현재 대외적으로 국제경기가 유럽 재정위기로 홍역을 치루고 있고 그 여파로 환율은 치솟고 물가는 올라가 경상수지는 이미 적자로 돌아서서 경제의 주름은 깊어만 가고 있다.
그러한 것과는 아랑곳없이 대내적으로는 정치적 포퓰리즘에 빠져 10.26일 서울시장 보궐 선거를 앞두고 세상이 시끄럽다 보니 민심은 뒤전이 되었다.
정치적 이념논쟁에 휘말려 시장이 사퇴하고 선거비용으로 시민의 주머니에서 나온 몇백억의 세금으로 선거를 또 치런다는 현실에 한숨만 나온다.
그러는 가운데 세계경제는 유럽재정 위기여파와 미국의 더블딥 우려등으로 급격히 냉각되면서 이를 극복하고자 글로벌 공조 강화에 향후 강력한 양적완화 조치가 세계경제의 향방을 가늠 할 것으로 보여진다.
따라서 우리나라도 예외는 아니기때문에 이런한 큰 흐름에 맞추어 향후 우리나라 경제의 흐름과 부동산 시장의 흐름도 어떻게 전개될지 한번쯤 되새겨 보고자 한다.
[[현재 세계경제 이념의 흐름]]
1930년 대공황이 발생했을때 1920년대 고전적인 시장원리로는 난국을 타개할수가 없자 마침내 중앙정부의 강력한 재정지출로 실업자를 구제하는 정책을 펼치는등 정부가 시장에 적극 개입하게 되었다.
그후 1970년대 들어오면서 그 이전과는 반대로 정부의 적극적인 시장 개입은 자본주의 수요.공급에 의한 시장원리를 왜곡시켜 부작용을 낳는다는 비판아래 다시 시장원리를 중시하는 경향이 대두되었다.
그후 현재 2000년대에 들어서면서 부터는 세계경제가 전혀에상치 못한 위기발생과 불확실성으로 나타나자 이를극복하기 위하여 세계각국이 동조화 현상을 보이고 있다.
이는 과거 시장원리에만 치우진 자본주의 원리로는 더 이상 현재 경제상황을 타개할수 없을 것으로 보아 다시 강력한 리더쉽에 의한 중앙정부 개입없이는 경제위기를 극복할 수없다는 것을 말해주고 있는 것이다.
이럴테면 과거에는 정부가 시장에 최소한 개입하지 않는 '보이지 않는 손'에서 지금은 정부가 시장에 최대한 개입 하고자 하는 '보이는 손'으로 경제이념이 바뀌어 가고 있다는 것이다.
[[현재 부동산 규제에 대한 올바른 이해]]
현대 경제 흐름에 대한 이념이 강력한 정부에 의한 시장개입을 근거로 부동산 시장에 접목시켜보면 전(前)정부가 그런 틀에서 헌법보다 고치기 힘들 정도로 부동산 규제를 만든 것 일까?
필자는 평소 시장원리를 존중하여 현재로서는 부동산 경기 회복에 백약이 무효인 듯 하지만 그래도 강력한 규제로 남아있는,내년까지 유예되어 있지만 양도소득세 중과세 제도와 그 동안 집값잡는데 혁혁한 공을 세운 dti제도,종부세등은 대폭 수정되거나 완전 페지하여 시장원리로 회복시켜야 된다고 누누이 강조 해왔다.
그 이유는 물론 당시 강력한 정부개입에 의한 부동산 규제탓에 집값은 잡혔다고 하지만 그 후유증으로 경기침체에 따라 몇년째 부동산 시장도 깊은 침체에 빠져 있어 이는 단순 부동산만의 문제가 아니라 늘어나는 실업률과 물가,줄어드는 국민 가처분 소득등 경제전반에 국민의 생활을 위협하는 애물단지가 되어 왔기 때문이다.
따라서 현대경제 이념의 흐름으로 본다면 당시 강력한 부동산 규제를 만들어 낸 것이 정부이므로 규제를 푸는 것도 정부가 적극나서서 매듭을 풀어야 한다는 것이다.
하지만 현 정부에 들어와서도 집권 초기에는 국정 기조를 경제성장과 일자리 창출에 두어 부동산 규제는 감히 손도 못되다가 집권 하반기로 들어오면서 경제도 부동산도 좀처럼 살아나지 않자 전정부 규제들을 전면 철폐는 못하고 '유예' 정도로만 제도상 지연시켜 놓았을 정도로 생색만 내었다.
