지난 2008년부터 부동산 시장에 불어닥친 침체기는 큰 변화의 조짐 없이 계속되고 있다. 더구나 그 사이 금융권에는 저축은행 부실 사태를 비롯해 또 한 번의 미국발 금융위기 조짐이 일며 상황은 더욱 예측하기 어렵게 돌아가고 있다.
부동산 투자로 큰 수익을 얻는다는 것은 이제 호시절 이야기처럼 들릴 뿐이다. 그러나 이러한 상황에도 틈새 전략으로 부동산을 공략하는 이들이 존재한다. 다만 예전에는 성공 가능성을 보고 투자했다면 이제는 위험성 여부가 선택에 더 큰 영향을 미칠 뿐이다.
부동산 시장의 판도 변화 2008년 금융위기 때부터 문제가 된 것은 부동산 침체와 베이비부머 세대의 은퇴 시기가 맞물렸다는 것이다. 수명은 길어지고 고용기간은 짧아진 상황에서 향후 여생을 이어가기 위한 베이비부머 세대들은 매달 월세가 나오는 수익형 부동산에 주목을 했다. 그런 그들이 택한 방법은 소유하고 있던 대형 물건을 팔아 상대적으로 수요가 많은 소형 물건에 투자하는 것이었다. 하지만 현 상황에 대해 부동산 시장 붕괴라고 단정하는 것은 이르다고 볼 수 있다.
그 이유를 들어보면 베이비부머 세대들이 집을 팔고 수익형 부동산을 찾는 수요층과 기존 젊은 세대를 중심으로 한 수요층이 겹치면서 실질적으로 중소형 주택에 대한 수요층은 두터워졌기 때문이다.
즉 부동산이 붕괴되었다기보다는 대형 주택의 가격이 하락했다고 보는 것이 맞다고 할 수 있는데, 그들이 대형 주택을 팔고 중소형을 선호하면서 대형 주택에 대한 선호도는 더욱 낮아지고 중소형 주택의 선호도는 높아져 왔다.
그렇게 되다 보니 경기도 용인 같이 대형 주택만 짓던 곳은 마치 붕괴되는 것 같이 인식이 되는 것이다. 그러다 지난해부터 수익형 부동산이 주목받으면서 대형 건설사들이 도시형 생활주택이나 오피스텔을 많이 짓게 되었고 결국 지금은 2억원 미만의 상품들이 엄청나게 쏟아지는 상황으로 변했다. 이렇게 양극화를 이루며 대형 시장은 사실상 붕괴 수준으로 갔지만, 소형 시장이 무너진 것은 아니라 볼 수 있겠다.
이른바 부동산 트렌드가 전환되는 과도기적 상황 속에서 수요에 맞춰 공급이 적응을 해나가고 있는 것. 전세가가 급등하고 있는 이유도 대형 주택은 수요가 없고 물량이 쏟아지고 있지만 중소형에 대한 수요층이 배가되는 탓이다.
현 정부로서는 출범 이후 지속적인 세제 개편안을 발표하며 규제를 풀고 있는 상황이지만 지역별로 제각각 변화를 예측하기는 힘들어 큰 효과를 보지 못하고 있다. 이를 풀어보자면 부동산 시장이 국지적으로 변하고 있기 때문이라고 볼 수 있다.
예전처럼 전반적으로 ‘시장이 이렇다’라고 말할 수 있는 시기는 지났고 물론 어느 정도 완화정책이 지속되면 혜택을 보는 지역은 상당한 수익을 얻을 수도 있겠지만, 현재 스코어 상으로는 강원도 평창과 대전 대덕연구단지가 활황이라고 볼 수 있는데 그것만 가지고 예전처럼 우리나라 토지 상승률을 이야기할 수 있는 것도 아니고 이제는 시장별로 분석을 해야지 예전처럼 전반적인 토지 시장 가격을 놓고 논하는 것은 신뢰가 떨어진다고 생각할 수 있다.
