올해내로 코스피지수 즉 실물경제가 바닥을 치고 올라오면 종전 지방대세를 유지한채 이제는 서울및수도권 부동산도 바닥을 탈피할 것으로 예상됩니다.
그러면 서울및수도권 부동산이 바닥을 치고 올라오면 어떤 지역, 어떤 아파트가 주도주로 떠 오를건가요?
필자는 이에 대해 이제는 강남3구(강남구, 서초구, 송파구)보다 강북3구(노원구, 도봉구, 강북구)가 주도부동산으로 떠 오를 것으로 확신합니다.
주도부동산을 파악하기 위해서는 우리는 짧은 기간을 보지말고 지나온 수십년간을 거슬러 올라가 분석해야 할 필요가 있습니다.
수십년전으로 거슬러 올라가 보면 우리나라는 1950년 6.25 사변 이후 1950~1970년대까지 30년간은 서울 강북 전성시대였고 1980~2000년대까지 30년간은 서울 강남 전성시대라고 할 수 있습니다.
강남개발이 1970년대부터 이루어졌지만 본격적인 강남개발은 서울 강남과 강북을 잇는 1980년 10월 31일 서울 지하철2호선 개통, 1981년 4월 11일 강남 내륙지역 개포택지개발예정지구 지정 그리고 1988년 88서울올림픽 이후라고 할 수 있습니다.
1980년대 전반부에 대치동 빅3아파트 우성, 선경, 미도아파트가 분양되었는데 이때부터 강남 아파트 가격이 상승하여 2006년 상반기까지 수십년간 강남아파트가 상승하였고 이 기간동안 강북3구를 비롯한 강남이외의 지역은 소외되어 있었습니다.
이렇게 수십년동안 소외되어 있었던 강북 부동산이 2006년 상반기, 강남아파트가 꼭지점을 치니 2006년 하반기부터 2008년 상반기까지 노도강을 비롯한 강북아파트가 급부상하였습니다.
강북아파트가 주도부동산의 바톤을 받아 대세상승할려고 하니 이번에는 강남3구 DTI 규제로 강남 부동산의 상승세를 차단해 결국에는 강남아파트가 강북아파트의 발목을 잡고 말았습니다.
2008년 상반기에 강북아파트 상승세가 꺾이니 2009년부터 지방아파트가 주도부동산의 바톤을 받았지만 강북3구 노도강이 2008년 상반기 꼭지점 이후 2011년까지 조정에 들어가니 코스피지수 즉 실물경제의 바닥 탈피, 나경원 서울시장 후보의 강남이외지역 재건축 연한 완화 발표 등에 힘입어 노도강을 비롯 강남이외지역 재건축대상 아파트가 막 꿈틀될려고 합니다.
사실 노도강 등 강남이외지역 재건축대상 아파트는 강남북균형발전이라는 측면에서 이제 모든 사람들이 공감대를 가지고 있고 나경원 서울시장 후보 등 정치권에서도 이 재건축의 필요성을 느끼고 있습니다.
부동산은 부동산 혼자만의 힘으로 가격이 상승하는 것이 아니라 부동산은 실물경제 전체의 흐름, 강남북균형발전, 서울의 국제도시화, 양극화 해소, 선진국으로 가는 길 등 모든 것을 종합하여 움직이기 때문에 우리는 부동산이외의 분야를 부동산에 접목하여 부동산시장을 생각해 볼 필요가 있습니다.
강남북 양극화 해소, 강남북균형발전, 서울이 국제도시화하기 위해서는 강남의 개발로는 한계가 있고 이제 강북도 개발해야 하고 선진국으로 진입할려면 낙후된 강북개발은 필연적입니다. 서울 낙후된 지역 도시민의 삶의 질을 향상하기 위해서는 재건축 연한 완화가 꼭 필요하다는 등 다각적으로 서울 도시개발, 서울 강북 부동산을 생각해야 할 시점이 아닌가 합니다.
부동산 투자적인 측면에서 강남아파트는 이미 성숙 단계에 들어갔고 강북아파트는 재건축 등 을 통하여 새로 출발하는 단계라 개발 호재가 있는 강남 한강변 초고층화, 한강변 반포 재건축 등 개발 재료가 있는 강남 일부지역을 제외하면 2006년 하반기~2008년 상반기까지 급부상한 강북3구(노원구, 도봉구, 강북구 이른바 노도강) 등이 향후 서울 부동산시장의 주도부동산으로 떠오를 것으로 예견됩니다.
한마디로 강남아파트는 2006년 상반기에 수십년만의 꼭지점을 치고, 강북아파트는 2006년 하반기~2008년 상반기에 주도부동산으로 떠오르면서 향후 서울 주도부동산을 예고한 것이 아닌가하는 생각이 듭니다.
그래서 2006년 하반기~2008년 상반기까지의 노원구, 도봉구, 강북구 부동산 가격 상승으로 노도강이란 신조어가 탄생했는데 노도강이라는 신조어가 부동산시장에 시사하는바가 크며 이로인하여 노도강은 곧 강북3구를 대표하는 지역이 되었습니다.
1980~2000년대까지의 서울 대표 업무지구는 테헤란로 일대인데 이 테헤란로 일대의 비상으로 테헤란로 배후 주거지역 삼성동, 대치동, 개포동, 도곡동의 주가도 함께 뛰었습니다.
