남기기 위해 부득이 가압류를 하는 수가 있습니다.
어차피 선순위 근저당이 많아 건설회사에서는 가져갈 돈이 없지만 그건 절차상 어쩔 수 없습니다. 가압류에 대한 불복방법으로 이의신청과 제소명령 신청이 있습니다. 이의신청은 가압류가 부당하다는 뜻이고, 제소명령은 소송으로 다투어 채권액을 확정짓자는 재판청구 절차인 것입니다.
건설회사에서 수분양자 부동산에 가압류를 할 때에는 중도금 대출액을 대위변제한 후에 하는 게 일반적입니다. 대위변제가 돼있는지 은행에 알아보십시오. 당사자가 위약을 할 때에는 매매대금의 10%를 위약금으로 한다, 라고 분양계약서에 기재돼 있기 때문에 그 범위 내에서 해제가 되고, 가압류가 풀어지도록 노력하셔야 합니다.
-질문 6. 고가 아파트 품질 낮아 절대로 입주 못한다. 종국적인 해결책은?-
저는 198㎡(60평) 넘는 대형 아파트를 입주목적으로 12억 정도에 분양받았습니다. 중도금으로 대출받은 돈이 6억 정도 됩니다. 그런데 지어놨다는 아파트가 품질이 극히 저조하여 입주하고 싶은 마음이 전혀 없습니다.
입주기간은 1년 정도 지났습니다. 그동안 중도금에 대한 이자를 4회 정도 냈으나 어차피 입주하지 않을 것이라 지금은 내지 않고 있습니다. 은행에서 독촉이 심하여 건설사로부터 대위변제를 받으라고 했더니 건설사가 워크아웃이 돼버려 돈이 없어 대위변제를 받을 수 없으니 수분양자가 내야 한다는 것입니다.
12억이나 주고 누가 그런 허접한 아파트에 들어가고 싶겠는지요. 저는 끝까지 이자도 내지 않고 입주를 거부하겠습니다. 그리고 계약금 1억2천도 포기할 생각입니다. 이렇게 될 때 건설사나 대출 은행에서는 종국적으로 어떤 해결책을 내놓게 될까요?
-질문 6. 에 대한 답변. 대여금 청구와 잔금지급 청구 잘 대비해야-
어려운 질문이고 변수가 많기에 100% 맞는 답을 내놓기는 어렵습니다. 문제는 중도금대출 해결이 관건입니다. 하지만 그 건설사도 워크아웃 중이기에 당장 대위변제가 어려워 3자간에 지루한 싸움이 계속될 것입니다.
건설사와 은행간에 공매처분이나 재 분양으로 의논이 되면 계약금 포기 선에서 계약해제는 쉽게 이루어질 수 있습니다. 그러나 은행에서는 가만히 놔둬도 이자가 붙어 오고 공매를 하더라도 다 찾아올 수 있는 돈이므로 급할 게 없어 서두르지 않습니다. 건설사만 골병이 들게 되겠지요.
공매처분이나 재 분양이 어렵게 되면 은행에서는 대출금을 갚으라는 대여금청구를 하게 되고, 건설사에서는 잔금지급 청구를 하게 됩니다. 그 재판에 잘 대항하시면 약 2년 정도의 세월이 흐르게 됩니다. 그럴 일이 있을 것을 대비하여 아파트에 대한 문제점을 잘 지적해 둬야 합니다.
분양 당시 광고나 선전내용과 현재 실물이 어느 정도 차이가 있는지를 꼼꼼히 챙겨둬야 합니다. 그 정도가 심하면 오히려 질문자께서 재판 중 계약해제 반소청구를 할 수 있습니다.
품질이 나쁘다는 이유로 재판이 붙게 되면 재판 중 판사의 주도하에 현장검증을 합니다. 현장 감정결과 품질이 광고와 달리 지극히 낮게 지어졌다면 오히려 승소할 수 있고, 계약금과 그 동안 이자까지 받을 수도 있습니다. 순순히 계약해제가 되지 않는다면 법적 싸움에 대비하심이 옳다고 봅니다.
어찌됐건 입주 거부가 일어나게 되면 우선 수분양자는 계약금을 포기하게 되고, 은행은 오히려 이익을 보게 되며, 건설사는 치명타를 입게 됩니다. 현재 건설사들의 처지가 매우 어렵습니다. 무작정 입주거부로 몰고 가는 일도 옳지 않지만 분양가에 걸맞지 않은 아파트를 지어놓고 돈만 내라하는 건설사의 처사도 옳다고 볼 수 없습니다.
윤정웅 내 집 마련 아카데미
수원대학교 사회교육원 교수, 수원 세인종합법률사무소 국장
yoon3668@yahoo.co.kr