1990년대부터 양극화란 말이 나오기 시작했습니다.
빈부의 양극화, 대기업과 중소기업의 양극화, 서울 강남북 양극화, 수도권과 지방의 양극화가 그러한 경우군요.
1988년 88서울올림픽을 치루고 내수경기, 부동산경기가 1991년 초에 꼭지점을 친 후 이어 실물경제가 하강 코스를 그리기 시작했는데 이러한 하강 코스를 그리는 과정에서 급기야 1997년 12월에 IMF 국가비상사태를 맞으니 이후 국가경제가 전반적으로 취약하여 잘되는 놈은 잘되고 못되는 놈은 못되는 양극화라는 말이 나왔습니다.
사실 1997년 IMF 국가비상사태 이후 자생력을 갖춘 대기업은 회복 속도가 빨랐으나 중소기업은 그러질 못했습니다.
이러한 과정에서 2000년대부터는 대기업, 부유층, 대기업에 관련된 사람들이 많이 포진된 서울 강남 그리고 수도권 일부지역 그들만의 세상이었다고 해도 과언이 아닙니다.
실물경제가 이런식으로 돌아가니 부동산도 대기업.부유층과 연관이 있는 서울 강남권, 수도권 일부지역만 상승한다는 것은 어찌보면 당연한 일인지도 모릅니다.
2005년 하반기~2007년까지 조선, 철강 등 재래산업호경기(이로인하여 코스피지수 2000포인트 돌파) 이후 전반적으로 실물경제가 좋아지니 즉 국가경제가 전반적으로 좋아지니 비로소 중산층 부동산이 꿈틀되기 시작했습니다.
2000년대 중반의 실물경제가 안좋기 전까지는 즉 국가경제가 취약한 때에는 경쟁력이 있는 부유층, 서울 강남권 부동산 그들만의 세상이였지만 2005년 하반기~2007년 실물경제 즉 수출경기가 좋아지니 이후 중산층 부동산이 부상한걸로 생각됩니다. 이 말인즉슨 실물경제 즉 수출경기가 좋아진 후에는 전국 모든 부동산이 순차적으로 상승해야 한다는 논리와도 맥을 같이 합니다.
서울 대표 중산층아파트인 노도강을 포함한 서울및수도권 소외지역이 2006년 하반기~2008년상반기까지 급상승하였고, 지방이 2007년 하반기~2008년 이후 상승하기 시작한 것이 그러한 경우입니다.
이러한 맥락에서 향후 중산층아파트라고 할 수 있는 노도강을 포함한 강북, 서울및수도권 소외지역, 지방의 부동산시장 전망을 좋게보고 있습니다.
대한민국이 진정 선진국이 되려면 빈부.대기업과 중소기업.강남북.수도권과지방의 양극화가 해소되어야 하며 이는 곧 강북, 서울및수도권 소외지역, 지방의 부동산이 재평가받아야 한다는 말과 일맥상통합니다.
이렇듯 부동산은 부동산시장 내부만을 볼게 아니라 부동산을 정치, 경제, 사회, 문화와 접목시켜야만 비로소 부동산시장이 보인다고 말씀드립니다.
국토도 그동안 경기도 즉 수도권 위주로 개발되다시피했는데 이번 2018년 평창동계올림픽 개최를 계기로 강원, 충청권 등으로 개발이 확산되어야 즉 국토가 균형발전하여야 있습니다.
이러한 과정속에서 국토가 균형발전하고 또 강북개발을 통하여 강남북균형발전을 도모하고 국토 또는 도시 전체가 잘 사는 나라가 되어야만 비로소 대한민국이 선진국으로 진입하게 됩니다.
국토가 균형발전하고 서울 강남북이 균형발전하며 양극화가 해소되면 서울 강북, 지방 부동산도 재평가받아야 합니다.
서울 강남권은 2006년쯤에 대상투를 친듯하며 요즈음 개포 재건축, 도곡동 주상복합 타워팔레스의 약세가 이러한 것을 잘 말해주고 있습니다. 다만 개발 호재가 있는 압구정동 등 한강변 초고층대상 아파트, 한강변 반포 재건축대상 아파트는 아직 개발 재료가 유효합니다.
2008년 미국발 금융쇼크 이후 주식시장은 수출, 내수 양면성을 지니고 있는 현대자동차(주)가 주도를 했고 2011년 세계경제 불안으로 결국은 이 현대자동차(주)의 주가도 무너지고 말았습니다. 이 기간동안 부동산시장은 지방 대표주자 부산 경남 소형아파트가 주도를 했군요.
2011년 세계경제 불안으로 주식, 부동산시장의 판이 깨지고 이제 새로운 판을 짜야 합니다.
세계경제 불안으로 수출환경이 안좋으니 이제는 그틈을 내수가 메워야 하며 내수 시대엔 은행, 건설 등 내수관련주와 저평가된 부동산, 중산층부동산이 주도해야한다는 논리입니다.
이러한 과정에서 2001~2006년 실물경제가 어려울때 김대중정부의 경기부양책에 따라 급상승한 서울 강남권부동산은 이미 가격 상승이 반영돼 이번 부동산 상승랠리에서는 제외되어야 합니다.
2005년 하반기~2007년 큰 수출호경기 이후 2011년 세계경제 불안으로 수출경기가 막을 내리니 올해말부터는 본격적인 내수 전성시대로 진입하게 됩니다.
지방은 이미 인플레로 인하여 지역별 가격 상승이 순환 중이며 서울은 향후 서울 도시개발, 강남북균형발전, 서울의 국제도시화, 양극화 해소, 선진국으로의 진입 등으로 새로운 주도부동산이 출현해야 할 시점이 아닌가 합니다.
주도부동산은 물론 30년 동안 가격 상승이 많이된 강남권보다 가격 상승이 덜한 강남권이외의 지역에서 출현할 것으로 예상됩니다.
내수경기는 곧 부동산경기, 주택경기를 말하는데 내수 시대엔 그동안 가격이 많이 오른 고평가 부동산보다 가격 상승이 덜한 저평가 부동산이 오름세를 타야한다는 것은 당연한 경제논리입니다. 저평가 부동산은 곧 소외된 지역, 중산층 부동산을 말하는데 여기에 해당되는 지역이 곧 지방, 강북, 서울및수도권 소외지역입니다.
원래 내수경기는 2005년 하반기~2007년 큰 수출호경기 이후에 도래했어야 하는데 그동안 2008년 리먼사태, 2011년 세계경제 불안이 그만 내수의 발목을 잡고 말았습니다.
이제 당분간 수출경기는 기대할 수가 없어 향후 실물경제는 내수가 이끌어 가야하는데 향후 내수경기 즉 부동산경기, 주택경기는 그동안 소외된 중산층 부동산이 이끌어 나갈 것으로 확신합니다.
중산층부동산인 저평가된 지방, 강북, 서울및수도권 소외지역을 주목하세요~