그러나 앞으로 서울 대표 업무지구가 용산 일대로 넘어간다면 한강다리너머의 강남3구 주거지역은 먼거리가 되고 상대적으로 용산, 중구 등 서울 강북 옛도심 배후 주거지역인 노도강은 급부상할 것으로 확신합니다.
현재 서울 도시개발 흐름은 한강르네상스, 용산역세권개발사업, 용산민족공원조성, 남산르네상스 등 강북지역에 많이 치중되어 있는데 이러한 대규모 개발 호재를 보더라도 앞으로 서울 중심권역은 서울의 옛도심 즉 강북 중심지역인 용산구, 중구, 종로구 일대로 넘어갈 수 밖에 없으며 이 강북중심 대규모 도시개발 프로젝트만 보더라도 강북 배후 주거지역은 노도강 등은 뜰 수 밖에 없다는 논리입니다. 도시개발의 모든 기운이 강북으로 넘어간다는 말입니다.
과거 1960년대만 하더라도 서울은 철길따라 발전하였는데 영등포역~용산역~서울역~청량리역을 잇는 서울 동북권, 서남권 위주로의 발전이, 1980년대에는 서울 외곽지 신도시 개발에 힘입어 강남구, 서초구, 송파구, 성남, 분당 등 서울 동남권 위주로 개발의 기운이 뻗쳐 나갔습니다.
이러한 도시개발 과정에서 1960년대에 대표 주거지역인 서울 동북권이 오늘날 가장 낙후한 지역이 되었고 그당시 가장 낙후된 서울 강남권이 오늘날 최고의 주거지역이 되었으니 참 격세지감을 느낍니다.
사실 1960~1970년대만 하더라도 서울 동북권 위성도시 의정부는 제법 큰 규모의 도시였지만 성남시는 청계천복개공사로 인하여 청계천변 판자촌 주민을 성남시 이주단지로 옮기는 등 아주 형편없는 도시였는데 오늘날 분당신도시가 들어선 성남시와 의정부시는 경제적인 측면에서 하늘과 땅 차이입니다.
개발은 역전에 역전을 거듭한다는 말이 있는데 이제는 서울 동남권 즉 강남 개발은 뒤로한채 서울 강북 옛도심 개발에 치중할 차례입니다. 잘되는 놈은 더 잘되는 겹호재라는 말이 있는데 강북은 강북 옛도심 개발외에 향후 남북통일이라는 가능성도 두고있으니그야말로 겹호재가 됩니다.
강북에는 여러 메가톤급 개발 호재가 있습니다. 강북 옛도심의 개발은 말할 것도 없고 그외 인천국제공항~수색~용산~청량리~망우~용문~서원주~횡성~둔내~평창~진부~대관령~강릉을 잇는 KTX 노선계획(이 노선은 강북과 강원도 개발을 예고하고 있습니다), 용산역세권개발사업, 청량리.수색.성북역세권개발, 동북권르네상스, 중랑천 개발 등 수많은 호재가 기다리고 있습니다.
서울에서 가장 긴 하천 물결 랑자의 중랑천 등 우수한 자연환경도 서울 동북권지역에 있군요.
강남.분당과 일산이 포진된 서울 동남권과 서북권이 그동안 집중적으로 개발되었으니 이제는 그동안 소외되었던 서울 동북권과 서남권 일대를 개발할 차례입니다. 이 지역에는 노원구, 도봉구, 강북구, 강서구, 양천구, 구로구 등 재건축대상 아파트도 포진되어있는 등 향후 개발, 부동산 투자적인 측면에서 잠재력이 큽니다. 나경원 서울시장 후보도 강남이외지역의 재건축 필요성을 밝혔더군요.
정치권의 발표가 아니더라도 1980년대 빅3 택지개발지구인 강남구 개포, 양천구 목동, 노원구 상계지구 중 강남구 개포지구는 이미 재건축이 완료, 진행되고 있어 형평의 원칙에서도 이제 노원구 상계, 양천구 목동 택지개발지구 재건축대상 아파트를 개발해야 합니다.
이러한 맥락에서 앞으로 도시개발 및 부동산 투자적인 측면에서 성숙기에 접어든 강남3구 강남구, 서초구, 송파구보다 개발초기인 강북3구 노원구, 도봉구, 강북구가 훨씬 더 유리한 고지에 있습니다.
개발에 따라, 시대의 흐름에 따라 지역의 인기도는 바뀝니다. 부동산 투자에 있어서 입지는 상당히 중요한 부분을 차지하는데 서울 3대 학군(강남구 대치동, 양천구 목동, 노원구 상.중계동) 중 하나인 노원구는 이미 강북 최고의 학군을 자랑하고 있으며 주변에 생활편의시설이 완벽할뿐만아니라 강북 중심권역의 대표 배후주거지 등 빼어난 입지를 갖추고 있습니다. 재건축사업을 통하여 새로운 주거지로 변신한다면 강북3구 노원구, 도봉구, 강북구는 강북 대표 배후주거지역으로 손색이 없습니다.
2010년대부터는 강북3구 노원구, 도봉구, 강북구가 대세입니다.
강북3구는 또 4년 정도의 충분한 조정을 거쳐 반등할때가 되었고 전세가가 매매가에 육박하는 등 투자자들을 손짓하고 있군요.