어디에 주목해야 하나 이러한 시기에 성공 가능성을 점칠 수 있는 지역은 어디일까. 장기적인 관점에서 한강변을 주시하라고 말한다. 예전에는 모든 물건들이 강남을 슬로건으로 내세웠다면 앞으로의 개발은 주로 한강변을 중심으로 이뤄질 것이라는 것이다.
이미 한강을 중심으로 제2롯데월드, 용산국제업무지구, 상암 DMC, 마곡지구, 여의도 등의 개발이 이뤄지고 있고, 그렇게 되면 그 지역의 수요가 늘어나는 것은 당연한 이치다. 거기에 공급이 충분치 않다면 매수자 우위의 시장으로 돌아갈 것이고 가격은 지금보다 상승할 것이고 단기적으로 현재의 어려움을 극복하기 위해 수도권이나 인근 경기도로 개발을 추진한다고 해도 결국 서울에서 근무하는 사람들이 찾는 것은 서울에 있는 주택이 될 것이다. 즉 출퇴근을 쉽게 할 수 있는 역세권으로 귀결되는 것이라 생각할 수 있는데 역세권 중 노후화가 심한 곳들을 살펴보면 앞으로 호재가 분명히 반영되는 곳이 보일 것이라 생각한다.
그렇다면 9월부터 올해 12월까지 4/4분기 중 주목하면 좋을 곳은 어디일까. 우선은 강남의 재건축 시장이 침체기를 거친 상황이니 여유 자금이 있는 경우라면 급매물 위주로 주목을 하는 것이 좋다. 그러나 원룸형 주택이나 도시형생활주택의 경우는 지난해 인허가 건수보다 올해 중반까지 인허가 된 물량이 많다는 점에서 가격 하락의 위험요소가 존재한다는 것을 명심할 것. 장기적으로는 정보사 터널이 개통되면서 테헤란로가 내방역까지 이어지는 효과를 주목하는 것도 좋다.
투자유망 포인트를 살펴보자! 현재 유망투자처라고 하면 서울 지역에서는 누가 뭐라 해도 역세권 개발 지역이다. 이미 뉴타운은 사업 속도의 진척이 지지부진함을 면치 못하고 있고, 그렇기 때문에 단일 개발로 가능한 지역이 대안으로 급부상하고 있다. 이에 서울시에서는 소형단지를 빨리 개발할 수 있는 법안을 서둘러 변경하고 있고 그런 맥락에서 단기적으로 원하는 지역에 사업을 빨리 진행할 수 있는 역세권 개발이 속도를 내고 있다.
역세권 개발이 가능한 지역으로 금액별 소액투자 지역을 추천하자면 1억~2억원으로 투자할 수 있는 지역으로 양천구 목2동, 9호선 염창역 주변 지역이 유망하다. 염창역 주변은 목동에 속해서 지역적으로 ‘학군이 좋다’라는 인식과 신규 골드노선인 9호선이 접해 있고 노들길을 통한 올림픽대로 접근성도 좋아 지상 지하의 교통망이 뛰어난 장점이 있다. 9호선 라인 중에서도 급행이 정차하는 지역이어서 강남 접근이 지하철로 15분 이내에 가능하다는 것도 장점이다.
5천만원에서 1억원대의 자금으로 투자할 수 있는 지역은 동작구에서 적극적으로 추진하고 있는 2호선라인 신대방역 지역이 유망하다. 신대방동은 서울 시내 교통망 중 1호선 다음으로 가장 많은 인구가 사용하고 있는 2호선 라인 인접 지역이다. 또한 남부순환로 및 시흥대로와 인접해 사통팔달의 교통 여건을 갖고 있으며 보라매공원 인접 지역으로 자연환경까지 쾌적하다. 현재 신대방동 지역은 구청에서 역세권 개발을 위한 용역검토비용으로 자원을 이미 마련해놓았기 때문에 개발이 확정될 경우 상당한 시세차익 또한 생길 것으로 예상된다.
세종국토개발 전은성대표