물론 현재는 경제가 어렵고 이제는 과거처럼 주택시장의 패러다임이 변한 상태에서 규제 하나를 더 푼다고 해서부동산 시장이 살아나기가 어려울 지경이 되어 백약이 무효인 듯 하나 규제는 매듭을 짓은 사람이 반드시 풀어야 놓아야 한단는 것이다.
[[최근 부동산 시장의 흐름과 회복가능성]]
2008년 리먼사태이후 국내 부동산 시장이 전체적으로 깊은 침체에 빠져있다가 지방은 2010년 하반기부터 회복세로 돌아섰고 서울.수도권은 2011년 들어오면서 전체적으로는 하락세가 멈춘 것으로 보여진다.
그 근거를 보면(주택산업연구원) 현재 2011.9월 매매가격은 전년동기대비 소폭이지만(0.7%) 상승하였고 (2010.9월 -1.5%),2011년 1월부터 8월까지 거래량도(64만건) 전년 동기대비 약 22% 증가 되었다는(2010년 54만건)것을 들수가 있겠다.
또한 매매가격 대비 전세가격 비율은 서울.강남권은 아직 50%수준에 못미치지만 전국적으로는 60%에 육박하였고 또한 금년 9월 주택건설 실적증가와(동월대비 약 4만호)미분양 실적 감소등으로(2011.8월 6만8천가구) 지방은 이미 작년부터 상승세로 돌아섰고 서울.경기는 일부 중대형을 제외하고는 전체적으로 하락세를 멈추고 소폭 상승된 것으로 나타나고 있다.
부동산 시장의 회복문제는 거시적으로는 주지하시다 시피 경기 회복과 맞물려 있는데 국내경기는 국제경기에 민감하므로 시장의 회복은 시장만의 문제가 아니라 향후 국제경기 위기 및 극복에 따른 자국의 경제정책에 연동되어 부동산 시장도 움직일수 밖에 없을 것이다.
미시적으로 부동산 시장만 놓고 보면 현재 지방은 작년에 이어 금년초부터 이미 상승세로 전환되었지만 서울.수도권은 금년 하반기 부터 시작하여 금년말이나 늦어도 내년초를 저점으로 하여 내년 상반기를 터닝포인트로 보고 본격적으로는 내년 하반기 부터 회복.상승된다는 것이 전문가들의 대체적인 시각인 것 같다.
[[글을 맺으면서]]
향후 부동산 시장의 흐름은 크게는 국제경기 흐름속에서 강력한 중앙정부의 재정지출에 따른 통화팽창 정책으로경기회복과 맞물려 있다고 판단되고 미시적으로 부동산 시장만을 놓고 보았을때는 많은 부동산 통계지표들이 회복.상승 시그널을 주고 있는 것은 기증사실 것 같다.
현재 유럽재정위기나 미국경기 더불딥우려등 세계각국에서 경제 위기감이 고조되고 있지만 과거와는 달리 이를 극복하는데 글로벌 공조현상을 보이고 있어 과거 경제 대공항 같은 사태는 현대에서는 오지 않을 것으로 본다.
그런 까닭에 인플레이션을 인내하고도 강력한 중앙정부에 의한 막대한 재정지출로 실업자를 구제하는 것이 경기침체로 실업자를 대량 양산하여 국가나 사회가 파탄으로 치닫는 것 보다는 낫다는 것을 반증하는 것이 얼마전 한 언론사 주최 세계지식 포럼에서 유명 석학들이 내놓은 지식은 아닐까?
이는 곧 과거 낡은 자본주의 이념으로는 현재의 예기치 못한 돌발적인 경제위기를 극복할수 없어므로 중앙 정부가 강력히 나서서 돈을 많이 풀어 경제를 살리라는 의미로 받아들여 진다.
그렇게 되면 멀지않은 장래에 그동안 강력한 통화팽창 정책에 의한 양적완화는 필연 하이 인플레이션을 일으켜 자국의 자산가치가 새롭게 평가될수도 있다는 것에 한번즈음 생각해 본다면 참으로 흥미로운 일이 될 것임을 주지하면서 이글을 마무리 한다.